אחת הבעיות בישראל שגורמות לעליית מחירים גם בשעה שבה הריבית גבוהה, היא ההיצע הנמוך. יש מי שטוען שהנתונים מעט מטעים: לצד נתוני התחלות הבנייה מפורסמים גם נתוני גמר הבנייה, ורק שקלול של שתי התוצאות יחד יכול להסביר לנו לא מעט על מצב הענף. במקרה הנוכחי, המצב הוא בכי רע - בשנה האחרונה נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה, לצד ירידה בנתוני גמר הבנייה. רוצים לומר - מתחילים לבנות פחות וגומרים לבנות לאט יותר, מה שעלול להוביל לעליית מחירים, כפי שמזהירים הקבלנים.

את הנתונים אפשר להסביר גם בעקבות המלחמה, שגרמה לעיכובים במסירת הדירות ועדיין - קשה להתעמת איתם: במצב הנוכחי, המחירים לא יירדו, לפחות לא בקצב שבו הציבור רוצה לראות אותם יורדים.

מנתוני הלמ"ס, עולה כי ב-12 החודשים האחרונים, שבין אוקטובר לספטמבר הנוכחי, הונפקו היתרי בנייה עבור כ-72,180 דירות - ירידה של כ-2.3% לעומת 12 החודשים הקודמים. מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים ב-12 החודשים אוקטובר 2023-ספטמבר 2024, כ-44.5% היו במחוזות המרכז ותל אביב – 23.9% ו-20.6%, בהתאמה.

נתוני היתרי הבנייה חשובים - ללא היתר בנייה אי אפשר, כידוע, לבנות - זה אומר שלרוב, גם התחלות הבנייה יהיו בירידה. מאז פרוץ המלחמה נרשמה עלייה של כ-50% בהיתרי הבנייה שנועדו להוספת ממ"ד, אבל דין ממ"ד אינו כדין דירה בנויה וההיצע לא משתנה.

נתוני התחלות הבנייה מצביעים גם הם על ירידה: בשנה האחרונה החלה בנייתן של כ-58,470 דירות, ירידה של 9.7% לעומת 12 החודשים הקודמים. כ-91.4% מהדירות שהחלה בנייתן הן דירות תוספתיות למשק. כלומר, התחלות הבנייה נטו עומדות על כ-53,400 דירות (כ-5,060 דירות קיימות נהרסו). כרבע מסך התחלות הבנייה היו במחוז המרכז (23.4%) וכחמישית מסך התחלות הבנייה היו בכל אחד מהמחוזות תל אביב (19.9%) והדרום (18.7%).

ומה לגבי נתוני גמר בנייה? בשנה האחרונה הסתיימה בנייתן של כ-54,110 דירות - ירידה של כ-6.1%. האחוז הגבוה ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה היה במחוז המרכז – כ-25.2% מכלל הדירות (13,630 דירות), לעומת כ-9.6% בלבד במחוז ירושלים. משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הסתכם ב-28.3 חודשים (שנתיים וארבעה חודשים לערך), ואילו ממוצע משך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין היה 33.7 חודשים (החישוב של משך זמן בנייה מבוסס על מבנים שהסתיימה בנייתם, בלמ"ס אמדו זאת באמצעות מודלים שכללו תוספת של 6-8 חודשים). אגב, ברבעון השלישי חלה ירידה של 13.4% בנתוני גמר הבנייה.
 

מה עוד רואים? שכ-70.6% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-10% בסבסוד ממשלתי (כ-4,110 דירות). מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת סבסוד ממשלתי היה במחוז הדרום, כ-1,180 דירות שהן כ-28.6% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו. אחריו היה מחוז המרכז עם 940 דירות שהן 22.8% מכלל הדירות הנבנות במסגרת סבסוד ממשלתי.

כ-29.4% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-67.6% במסגרת בנייה עצמית (כלומר, אדם שבונה ועובר להתגורר בבית), כ-18.6% במסגרת עסקאות קומבינציה וכ-6.8% למטרת השכרה - להעיד על שוק השכירות שנמצא בירידה. עוד לפי הנתונים: 93.7% מהדירות שהחלה בנייתן ב-12 החודשים האחרונים נבנו בבניינים חדשים וכ-6.3% מהדירות התווספו לבניינים קיימים (התחדשות עירונית). מתוך כלל הדירות בבניינים חדשים שהחלה בנייתן, כ-16.1% נבנו בבניינים בני 2-1 דירות וכרבע (23.8%) במבנים עד 4 קומות.

נדמה לכם שבונים יותר מדי? זה עדיין לא מספיק. אתר בנייה (איציק יצחקי)

ומה לגבי נתוני ההתחדשות העירונית? ב-12 החודשים האחרונים החלה בנייתן של כ-14,150 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, יותר ממחציתן (כ-50.9%) נבנו במחוז תל אביב וכ-25.3% – במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-78.2% (11,060 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. בשנה האחרונה החלה בנייתן של כ-3,700 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. כ-27.9% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-21.6% – במחוז הצפון.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-46.6% (1,730 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38. היישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות במהלך 12 החודשים האחרונים היו: ירושלים (5,790), תל אביב-יפו (4,820), אשדוד (2,540), לוד (2,510) ונתניה (2,190).

היישובים שבהם נמשכה בשנה החולפת עלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה ב-12 החודשים הקודמים היו: אשדוד, לוד, חיפה, טבריה, עכו, רכסים, יבנה, קריית אתא ואור עקיבא. בין היישובים הבולטים שבהם נרשמה עלייה במספר הדירות היו:ירושלים, נתניה, אשקלון, רמת גן, פתח תקווה ואופקים.

לגבי דירות בבנייה פעילה: בסוף ספטמבר הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-178.1 אלף דירות. כמחצית מכלל הדירות בבנייה פעילה נמצאות במחוז תל אביב ובמחוז המרכז (26.0% ו-23.8, בהתאמה), לעומת 7.4% במחוז חיפה.

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסר בתגובה: "נתוני התחלות הבנייה שפורסמו היום חושפים שוב את המצב הקשה בענף הדיור בישראל. משך הבנייה מתארך, איחורים במסירת דירות הופכים לתופעה נפוצה, והפער בין הביקוש להיצע רק הולך וגדל.

"בכל שנה מתווספים כ-68 אלף משקי בית חדשים לשוק, בעוד שמסתיימות בנייתן של רק כ-58 אלף יחידות דיור. זהו נתון חמור שמצביע על הקיטון ההולך וגדל בהיצע אל מול הצרכים והביקושים, מה שעלול לסמן עליית מחירי דירות בהמשך, ועליית מחירי השכירות בהווה. 

עוד ב-

המדינה פרסמה תכנית אסטרטגית לדיור עד 2040 - מה קרה מאז?

לכתבה המלאה

"הממשלה אינה עושה מספיק, ותוכנית מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של משרד הבינוי והשיכון, הביא רק 4110 דירות לזוגות הצעירים השנה, נתון שאפילו לא מתקרב לביקושים בשטח. ממשלת ישראל חייבת לדאוג להגעתם של עשרות אלפי עובדים נוספים לענף הבנייה בדחיפות. הוספת כוח אדם מקצועי תאפשר לקצר את משך הבנייה, להגדיל את היקף הדירות שנבנות ולצמצם את הפער בין ההיצע לביקוש. הממשלה צריכה לאפשר לחברות הבנייה והיזמים לבנות יותר, ולדאוג לעתיד של אזרחי ישראל שנפגעו קשות בשנה האחרונה".