"דיירים סרבנים": פודקאסט הסולם פרק 7
הסולם הוא פודקאסט מבית אתר ice המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית, שלב אחר שלב. בפרק השביעי: מהם "דיירים סרנים" וכיצד ניתן להתמודד מול מי שמעכבים מסיבות שאינן סבירות קידום מיזמי התחדשות עירונית?
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, המבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
להוצאת פרויקט של התחדשות לפועל, פינוי הדירות ותחילת העבודות בשטח, נדרשת הסכמת של 100% מקרב בעלי הדירות וחתימתם על כלל המסמכים. ללא הסכמה (כולל הסכמה בכפייה על ידי גוף שיפוטי) לא ניתן להתחיל בפרויקט.
כדי לאפשר הוצאתם לפועל של פרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, מעניק המחוקק כלים להתמודדות עם אוכלוסייה המבקשת לעכב, לסרבל ולעקר את התהליך – אלו הם "דיירים סרבנים". מדובר בבעלי דירות המסרבים לחתום על ההסכם עם היזם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית ללא סיבה סבירה, או לחילופין מתנים את חתימתם בתנאים בלתי סבירים גם לאחר שהושג הרוב הדרוש.
מהו הרוב הדרוש? בפרויקטים של פינוי-בינוי נדרש רוב של 67% מבעלי הזכויות במתחם ו-60% בכל בניין שצמוד לדירותיהן 50% מהרוכש המשותף. במסגרת הרוב הדרוש ניתן לבקש כי לא יבאו בחשבון "עברייני הבניה" (בעלי דירות שבדירותיהם בוצעו חריגות בנייה ועומדים בתנאי החוק). בפרויקטים של תמ"א 38 נדרש רוב של 67% מקרב בעלי הדירות שלהן צמוד 67% מהרכוש המשותף. גם כאן ניתן לבקש כי לא יבואו בחשבון "עברייני הבנייה".
תנאי שני להיותו של דייר "דייר סרבן" הינו כי סירובו הוא בלתי סביר. צריך להבהיר: לא כל דייר המסרב לקדם פרויקט התחדשות עירונית הוא בגדר "דייר סרבן". על פי חוק פינוי ובינוי, סירובו לא ייחשב כבלתי סביר, אם מתקיימים אחד מהתנאים הבאים: העסקה אינה כלכלית; לא הוצע לדייר המסרב מגורים חלופיים לתקופת העבודות; לא הוצעו לדייר המסרב בטוחות הולמות; קיימות נסיבות אישיות מיוחדות בגינן מסרב הדיירים לחתום על ההסכם – כגון מחלה קשה, ערך סנטימנטלי יוצא דופן, נסיבות מיוחדות בשלבי ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו עם יתר בעלי הדירות הוא בלתי סביר; הדייר המסרב הוא קשיש/חולה הנוטה למות/חולה סיעודי ולא הוצעו לו החלופות הנדרשות על פי חוק (בנוסף לאפשרות לקבלת דירת התמורה).
התמודדות מול "דייר סרבן": איזה כלים מעניק המחוקק?
כנגד "דייר סרבן" ניתן לפתוח בהליכים משפטיים: בפרויקטים של פינוי-בינוי, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט (גם תביעה נזיקין בגין הנזק שנגרם לבעלי הדירות, וגם תביעה לאישור העסקה ומינוי עו"ד או רו"ח להתקשר בעסקה בשם הדייר הסרבן) – וזאת רק לאחר אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר).
כנגד "דייר סרבן" ניתן לפתוח בהליכים משפטיים: בפרויקטים של פינוי-בינוי, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט (גם תביעה נזיקין בגין הנזק שנגרם לבעלי הדירות, וגם תביעה לאישור העסקה ומינוי עו"ד או רו"ח להתקשר בעסקה בשם הדייר הסרבן) – וזאת רק לאחר אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר).
בפרויקטים של תמ"א 38, ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים לאישור העסקה ומינוי עו"ד או רו"ח להתקשר בעסקה בשם הדייר הסרבן, ו/או להגיש תביעה נזיקית לבית המשפט בגין הנזק שנגרם לבעלי הדירות – וזאת לאחר הגשת בקשה להיתר הבנייה וקבלת החלטת ועדה למתן היתר בתנאים.
לפני שפונים לערוץ המשפטי, מומלץ לנסות להגיע להסכמות ולנסות לגשר על המחלוקות והפערים, כך שניתן יהיה לשכנע גם את ה"דייר הסרבן" לחתום על עסקת התחדשות עירונית ולהיות שותף מלא לקידום הפרויקט.
עוד ב-
