המו"מ על ההסכם המשפטי: פודקאסט הסולם פרק 5
הסולם הוא פודקאסט מבית אתר ice המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית, שלב אחר שלב. בפרק החמישי: על העקרונות שחשוב לעגן בהסכם המשפטי
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, המבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
בפרק הזה נתמקד בשלב המשא המתן בין עורך הדין מטעם בעלי הדירות ובין היזם, לניסוח הסכם לעסקת התחדשות עירונית אשר יסדיר את כלל ההיבטים הקשורים בפרויקט – ממועד החתימה ועד השלמת העבודות ואכלוס הדירות החדשות. כחלק מההסכם מתחייבים בעלי הדירות למכור את זכיותיהם בדירות הקיימות לצורך הריסתם ובנייתם מחדש, בתמורה לקבלת דירות חדשות ותמורות נוספות. ההסכם המשפטי כולל גם התייחסות למפרט הטכני של הדירות החדשות, אשר אושר בידי המפקח מטעם הדיירים ומצורף כנספח להסכם.
ההסכם משפטי: מהם הנקודות והעקרונות שחשוב שיהיו בהסכם?
בכל פרויקט של התחדשות עירונית, חייב ההסכם בין היזם לבעלי הדירות להתייחס להיבטים הללו: התמורות שינתנו לבעלים: בדרך כלל מדובר בדירה חדשה וגדולה יותר מהדירה הנוכחית, הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, חניה ומחסן, דמי שכירות לכל תקופת הבנייה והשתתפות בתשלום דמי ניהול לאחר השלמת הבנייה למספר שנים. התמורות בהסכם חייבות להיות שקופות ופומביות לכלל בעלי הדירות, על פי מנגנון אחיד לכולם.
בכל פרויקט של התחדשות עירונית, חייב ההסכם בין היזם לבעלי הדירות להתייחס להיבטים הללו: התמורות שינתנו לבעלים: בדרך כלל מדובר בדירה חדשה וגדולה יותר מהדירה הנוכחית, הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, חניה ומחסן, דמי שכירות לכל תקופת הבנייה והשתתפות בתשלום דמי ניהול לאחר השלמת הבנייה למספר שנים. התמורות בהסכם חייבות להיות שקופות ופומביות לכלל בעלי הדירות, על פי מנגנון אחיד לכולם.
כמו כן מתייחס ההסכם לתשלום לנבחרת המומחים שמלווה את בעלי הדירות בפרויקט – עו"ד, מפקח הבנייה ושמאי מקרקעין. בהסכם מוגדר מנגנון לשיבוץ דירות התמורה בבניין החדש (קומה, כיווני אוויר וכדומה), כשבהליך קביעת המנגנון ניתן להיעזר בשמאי. במסגרת ההסכם יש להתייחס בנפרד לאוכלוסיית הדיירים הקשישה (בעלי דירות בני 70 ומעלה במועד ראשון החותמים על ההסכם בבניין), שהחוק מעניק לה זכויות נוספות (עליהן נרחיב בהמשך בפרק ייעודי).
להסכם יצורף גם המפרט הטכני של דירות הבעלים החדשות, המפקח מטעם הבעלים מקיים מו"מ מול היזם לקביעת המפרט אשר יכלול בין היתר, את סוג מיזוג האוויר, דלתות פנים וחוץ, ארונות אמבטיה מטבח, וכדומה.
לוחות הזמנים להתקדמות: ההסכם כולל התחייבויות מצד היזם לעמידה בלוחות זמנים לביצוע הפרויקט במסגרת התנאים המתלים בהסכם. אי עמידה בלוחות הזמנים תאפשר לדיירים לבטל את העסקה בתנאים מסוימים. מקובל לקצוב לוחות זמנים לשלבים הבאים: החתמת בעלי הדירות על הסכם התחדשות עירונית והגעה לרוב הדרוש של 67% מבעלי הדירות תוך פרק זמן של 18-12 חודשים (תלוי בהיקף הפרויקט); אישור התוכנית החדשה (התב"ע) בפרויקטים של פינוי-בינוי, תוך 5-4 שנים ממועד חתימת הרוב הדרוש של 67% מבעלי הדירות בפרויקט; וקבלת החלטת ועדה בתנאים למתן היתר, או קבלת היתר הבנייה תוך זמן קצוב מאישור התב"ע וחתימת הרוב הדרוש. כאן בדרך כלל נהוג לקצוב פרק זמן שנע סביב 24 חודשים ממועד חתימת הרוד הדרוש ואישור התב"ע, בתוספת הארכה של 12-6 חודשים.
חשוב להדגיש כי בחודש נובמבר 2021 הוסיף המחוקק לחוק פינוי ובינוי ולחוק המקרקעין עילות לביטול הסכם פינוי-בינוי או הסכם תמ"א, אם היזם לא יעמוד בלוחות זמנים קצובים לחתימת הדיירים או לקידום התכנון – וזאת מבלי קשר להסכם או לתנאים המתלים.
בפרויקטים של פינוי-בינוי על היזם להגיע ל-50% חתימות מקרב בעלי הזכויות בתוך 24 חודשים מראשון החותמים, או 60% בתוך 48 חודשים. בפרויקטים של תמ"א 38 על היזם להגיע ל-50% חתימות מקרב בעלי הזכויות בתוך 18 חודשים מראשון החותמים, או 67% בתוך 36 חודשים בהתאם לחוק המקרקעין. אי הגעה לרוב הדרוש בלוחות הזמנים שפורטו, תאפשר לבעלי הדירות לבטל את ההסכם בתנאים מסוימים.
המחוקק הוסיף תנאי בחוק פינוי ובינוי לפיו במיזמי פינוי-בינוי היזם מחויב להגיש תוכנית מפורטת למוסד תכנון לצורך אישורה – וזאת בתוך 4.5 שנים ממועד ראשון החותמים. אי הגשת תוכנית תקנה לבעלים זכות לביטול ההסכם בתנאים מסוימים. במיזמי תמ"א 38, על היזם להגיש בקשה להיתר בנייה בתוך 3.5 שנים ממועד ראשון החותמים על ההסכם. אי הגשת תוכנית תקנה לבעלים זכות לביטול ההסכם בתנאים מסוימים.
באשר להשלמת הבנייה ומסירת הדירות, פרק הזמן המוקצב הוא 36-30 חודשים (תלוי בהיקף הפרויקט), כשבמקרה של איחור במסירה יהיו הבעלים זכאים לפיצוי. נהוג לקבוע מנגנון פיצוי בגין כל חודש של איחור מעבר לחודש הראשון, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות): איחור של 4 חודשים יחייב בפיצוי לבעלי הדירות בשווי דמי השכירות לפי דירה חדשה שהיו אמורים לקבל; בגין 10-5 חודשי איחור גובה הפיצוי יעמוד על 1.25 כפול דמי השכירות לפי דירה חדשה שהיו אמורים לקבל; בגין 11 חודשי איחור ואילך גובה הפיצוי יעמוד על 1.5 כפול דמי השכירות לפי דירה חדשה שהיו אמורים לקבל. ניתן לקבוע מנגנון אחר בהסכם, בהתאם למו"מ בין הצדדים.
כמו כן מסדיר ההסכם את נושא הערבויות והבטוחות לבעלי הדירות. נכון להיום, החוק אינו מפרט או מבהיר איזה ערבויות נדרש היזם להנפיק לבעלי הדירות במיזמי התחדשות עירונית, כך שהיקף וסוג הערבויות נקבע בין הצדדים בהסכם המשפטי. מומלץ לדרוש מהיזם מספר ערבויות בנקאיות, במטרה להבטיח את זכויות הדיירים לאורך כל תקופת הפרויקט – ממועד פינוי הדירות ועד לקבלת הדירה החדשה, כולל השלמת תיקונים בתקופת הבדק (כשנה לאחר המסירה) ורישום הבניין כבית משותף עם כלל הדירות החדשות.
הערבויות המומלצות הן: ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה; ערבות שכירות להבטחת דמי השכירות במהלך כל תקופת הבנייה; ערבות בדק להבטחת ביצוע תיקונים בדירה לאחר מסירת הדירה בתקופת הבדק, כאשר נהוג לקצוב את גובה הערבות בשווי של כ-2.5% מעלויות הבנייה; ערבות רישום להבטחת רישום הבניינים החדשים ורישום הדירות על שם בעלי הדירות. ניתן לבקש מהיזם גם ערבות להבטחת הוצאות משפטיות, לתרחיש שיחייב נקיטת הליכים משפטיים שיידרשו לצורך מימוש הערבויות הבנקאיות.
לאחר שמגיעים לנוסח מוסכם, עורך הדין מטעם הדיירים מכין את תקציר ההסכם המשפטי (עיקרי ההצעה) ומציג אותו בפני כלל הדיירים בפרויקט. בהמשך לכך נקבע מועד לכנס דיירים בנוכחות היזם, אדריכל היזם ועו"ד הדיירים. לקראת האירוע מועברים לכלל הדיירים ההסכם המלא, נספחי ההסכם ותקציר ההסכם.
עוד ב-
