לחוסר הוודאות שנוצר בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים, אפשר להוסיף את העננה שמרחפת מעל המשקיעים בימים אלה - האם הם צריכים להמתין להחלטת הממשלה, שטרם החליטה האם להאריך את תוקפו של מס הרכישה בגובה 8%, או לא? (וכמובן - מה יקרה בעקבות האפשרות להעלות את מס היסף ל-5%) אם יחליטו לרכוש דירה נוספת, והוראת השעה לא תוארך, הם ישלמו "מס יתר" של 3% (המס אמור לרדת ב-1 בינואר ל-5%). אם לא ירכשו עכשיו, יכול להיות שיפספסו את הרכבת - בימים אלה הקבלנים מחלקים הטבות מימון (למרות שניכר כי חלקם, בעיקר אלה שהפרויקט שלהם מלווה על ידי בנק לאומי, מתחילים להגביל את ההטבות) והורדת מס הרכישה עלולה להפסיק את החגיגה ואת הטבות הפריסייל.

בזמן שהמשקיעים נשענים על הגדר, הקבלנים כמעט מתחננים: הם רוצים שהמדינה לא תאריך את הוראת השעה ותחזיר את גובה המס ל-5%. נכון, 3% מס זה בשוליים לעומת ההחלטה להשקיע בדירה, אבל כשמדובר במשקיעים, הם מרגישים שהרווח שלהם נשחק ומעדיפים להמתין עם ההחלטה. לעניין מס הרכישה היו כמה הצעות מעניינות בעבר, כולל הצעת מנהל רשות המיסים שי אהרונוביץ' לבטל את מס הרכישה בפריפריה, בתנאים מסוימים - מה שלא קרה בינתיים.

חשוב לציין: ההערכה היא שבסופו של דבר הכנסת כן תאריך את הוראת השעה בשנתיים נוספות, אבל מה שקורה בינתיים מבריח, לפחות חלק קטן מהמשקיעים, מהשוק.

"ללא פתרון לדיור להשכרה ארוכת טווח - תהיה עליית מחירים". נפחא (צילום: יחצ)

יזם הנדל"ן שייקה נפחא, מנכ"ל חברת סלעית נדל"ן, טוען בראיון ל-ice כי המדינה צריכה לשבת בחיבוק ידיים ולא להתערב. מנגד, באוצר טוענים כי יש להאריך את תוקף הוראת השעה. כך, להערכתם, המדינה תכניס יותר כסף ממיסוי מקרקעין.

נפחא טוען כי ההפך הוא הנכון. לדבריו, "המדינה תכניס יותר כסף ממיסוי מקרקעין כאשר כיסי האזרחים יתמלאו". בקיצור, הוא רומז שאם המס יירד, ההכנסות ממיסוי יעלו - כפי שרמז כאן אתמול יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז ת"א והמרכז, עמית גוטליב.

"לפני שלוש שנים נכנס לתוקף החוק שהעלה את מס הרכישה למשקיעים מ-5% ל-8%. מטרתו המקורית היתה לצנן את ביקוש המשקיעים בשוק הדיור, שהלך וגבר מאז הורדת מס הרכישה ביולי 2020. ראינו ירידה משמעותית בכמות הישראלים הרוכשים דירות להשקעה", הוא מסביר. "ומה קרה? מחירי הדירות לא רק שלא ירדו אלא האמירו בחדות. להעלאת מס הרכישה היו שתי תוצאות נוספות מיידיות: האחת, תוספת של מיליארדי שקלים לקופת המדינה והשניה, ריכוז שוק השכירות בידי חברות נדל"ן גדולות".

איך אתה מסביר את התופעה?
"בזמנו התריעו בשוק הנדל"ן כי המחירים ימשיכו לעלות מן הטעם הפשוט: הישראלים מבינים שההשקעה הבטוחה והנכונה ביותר היא בנדל"ן ולראיה עליית מחירים לאורך כמעט מרבית התקופה מאז קום המדינה. בנוסף, מה שחווינו הוא עליה במחירי שכר הדירה בעיקר באיזורי הביקוש. צריך לזכור ששוק המשקיעים משפיע גם על הדיור להשכרה, תחום שהמדינה לא הצליחה לפצח ומי שדואג למצאי דירות להשכרה אלו המשקיעים. לכן, פגיעה במשקיעים בשילוב העובדה שאין פתרון לדיור להשכרה ארוכת טווח, גורמים לעליה מתמשכת וחדה של מחירי השכירות מה שיפגע יותר בשכבות החלשות".

המדינה מאוהבת במיסוי מקרקעין?
"אפשר להבין את הצורך של המדינה בהכנסות, ואילו במקביל להטלת המס על מעמד הביניים, המדינה היתה פועלת גם לשחרר חסמים ולאפשר סביבת עשיית עסקים בריאה, זה היה מובן. במקביל לאותו מס רכישה, המדינה מסבסדת במיליארדים אוכלוסיות מסויימות באמצעות תכניות כמו מחיר מטרה. צריך לזכור שאותם משקיעים כביכול הם בני מעמד הביניים משלם המסים שבד"כ רוכשים את הדירה כהשקעה לילדים, או לפנסיה. מדובר בציבור שלא צריך מתנות אלא שיתנו לו להתפרנס בכבוד ולהבטיח את הפנסיה שלו ואת יכולתו לסייע לדור ההמשך".

יש לך פתרון אחר?
"כמעט כל בעל משפחה במדינה חרד מהיום שבו ילדיו יתחתנו ויזדקקו לקורת גג במחיר הגון. כיום זו נראית כמעט משימה בלתי אפשרית. במשך שנים אנו זועקים שהפתרון טמון בהגדלת מצאי הדירות והסרת החסמים ברמת התכניות ובפישוט תהליך הוצאת היתרי בנייה. במקביל יש לזכור שהמדינה היא ספסרית הקרקעות הגדולה בישראל, כאשר שיטת המכרזים אחראית במידה לא מבוטלת על קצב השיווק, מחירי הקרקע וחוסר הודאות. בסופו של דבר היעדר היציבות במדיניות הממשלה גרמה לאבדן האמון של הציבור. במקום לנהל את השוק, על הממשלה לנהל בית חרושת לייצור דירות".

בינתיים, חלק מהמשקיעים יושבים על הגדר. הם מחכים שבסוגיית המס תיפתר.
"מאז פורסמו המתחים בין משרד האוצר לועדת הכספים בסוגית מס הרכישה, אנחנו רואים סימנים לישיבה על הגדר אצל המשקיעים החכמים כפי שקרה בזמנו עם התכנית למע"מ 0. אלה מצפים שהחוק יפוג ואז יוכלו להרוויח עוד כמה עשרות אלפי שקלים, כי תמיד לאחר קיפאון השוק מתפרץ ועולה בחדות - בדיוק כמו שראינו בתקופות דומות (כמו מע"מ 0 ב-2015). משקיעים בכלל ומשקיעי הנדל"ן בפרט, הם אנשים חכמים שימצאו את המקום להשקיע. הם מחפשים יציבות ואת זה יש בנדל"ן. העלאת מס הרכישה לא העלימה את משקיעי הנדל"ן אלא דחקה אותם להשקיע מעבר לים. היום יש ממש מושבות של ישראלים בקפריסין, ביוון ובעוד מדינות שמציעות השקעה בנדל"ן במחירים נוחים ובתשואה כפולה מהארץ"

עוד ב-

עמית גוטליב תוקף: "אם המדינה רוצה שהמחירים יעלו - שתאשר את החוק"

לכתבה המלאה

צודקים. אז למה לרכוש דירה בישראל?
"אנחנו מבינים את הצורך של המדינה בהכנסות ושוק הנדל"ן הוא אחד ממנועי הצמיחה וההכנסה המשמעותיים במשק אבל על המדינה לעודד השקעות בישראל ולא לגרום לכך שכסף יזלוג לחו"ל. הכסף ממסים יכול לזרום כמו מים לקופת האוצר אם הממשלה תסיר חסמים, תקל על הבירוקרטיה ותסייע ליזמים לפעול על קרקע מוצקה יותר מבחינת ודאות. התפקיד המוסרי של הממשלה והפקידים הוא לוודא שבני מעמד הביניים שהם המקור העיקרי להכנסות, יוכלו להתפרנס, לעשות עסקים ובכלל זה לרכוש דירות כדי להינות ממסים ולא לחנוק אותם ואת המשק בגזרות".