כינוס הדיירים וחתימה על עסקת התחדשות עירונית: פודקאסט הסולם פרק 6
הסולם הוא פודקאסט מבית אתר ice המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית, שלב אחר שלב. בפרק השישי: על כינוס אספת הדיירים והחתימה על עסקת התחדשות עירונית מול היזם
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, המבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
לאחר שבפרק הקודם פרטנו על המשא ומתן בין בעלי הדירות (באמצעות עורך דינם) ליזם, ולאחר שהושגו הסכמות בין הצדדים, ניתן לכנס אספה של כללי בעלי הדירות במהלכה יוצג הסכם ההתחדשות העירונית לדיון. הודעה על הכינוס תועבר לבעלי הדירות 10 ימים לפני המועד באחת משתי הדרכים: בתיבת הדואר או באמצעים דיגיטליים. ההודעה תימסר בשפה העברית, אך אם ישנו שיעור משמעותי של בעלי דירות דוברי רוסית, אמהרית או ערבית, תועבר ההודעה גם בשפות הללו.
כנס הדיירים: איך נערכים לקיום האספה?
כשבועיים לפני הכנס, יועבר לבעלי הדירות תקציר ההסכם, אשר יכלול את הפרטים הבאים:
הכנס עצמו מחייב שיעור השתתפות של לפחות 40% מקרב בעלי הדירות בפרויקט, אחרת יידרש כנס נוסף. אם מקרב בעלי הדירות ישנו שיעור משמעותי של דוברי רוסית, אמהרית או ערבית, חובה לשלב בכנס מתורגמן לשפות אלו. לצד כנס פרונטלי, קיימת אפשרות לערוך כנס מקוון (באמצעות הזום למשל) לבקשת בעלי הדירות. אי עמידה בתנאים שהוצגו, תאפשר על פי חוק לרוב בעלי הדירות להחליט על ביטול ההתקשרות עם היזם, ובלבד שלא התקשר עד אותה העת עם 40% מבעלי הדירות.
כשבועיים לפני הכנס, יועבר לבעלי הדירות תקציר ההסכם, אשר יכלול את הפרטים הבאים:
- מידע על היזם: פרטי היזם ואמצעי ההתקשרות עימו, לצד סקירת הניסיון המקצועי שצבר בתחום הבנייה וההתחדשות העירונית. במסמך יידרש היזם לחשוף אם מתנהלים הליכים משפטים או מנהליים נגדו, או שישנן החלטות מטעם הממונה על פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית הנוגעות אליו.
- סוג העסקה המוצעת: האם מדובר בפרויקט במסגרת פינוי-בינוי, תמ"א חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1) או תמ"א הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).
- פירוט מאפייני הבינוי המוצע: מספר הקומות, מספר יחידות הדיור, עירוב שימושים וכדומה, וכן הצגת עמדתה של הרשות המקומית, ככל שקיימת.
- התנאים המתלים והתנאים לקיום העסקה.
- אופן מימון הפרויקט.
- לוחות זמנים להתקדמות.
- בטוחות (פירוט סוגי הערבויות)
- עקרונות התמורה: תוספת לשטח הדירה, הצמדות (מחסן, חניה, מרפסת), פירוט קומת המגורים וכיווני אוויר, שכר דירה ועלות ההובלה, מפרט הדירה ואפשרויות שדרוג; פירוט העלויות וההוצאות שבהן יישא היזם, כגון: עלויות הקמת הפרויקט והמיסים הכרוכים בו, עלות שכר טרחת עו"ד הדיירים ועלות שכרם של יועצים נוספים מטעם הדיירים.
- קרן תחזוקה (תשלום דמי ניהול לאחר תקופת האכלוס).
- פירוט עניין אישי של היזם או מי מטעמו בפרויקט, ככל שקיים.
הכנס עצמו מחייב שיעור השתתפות של לפחות 40% מקרב בעלי הדירות בפרויקט, אחרת יידרש כנס נוסף. אם מקרב בעלי הדירות ישנו שיעור משמעותי של דוברי רוסית, אמהרית או ערבית, חובה לשלב בכנס מתורגמן לשפות אלו. לצד כנס פרונטלי, קיימת אפשרות לערוך כנס מקוון (באמצעות הזום למשל) לבקשת בעלי הדירות. אי עמידה בתנאים שהוצגו, תאפשר על פי חוק לרוב בעלי הדירות להחליט על ביטול ההתקשרות עם היזם, ובלבד שלא התקשר עד אותה העת עם 40% מבעלי הדירות.
עוד ב-
