ועדת הכספים של הכנסת דנה היום (שני) באחד הנושאים החשובים בענף הנדל"ן, שעלול להשפיע בעתיד על עקומת הביקוש וההיצע של רוכשי הדירות, בעיקר משקיעי הנדל"ן. הצעת החוק, שקשורה למס שישלמו רוכשי דירה יחידה, אושרה בקריאה ראשונה, אבל כעת דנים חברי הוועדה בנוסח הסופי שיעלה להצבעה, לקריאה שנייה ושלישית.

מושכים בשני קצוות החבל

הפוליטיקה בהחלט משחקת כאן תפקיד - בעוד שרוכשי הדירות והמשקיעים דורשים לשנות את רוע הגזירה, מי שמושך את החבל בצד השני היא המדינה, שרוצה לייצר יותר הכנסות ממיסוי מקרקעין ולהוריד את מחירי הדירות - מה שלא קרה גם כאשר נרשמה העלאת ריבית אגרסיבית.

המיסוי יעלה, המשקיעים יברחו? דירות חדשות (פלאש 90/ יוסי אלוני, shutterstock)

אז מה המדינה רוצה כעת? כיום, רוכשי דירה ראשונה מקבלים פטור ממס לדירה ששווייה עד 1.978 מיליון שקל. מי שקונה דירה במחיר יקר יותר, משלם מס מדורג. תקרת הפטור ושאר המדרגות מתעדכנות מדי שנה, זאת בשל עליית המדד, כלומר - בהתאם לאינפלציה.

מה המדינה רוצה לעשות כעת? להקפיא את המדרגות, כך שבפועל - רוכשי הדירות ישלמו יותר. נזכיר כי ב-1 בינואר עולה גם שיעור המע"מ. השינוי השני, כפי שתוכלו לקרוא בהמשך, נוגע להטלת מס יסף, שיוטל על רוכשי דירה להשקעה.

הקבלנים, כאמור, חוששים מאוד מההחלטה הזאת. הם יודעים שברגע שהמשקיעים ינטשו את השוק, יהיה להם קשה יותר למכור דירות. עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז ת"א והמרכז, מספר בראיון בלעדי ל-ice כי "אמר מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', וברור שאי אפשר להפחית בחשיבותו - שאם מס הרכישה יירד, ההכנסות ממיסוי יעלו. זה נשמע מוזר, אבל ברגע שהעלו את מס הרכישה ל-8 אחוז, בטח בעולם של 7% ריבית - אין כדאיות בדירה להשקעה. אין פה מתמטיקה. הם הרגו את השוק", אומר גוטליב.

"יש לי נתון מדהים: כמה דירות להשקעה נבנו לדעתך ב-2024 בשוק המוסדי? בגלל חוק עידוד השקעות הון, גם השוק הזה מת. השוק הזה במשבר אדיר, בזמן מסוים יגיע הפיצוץ - כשאנשים לא בונים דירות להשקעה, כשהמוסדיים בחוץ, לא יהיו דירות. אתה מבין לבד מה המשמעות".

אולי זה בגלל שפקידי האוצר חוששים שהורדת מס רכישה תציף את השוק?

"הורדת מס רכישה תביא לכמות קונים גדולה ולעלייה בהכנסות ממיסוי - זה מה שצריך לעשות. הענף במשבר ובמלחמה - כל מה שמעניין הוא להחזיר חזרה את הקונים".

באה רשות המסים ואומרת: נגדיל מס, תהיה ירידה במחירים.

"רשות המסים אוהבת לומר נתון לא מבוסס. הנתון האמיתי עלייה במס רכישה לא בהכרח מובילה לירידה במחירי הדירות, וזה הוכח. מה עשו? לקחו שוק של משקיעים ובמקומו נכנסו שוק דירות רוכשי יד ראשונה. מה כאן מוביל לירידה? הדבר היחיד שמביא ירידה במחירים הוא עלייה בהיצע הדירות. הם משחקים עם המספרים, אומרים 'בואו נעלה את מס הרכישה ובגלל זה משקיעים לא יקנו דירות', אבל בפועל זה הוביל רק לדבר אחד - לירידה בהכנסות ממיסים. זה ההפסד הגדול של המדינה. העלייה ל-8 אחוז לא הכניסה יותר רוכשים, אז במקום להתעסק בשוליים, צריך להפחית את את מס הרכישה ל-5%. לסדר את השוק".

נחזור להצעת החוק. בוא נדבר רגע על מדרגות המס. זה קריטי?

"כל שנה מחכים לדצמבר לעניין מס הרכישה. אנשים מחכים על הגדר. מה קורה בפועל? מי שאומר 'אולי אקנה לדירה להשקעה', לא קונה, כי אולי יורידו את המס. למי זה טוב? הגשתי הצעה שמי שקונה דירה להשקעה, והם חוששים שימכור אותה, כלומר יעשה  ביזנס, יצטרך לשלם. פשוט: מי שקונה ישכיר את הדירה למשך 5 שנים, ומי שלא - ישלם 5%. צריך מנגנון שבו הקונים ישכירו את הדירות. תחשוב על זה, אדם מקבל כסף מפנסיה, מה האלטרנטיבה למי שלא הולך לשוק ההון ורוצה נדל"ן? הוא קונה בחו"ל. תראה את הפרסומות בטלוויזיה: קוראים לנו להשקיע ביוון וקפריסין - למה? כי מס הרכישה גבוה, אנשים לא רוצים לקנות. אנחנו במשבר דיור ואין היגיון בהעלאת מס".

המדינה מאוהבת במיסוי מקרקעין. לא הגיוני שהיא תוותר על הכנסות.

"עובדה: הנתונים מראים שברגע שהעלו את מס הרכישה הציבור הכניס פחות כסף, ברגע שהורידו הציבור הכניס יותר. בתקופה שבה המדינה רוצה כסף, ואנשים מוכנים לשלם זה יגרום לעלייה במסים ולהגדלת ההיצע של דירות להשכרה. במקביל, אפשר להמשיך במחיר למשתכן, במבצעים ובמחיר מטרה".

"מס יסף? הם רוצים להרוג את השוק"

השינוי השני, כך לפי הצעת החוק, הוא הטלת מס יסף - כזה שיוטל על רוכשי דירה להשקעה. לפי ההצעה הזו, לא רק רוכשי דירה שנייה ישלמו מס רכישה כרגיל, אבל בעת המכירה של דירה שאינה יחידה, ישלם המוכר את המס. בעבר, ניסיון להטלת מס נוסף הוציא משקיעים משוק. זה קרה כאשר מס הרכישה עלה מ-5% ל-8%, וגרם ללא מעט משקיעים לשבת על הגדר, ובעבר - נכשל כאשר שר האוצר לשעבר משה כחלון ניסה לקדם חוק שיטיל מס על דירה שלישית.

"השאלה היא מה המטרה", אומר גוטליב. "נראה לך הגיוני שאדם שרוצה לרכוש מניה, משלם מס רווחי הון, ואילו רוכשי הנדל"ן משלמים גם 8% מס רכישה וגם סוג של מס רווחי הון - מס שבח של 25%? למה את שוק הנדל"ן רוצים לרמוס ולגבות מסים? זה לא נורמלי להבריח משקיעים. הם הורגים את השוק".

פקידי האוצר טוענים להפך: שמי שמשקיע בשוק ההון משלם מס רווחי הון, ומשקיעי הנדל"ן מקבלים פטור, עד גבול מסוים כמובן, מתשלום מס על שכירות.

"אני לא מבין את ההיגיון. מה הם רוצים? שאדם שהגיע לגיל פנסיה, 67, ישים את הכל בבורסה? זה מה שהם רוצים? המדינה צריכה לתת אפיקים טובים יותר. אדם שהגיע לגיל פרישה או אדם שקיבל כסף מירושה, לא יעדיף דירה שערכה עולה והוא יוריש אותה הלאה? למה להרוג את השוק הזה? הרבה מהאנשים האלה קונים דירות ומעבירים לילדים. הדירות לא נעלמות. זה דבר מבורך שאדם קונה דירה. זה מוצר יציב. התנודות לא גדולות. אין הרבה דירות ריקות בישראל".

כמעט 70 אלף, למרות שרובן בשלבי חפירה או היתר, ולא מוכנות לאכלוס.

"בדיוק. זו עבודה בעיניים. דירות לא מכורות נחשבות לדירות שיש להן היתר. חלקן לא עלה לקרקע, אני לא מבין למה סופרים אותן. קראתי השבוע את הנתון של הירידה בהתחלות הבנייה. ב-2022, 69 אלף התחלות בנייה, ב-2023 - 62 אלף, ב-2024 מתחילים להגיע לכיוון 58 אלף. תסביר לי איך הנתון הזה מסתדר לאוצר. כל ירידה כזאת תוביל לירידה במלאי ולעליית מחירים. הקבלנים בונים פחות מ-70 אלף דירות בשנה כי קשה להוציא היתרי בנייה, כי קשה לקבל מימון מהמדינה. לקבלנים אין עובדים. עובדתית, למרות המלחמה, אנשים ממשיכים לגור בישראל וללדת, לצערי גם להתגרש - כל אלה מתכנסים למקום אחד. אם המדינה רוצה לשתק את השוק ולהוביל לעליית מחירים - שתאשר את החוק".