פרויקטים
מגורים במקום מלון – תמריץ אמיתי ליזמים? השמאי ארז כהן על הרפורמה התקדימית
המועצה הארצית לתכנון ובנייה הודיעה כי ניתן יהיה להסב עד 49% מהשטח הכולל במגרש בייעוד מלונאי לטובת מגורים. מהן המשמעויות של הרפורמה, האם נראה בקרוב דירות יוקרה על החוף ואיך זה ישפיע על מפת ההיצע? שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן: "החרגת הערים הגדולות יכולה להיות בעייתית, מאחר וההטבה משמעותית מאוד ליזמים דווקא שם"
בהובלת מינהל התכנון ומשרד התיירות אושרה בימים האחרונים רפורמה חדשה המאפשרת תוספת זכויות בנייה למגורים בקרקע בייעוד מלונאי. הרציונל העומד מאחורי המהלך הוא כפול: להחיות את ענף המלונאות על רקע אי היציבות של התקופה האחרונה, לעודד יזמים חדשים להיכנס אליו ולהגדיל את התחרות, ובאותה הנשימה להגדיל גם את היצע הדירות.
הרפורמה, שכבר מוגדרת במינהל התכנון ובמשרד התיירות כ"חסרת תקדים", מאפשרת תוספת בשיעור של 49% מסך השטח הכולל המותר לבנייה במגרש בייעודי מלונאי, שטרם התקבל עבורו היתר בנייה. בין התנאים לתוספת מגורים: מימוש כל זכויות המלונאות תחילה; המגורים לא יהיו בקו ראשון לים או לנוף פתוח; והפרדה פיזית ותפקודית של המגורים מהמלון. עוד תידרש חוות דעת שמאית, המוכיחה שללא תוספת המגורים אין כדאיות כלכלית להקמת המלון, כמו גם אישור של משרד התיירות ועריכת תוכנית בניין עיר חדשה למגרש.
"המהלך אמור לזרז את קצב בינוי המלונות בישראל, יגדיל את ההיצע ויעודד תחרות שתשפיע על מחירי החופשה בישראל", מצהיר שר התיירות, חיים כץ. "נכון להיום, אנו נמצאים בחוסר של 17 אלף חדרי אירוח כדי לעמוד ביעד האסטרטגי שהצבנו של 7 מיליון תיירים בשנת 2030. במקביל לתמרוץ היזם, נשמור על עתודות הקרקע למלונאות תוך איזון תכנוני".
יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הרב נתן אלנתן מתייחס גם הוא לנושא ומציין: "זו רפורמה חשובה שנותנת מענה לתיירות בישראל. התוכנית פותרת חסמי פיתוח שהיו קיימים עד היום, ותתמרץ הקמה של מלונות חדשים לצד תוספת מגורים".
שר התיירות, חיים כץ (מימין) ויו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הרב נתן אלנתן (צילומים ויקיפדיה/ דוברות בית הנשיא, רז רוגובסקי)
הרפורמה החדשה היא בבחינת החלטה מרחיקת לכת – תארו לכם שבית מלון ישלב חלק נכבד מהקומות שלו לטובת מגורים. בנתניה, למשל, אנו כבר רואים ניצנים ראשונים, כשאחד המלונות על החוף בחר לשלב מגורים בקומות הגבוהות – ושם מחירי הדיור גבוהים משמעותית בשל הראות והקרבה לים.
בעוד במשרד התיירות ומינהל התכנון מקפידים לשדר אופטימיות, בקרב שחקני הנדל"ן מעוררת הרפורמה בשלב זה בעיקר סימני שאלה: באיזה היקף יהיה המהלך והאם יהיה מדובר בדירות יוקרה או בדירות שמשקפות שווי שוק של דירות אחרות באזור? ולא פחות חשוב: האם שילוב של דירות בשטחים בייעוד מלונאי יסייע בהגדלת ההיצע ולהורדת מחירי הדירות?
"אני מזכיר שבעבר כבר הייתה הקלה כזאת, תוספת של עד 30% מגורים במלונות – אלא שכאן יש אפשרות גדולה יותר, ועם מגבלות רבות", מסביר השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, שכבר החל לקבל פניות בנושא. "חשוב להבהיר כי הרפורמה לא רלוונטית לערים הגדולות, אלא לפריפריה. בהחלטה החריגו למעשה את הערים הגדולות, אבל לא בהכרח בצדק. תל אביב למשל, היא דוגמה מצוינת – ענף המלונאות בתל אביב במצב בעייתי כיום. לפני המלחמה והקורונה היה 'הייפ' רציני של הקמת בתי מלון בעיר, היום יש הרבה חדרים ואחוז תפוסה נמוך".
כהן, המתמחה בהערכות שווי בתחום המלונאות, מדגיש עוד: "דווקא ההחרגה הזאת יכולה להיות בעייתית. הסבת מלונות לדירות בערים הגדולות היא הטבה משמעותית מאוד ליזמים, תמריץ מצוין עבורם. הרעיון בא ואומר שאם אין כדאיות כלכלית במלון, נסב חלק ממנו לדירות ונתמודד עם המשבר. קח למשל את מלון מלכת שבא באילת, שבזמנו הייתה אפשרות למכור אגף שלם של המלון למגורים – זה מה שגרם ליכולת כיסוי של המלון ואפשר את הקמתו של המלון היוקרתי. התמריץ הזה מוכח כנכון".
"עיר נוספת שמהווה דוגמה טובה היא אשקלון – שם קיימת בעיה בתחום המלונאות", ממשיך כהן. "אחד התמריצים שרצו לתת לאורך הטיילת באשקלון, שהתוכנית המאושרת שלה הייתה הקמת מלונאות בלבד שלא אפשר מימושה במשך עשרות בשנים, נוגע להוספת דירות מגורים כדי שהפרויקט הזה יזוז קדימה. בהקשר הזה אף קודמה תוכנית להפיכת אזור המלונאות לדירות, שנתקעה במהלך הדרך, אך מקודמת בעת האחרונה שוב בצורה של תוכנית כוללנית לאשקלון".
הרפורמה כוללת תנאים נוספים: מימוש כל זכויות המלונאות תחילה והפרדת המגורים מהמלון.
"זאת הייתה ההתניה באשקלון. לא רצו שייבנו את המגורים בלבד. אם יזמים יבואו ויגידו שאין צורך במלון ויבנו בסוף רק מגורים – מה בדיוק עשינו פה?".
"זאת הייתה ההתניה באשקלון. לא רצו שייבנו את המגורים בלבד. אם יזמים יבואו ויגידו שאין צורך במלון ויבנו בסוף רק מגורים – מה בדיוק עשינו פה?".
החרגת נושא הנוף לים, לא עלול להרחיק יזמים?
"זה אומר שלא מדובר בבתי מלון עם אטרקציה תיירותית, כי אם במלונות עירוניים. היום הביקושים למלונות כאלה הם בתחתית, משום שאין להם ים. אלו יזמויות פרטיות במרכזי ערים בעיקר, כשבעת הזו הביקושים למלונאות מסוג זה הם בשפל".
"זה אומר שלא מדובר בבתי מלון עם אטרקציה תיירותית, כי אם במלונות עירוניים. היום הביקושים למלונות כאלה הם בתחתית, משום שאין להם ים. אלו יזמויות פרטיות במרכזי ערים בעיקר, כשבעת הזו הביקושים למלונאות מסוג זה הם בשפל".
מצד שני, זה יסייע להתגבר על הקושי בקבלת מימון למלונאות, שנובע מאי יציבות הענף.
"יש קושי גדול היום בענף המלונאות, ומכמה סיבות עיקריות: קודם כל נדרש להביא בחשבון שהמערכת הפיננסית נמצאת במתח עם מה שקורה עם הנדל"ן, אי אפשר לטאטא את זה. נושא הריבית מטריד מאוד, אסור גם לשכוח שבמלונאות אין תזרים בדרך, אלא רק בסוף הפרוייקט ובזמן שעלות המימון גבוהה. עלויות הבנייה של מלון עומדות היום על 20 אלף שקל למ"ר, עד רמת המפתח".
"יש קושי גדול היום בענף המלונאות, ומכמה סיבות עיקריות: קודם כל נדרש להביא בחשבון שהמערכת הפיננסית נמצאת במתח עם מה שקורה עם הנדל"ן, אי אפשר לטאטא את זה. נושא הריבית מטריד מאוד, אסור גם לשכוח שבמלונאות אין תזרים בדרך, אלא רק בסוף הפרוייקט ובזמן שעלות המימון גבוהה. עלויות הבנייה של מלון עומדות היום על 20 אלף שקל למ"ר, עד רמת המפתח".
"מעבר לזה", מוסיף כהן, "אין היום בישראל תיירות חוץ רחבה. תיירות פנים היא זו שמחזיקה את המלונות באילת. ייתכן שדווקא התמריצים הם אלה שיכולים לשנות את המשוואה. היום אפשר לקבל מענקים עד 20% מהעלות לפי טבלאות משרד התיירות. חבל רק שכרגע זה יותר בתיאוריה מאשר בפרקטיקה, כי יש בעיית תקציב. גם בפרויקטים מאושרים לא תמיד נותנים את הכסף ליזמים".
להערכתך, היצע הדירות יגדל בעקבות המהלך?
"בוא נאמר שזה לא הפתרון המשמעותי לבעיית היצע הדירות בישראל, זה מאוד בשוליים – אולם הנושא בהחלט יכול לשפר באופן משמעותי את כדאיות הפרוייקטים".
"בוא נאמר שזה לא הפתרון המשמעותי לבעיית היצע הדירות בישראל, זה מאוד בשוליים – אולם הנושא בהחלט יכול לשפר באופן משמעותי את כדאיות הפרוייקטים".
אמרת קודם שהמחיר למ"ר במלונאות הוא 20 אלף שקל למ"ר. זה המון, כמעט כפול מבנייה למגורים.
"וזה עוד במקרה הטוב. המחיר יכול להיות גבוה אף יותר. אל תשכח שיש העמסת שטחי ציבור גדולה וציוד מאד יקר, המספרים פשוט מטורפים".
"וזה עוד במקרה הטוב. המחיר יכול להיות גבוה אף יותר. אל תשכח שיש העמסת שטחי ציבור גדולה וציוד מאד יקר, המספרים פשוט מטורפים".
איזה אינטרס יש לראש רשות לאמץ את הרפורמה? הרי ארנונה למלונאות גבוהה מארנונה למגורים.
"הארנונה היא בהחלט שיקול חשוב ברשויות המקומיות. ראשי הערים לא אוהבים מגורים, זה לא כדאי כלכלית. הם מעדיפים תעסוקה, מסחר ומלונאות כי זה מכניס יותר כסף. בערים שהם יותר מוטי תיירות, יהיו ראשי ערים כאלה שלא ממש יישרו קו עם הרפורמה – חד משמעית. השורה התחתונה היא שהרפורמה טובה ליזמים כי היא כדאית כלכלית, אולם החסמים שהוטלו עליה כגון לא בערים הגדולות ולא בקו החוף, עשויים להעמיד בספק את יישומה".
"הארנונה היא בהחלט שיקול חשוב ברשויות המקומיות. ראשי הערים לא אוהבים מגורים, זה לא כדאי כלכלית. הם מעדיפים תעסוקה, מסחר ומלונאות כי זה מכניס יותר כסף. בערים שהם יותר מוטי תיירות, יהיו ראשי ערים כאלה שלא ממש יישרו קו עם הרפורמה – חד משמעית. השורה התחתונה היא שהרפורמה טובה ליזמים כי היא כדאית כלכלית, אולם החסמים שהוטלו עליה כגון לא בערים הגדולות ולא בקו החוף, עשויים להעמיד בספק את יישומה".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
