מפרסומי רמ"י עולה כי היא שיווקה במחצית הראשונה של השנה 35,355 יח"ד למגורים. 20,559 יח"ד, כך לדבריה, נסגרו בהצלחה השנה, בתקווה שהמחצית השנייה שלה תציג נתונים עוד יותר טובים. על מנת להבין כמה זה ביחס לשנים האחרונות והאם רמ"י עומדת ביעדים שלה, לקחנו את נתוני הרבעון הראשון של כל שנה, בכל אחת מהשנים האחרונות, ובדקנו כמה מכרזים שווקו וכמה מהם הסתיימו בהצלחה.

מהנתונים עולה תמונה ברורה: רמ"י אכן מצליחה להוציא יותר מכרזים בכל שנה, אבל כמות הזכיות בפועל הולכת וקטנה בשלוש השנים האחרונות - לפחות ברבעון הראשון. מה זה אומר? שלמרות שהיצע המכרזים גדל, היזמים מוצאים כי הם פחות אטרקטיביים - בין אם מדובר בתקופה קשה בענף, או שמחירי הקרקע גבוהים יחסית לציפיות שלהם.

שנת 2024, אסור לשכוח, החלה בצל המלחמה שנכפתה עלינו בסוף השנה שעברה. ובכל זאת, רמ"י הצליחה להגדיל את מספר המכרזים ברבעון הראשון לכמעט 12 אלף מכרזים. יחד עם זאת, למרות העלייה במספר המכרזים, פחות מכרזים נסגרו בהצלחה. מה זה אומר? שייתכן מאוד שחלק מהיזמים נמנעו מלרכוש שטחים בתקופה הזאת.

חשוב לציין שחלה התעוררות בשוק, ואפשר לראות אותה בחודשים האחרונים, כלומר ברבעון השני והשלישי. היזמים אמנם לא מציעים כמעט מחירים שהם מעל מחיר המינימום, כפי שקרה בסוף 2021 ומעט בתחילת 2022, אבל הם רוכשים קרקעות בניגוד לישיבה הממושכת על הגדר באמצע-סוף 2023 ובעיקר בתחילת המלחמה, כשרמ"י הקפיאה חלק מהמכרזים בידיעה שזו לא התקופה לשווק אותם. מהנתונים של רמ"י אפשר ללמוד שהרבעון השני גרם להתאוששות גדולה מאוד והיזמים חזרו לרכוש קרקעות בהיקפים גדולים. האם זה ישנה את התמונה? יכול להיות, אבל את זה נצטרך לבחון לאורך זמן, כשהמצב הביטחוני מאיים להפריע למגמה.

לפי נתונים שאסף שייקה נפחא, מנכ"ל החברה היזמית סלעית (פועלת בתחומי הנדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי והשקעות מניבות), ברבעון הראשון בשנת 2023 עלו לועדת מכרזים 10,358 יחידות ומתוכן נבחרו זוכים ל-6,326 יחידות אשר שווקו בפועל. מנגד באותו רבעון לשנת 2024, עלו לועדת מכרזים 11,893 יחידות אבל בפועל נבחרו זוכים רק ל-4,508 יחידות. כמו כן מתוך אותן יחידות יש כ-600 יחידות שנבחרו בהן זוכים אבל מדובר בקרקע שעדיין אין לה תב"ע מאושרת.

לדברי נפחא, שטען כאן לאחרונה כי העלאת מס הרכישה למשקיעים מ-5% ל-8% היא טעות, "כשעוברים על המכרזים שנכשלו מגלים כי על לא מעט מהם מצוין כי מדובר על 'הצעות לא בטווח'. המשמעות היא שהמדינה מודה ש'לא מתאים לה למכור' אם היזמים אינם יכולים או רוצים לשלם את מחיר המינימום שלה למרות המצב בשוק".

"בחודשים האחרונים אפשר לראות שמכרזים מצליחים קצת יותר מבעבר, בזכות שומה נמוכה יותר ומחירי הזכייה נמוכים מהערכות השמאי", הוא מוסיף. "תמיד יהיו יזמים וקבלנים שיגשו למכרזים, אלא שהם מגדרים סיכונים בהתאם לסיכונים בכל זמן נתון. היום ההצעות נמוכות יותר בגלל שהריביות התייקרו, בגלל חוסר הודאות הבטחונית, בגלל המחסור בפועלים, עלית חומרי הגלם ועוד. מכרזים שנכשלו הם מכרזים שנולדו בטעות עם מספרים לא נכונים".

על השאלה כיצד השפיעו התחלות הבנייה, נתון שנמצא במגמת ירידה, על השוק, ענה: "מתחילת השנה יש ירידה של למעלה מ-20% בהתחלות הבניה. חוסר הבהירות בשוק גורמת ליזמים להשתהות ולהמתין כדי לראות לאן הדברים מתפתחים, הן מבחינת המדיניות הכלכלית והן מבחינת התפתחות מצב המלחמה. כשיש עצירת בניה, אתה פוגש את השלכותיה רק בעוד שנתיים. סימנים לעליות מחירים כבר רואים מתחילת השנה, כאשר בתוך פחות משנה תהיינה עליות באחוזים דו ספרתיים".

חשוב לציין כי לאחרונה אישרה רשות מקרקעי ישראל 4 הסכמי גג חדשים עם 4 רשויות מקומיות בהיקף של 60 אלף יחידות דיור - שאמורות להניב אלפי יחידות בירושלים (5,295), נס ציונה (5,767), נתיבות (כ-32 אלף) ואופקים (17,727). מתוך אותן יחידות, כעשרת אלפים כבר פורסמו ואמורות לצאת לשיווק בקרוב.

"מכרזים שנכשלו הם מכרזים שנולדו בטעות עם מספרים לא נכונים". נפחא (פרטי)

בנוסף, רמ"י מנסה לפתח גם בדרום, היא בדרך להקמת יישובים חדשים מצפון לבאר שבע, או ליתר דיוק בין ערד לרהט. מדובר בעיקר בערים חרדיות, אבל לא רק, שאמורות להניב אלפי יחידות דיור בטווח הנראה לעין. על פי גורמים ברמ"י, כל אלה אמורים להגדיל משמעותית את ההיקף במחצית השנייה של 2024 וגם במהלך 2025.

עוד ב-

המדינה הציעה קרקעות ב-70% הנחה בקריית ביאליק; היזמים ברחו

לכתבה המלאה

דבר אחד בטוח - דחיית המכרז בשדה דב, שהיה אמור להיערך בסוף השנה וייערך בתחילת השנה, כלומר ב-2025, לוקח את רמ"י מעט אחורה מבחינת המספרים. בשנה שעברה רמ"י הכניסה 31 מיליארד שקל ולפני שנתיים 41 מיליארד שקל מהמכרזים. ההכנסות משדה דב מוערכות בכ-16-17 מיליארד שקל - והעברתן לשנה הבאה עלולות לפגוע משמעותית במספרים השנה. אפשר ללמוד על החשיבות והביקוש של היזמים לאזור גם דרך עסקת יגאל דמרי, שרכש את הקרקע של חנן מור ב-1.1 מיליארד שקל.