זכויות קשישים בהתחדשות עירונית, פטורים והטבות: פודקאסט הסולם פרק 8
הסולם הוא פודקאסט מבית אתר ice המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית, שלב אחר שלב. בפרק השמיני: על ההטבות להן זכאית על פי חוק האוכלוסייה המבוגרת בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, המבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
פרויקט התחדשות עירונית הוא מורכב וממושך, ובשל כך עלול לייצר רתיעה בקרב בעלי דירות קשישים. לנושא נדרש גם המחוקק, שהוביל תיקוני חקיקה ייעודיים שתכליתם לשפר את תנאיהם, ולרתום גם את האוכלוסייה המבוגרת לקידום מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. בתיקוני החקיקה הללו נתמקד בפרק השמיני.
זכויות הקשישים: מה קובע החוק במיזמי פינוי-בינוי?
על פי חוק פינוי ובינוי, קשיש הוא "בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 70 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות". לאוכלוסייה זו מחויב היזם להציע בנוסף לדירת התמורה, את אחת מהאפשרויות הבאות:
בגילאי 75 ומעלה במועד ראשון החותמים, מחויב היזם להציע לקשיש בנוסף להצעה הרגילה של פינוי-בינוי את אחת החלופות מחוץ לפרויקט לפי בחירת הקשיש ולא לפי בחירת היזם. אם הקשיש יסרב לעסקה מבלי שהיזם הציע לו את אחת החלופות כפי שפורטו לעיל, סירובו ייחשב כסירוב סביר ולא ניתן יהיה לחייבו להסכים לביצוע הפרויקט.
על פי חוק פינוי ובינוי, קשיש הוא "בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 70 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות". לאוכלוסייה זו מחויב היזם להציע בנוסף לדירת התמורה, את אחת מהאפשרויות הבאות:
- מתן שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.
- מתן דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, ובתוספת תשלומי איזון, עד לשווי דירת תמורה (כלומר דירה קטנה + כסף).
- 3 חלופות מחוץ לפרויקט. חלופה 1: מעבר לבית אבות + תשלומי איזון עד לשווי מהוון של דירת תמורה – וזאת עד למועד פינוי הדירה הנוכחית. חלופה 2: רכישת דירה חלופית בעבור הקשיש ששוויה בשווי המהוון של דירת התמורה – וזאת עד למועד הפינוי מדירתו הנוכחית. הקשיש רשאי לדרוש כי הדירה שתירכש בעבורו תהיה בסמוך למיקומה של דירתו הנוכחית. חלופה 3: קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה הנוכחית.
בגילאי 75 ומעלה במועד ראשון החותמים, מחויב היזם להציע לקשיש בנוסף להצעה הרגילה של פינוי-בינוי את אחת החלופות מחוץ לפרויקט לפי בחירת הקשיש ולא לפי בחירת היזם. אם הקשיש יסרב לעסקה מבלי שהיזם הציע לו את אחת החלופות כפי שפורטו לעיל, סירובו ייחשב כסירוב סביר ולא ניתן יהיה לחייבו להסכים לביצוע הפרויקט.
בפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי, הטבות המוענקות לקשישים על פי החוק, יחייבו את היזמים רק לגבי פרויקטים שנחתמו 3 חודשים לאחר פרסום תיקון 6 לחוק - דהיינו החל מאוקטובר 2018, או לגבי פרויקטים אשר באוקטובר 2018 חתמו לא יותר מ-15% מבעלי הדירות. היזמים יהיו רשאים להעניק הטבות אלו לאוכלוסייה המבוגרת גם לגבי פרויקטים שנחתמו לפני פרסום החוק, אך הם לא מחויבים לכך.
זכויות הקשישים: מה קובע החוק במיזמי תמ"א 38?
בפרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש) קשיש הוא "בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים". ההטבות לקשיש הינם בדומה לפרויקטים של פינוי-בינוי ובחירת אחת מהחלופות מחוץ לפרויקט הינה בהתאם לבחירת הקשיש.
בפרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש) קשיש הוא "בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים". ההטבות לקשיש הינם בדומה לפרויקטים של פינוי-בינוי ובחירת אחת מהחלופות מחוץ לפרויקט הינה בהתאם לבחירת הקשיש.
בפרויקטים במסגרת תמ"א 38/1 (מסלול חיזוק ועיבוי) מתן מגורים חלופיים לקשיש בתקופת הבנייה, על פי סעיף 5(ב1) לחוק המקרקעין (חיזוק מבנים) – מחויב היזם להציע מגורים חלופיים לקשיש או לאדם המרותק למיטתו למשך תקופת הבנייה. אם הקשיש יסרב לעסקה מבלי שהיזם הציע לו את אחת החלופות כפי שפורטו לעיל, סירובו ייחשב כסירוב סביר ולא ניתן יהיה לחייבו להסכים לביצוע הפרויקט.
במיזמי תמ"א 38/2, ההטבות המוענקות לקשישים על פי החוק, יחולו על פרויקטים שנחתמו לאחר תחולת החוק, דהיינו החל מיום 1.7.2023 ולא יחולו על פרויקטים אשר ביום 1.7.2023 היו חתומים 80% מבעלי הדירות עם היזם על הסכם תמ"א 38. המשמעות: בפרויקטים בהם 80% מבעלי הדירות חתמו עם היזם על הסכם תמ"א 38 לפני ה-1.7.2023, לא יחולו ההטבות האמורות בחוק זה והיזם לא יהיה מחויב להציע חלופות נוספות לקשישים מעבר להצעה הרגילה של דירה חדשה במסגרת תמ"א 38/2 (במסלול הריסה ובנייה). גם כאן היזמים יהיו רשאים להעניק הטבות אלו לאוכלוסייה המבוגרת גם לגבי פרויקטים שנחתמו לפני פרסום החוק כאמור לעיל, אך הם לא יהיו מחויבים לכך.
חשוב עוד להדגיש: לצד האוכלוסייה המבוגרת, ישנן שתי אוכלוסיות נוספות הזכאיות להטבות הקשישים כאמור בעסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי: מדובר בחולה הנוטה למות או באדם שבמועד החתימה על עסקת פינוי-בינוי ראשונה התגורר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד.
עוד ב-
