הליווי הבנקאי – ליווי פיננסי וערבויות: פודקאסט הסולם פרק 9
הסולם הוא פודקאסט מבית אתר ice המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית, שלב אחר שלב. בפרק התשיעי: על צירוף הגורם המממן, ועל הערבויות להן זכאים הדיירים לקראת תחילת העבודות
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, המבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
פרויקט ההתחדשות העירונית שלנו ממשיך להתקדם: אחרי שבעלי הדירות החליטו להתארגן, הקימו נציגות, התקשרו עם עורך דין מלווה, בחרו יזם וחתמו על ההסכם המשפטי, גם שלב התכנון והרישוי מאחורינו. לקראת קבלת היתר הבנייה ותחילת העבודות בשטח, נדרש היזם לגייס גורם פיננסי מלווה (בנק או גוף מוסדי כמו חברות ביטוח/חברות למימון חוץ בנקאי) שיספק את המימון הנדרש לביצוע הפרויקט.
משלב החתמת בעלי הדירות על ההסכם ועד לשלב השלמת התכנון, ההוצאות אינן גדולות ובדרך כלל ממומנות על ידי היזם. בשלב הבא, שלב הקמת הפרויקט, כבר נדרש היזם להעמיד הון כספי גבוה לצורך הבנייה, וכן מתן, בין היתר, ערבויות לבעלים (ערבויות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות ערבויות לבנקים למשכנתאות וכדומה). את האשראי להקמת הפרויקט והנפקת כלל הערבויות שפורטו, מקבל היזם בדרך כלל מגוף מלווה. הגופים המלווים המספקים מימון לפרויקטים הם בנקים, גופים מוסדיים כמו חברות ביטוח וחברות למימון חוץ בנקאי.
צירוף גורם בעל חוסן כלכלי, מחזק את האמון והביטחון בעלי הדירות בתהליך, ומספק להם את השקט הנפשי להתקדם. במסגרת הקצבת המימון לבניית הפרויקט, לוקח הגוף המלווה בחשבון רכיבים כגון עלויות התיכנון, אגרות והיטלים, מיסים, עלויות בנייה (לרבות מרתפי חניה), עלויות לבעלים כגון דמי שכירות וערבויות, וכן שכר ליועצים המלווים מטעם בעלי הדירות – עו"ד, מפקח ושמאי.
המימון הניתן לביצוע הפרויקט הוא בדרך כלל ליווי פיננסי סגור, שמשמעותו ליווי נפרד משאר הפעילות של היזם. במילים אחרות, מדובר במעין יחידה סגורה בתוך הפרויקט שנועדה להבטיח שיהיה מקור כספי לעלויות הכרוכות במעבר לשלב הביצוע, תוך ההתחייבויות לרוכשי הדירות. כחלק מהתנאים למתן ליווי פיננסי, מחויב היזם להפקיד לחשבון הליווי הון עצמי (סך של 15%-35% מסך העלויות לביצוע הפרויקט).
ליווי פיננסי: מה נדרש מבעלי הדירות?
על מנת לאפשר את הליווי הפיננסי לפרויקט, מתבקשים בעלי הדירות לשעבד את זכויותיהם בדירות המגורים לטובת הגוף המממן (הליך הדומה באופן כללי לשעבוד הדירה במסגרת לקיחת הלוואה במשכנתא). ברמה הפרקטית, בעלי הדירות חותמים על שטרי משכנתא לשעבוד זכויותיהם בדירה עד לגובה עלות ביצוע הפרויקט והאשראי שניתן בידי הגוף המלווה (סכום השעבוד יכול להגיע לעשרות ועד מאות מיליוני שקלים).
על מנת לאפשר את הליווי הפיננסי לפרויקט, מתבקשים בעלי הדירות לשעבד את זכויותיהם בדירות המגורים לטובת הגוף המממן (הליך הדומה באופן כללי לשעבוד הדירה במסגרת לקיחת הלוואה במשכנתא). ברמה הפרקטית, בעלי הדירות חותמים על שטרי משכנתא לשעבוד זכויותיהם בדירה עד לגובה עלות ביצוע הפרויקט והאשראי שניתן בידי הגוף המלווה (סכום השעבוד יכול להגיע לעשרות ועד מאות מיליוני שקלים).
חשוב להבהיר: אין צורך לדאוג מסכום השעבוד, הואיל וכנגד רישום השעבוד מקבלים בעלי הדירות ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה כדי להבטיח את זכויותיהם לאורך כל תקופת הפרויקט – ממועד רישום השעבוד ועד לקבלת הדירות החדשות. ערבות חוק המכר באה להבטיח לבעלי הדירות את קבלת הדירה החדשה גם במקרה בו היזם לא יהיה מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו להשלמת הבנייה (מסיבות כגון פשיטת רגל, כינוס נכסים וכדומה). בתרחיש שכזה, הגוף המלווה שהנפיק את הערבויות ימנה במסגרת כינוס נכסים קבלן אחר שייכנס בנעלי היזם המקורי לטובת השלמת הבנייה, או לחלופין ישלם את שווי ערבות בכסף.
מסמכים נוספים עליהם יידרשו בעלי הדירות לחתום במסגרת הליך הליווי הפיננסי, בנוסף לשעבוד/שטר המשכנתא, הם תנאים מיוחדים לשטר המשכנתא; הסכם משולש בין היזם, בעלי הדירות והגוף המלווה; כתב גילוי לממשכן; ותצהיר חתימת בן זוג, לפיו אינו לו/לה התנגדות ו/או כל תביעה בקשר לדירה וייפוי כוח.
עורך הדין של הדיירים, עובר על מסמכי הליווי החתומים, על מנת לוודא שהם לא מייצרים חשיפה לבעלי הדירות מול הבנק, וכי הסעד היחיד של הבנק למקרה בו הפרויקט יתקל בקשיים ולא ניתן יהיה לסיימו, יהיה במימוש המקרקעין והוא לא יוכל לחזור אל הבעלים בדרישות כספיות. במקרה בו היזם לא עמד בהחזרי ההלוואה או במקרה של מימוש המקרקעין על ידי הבנק כאמור, בעלי הדירות יהיו זכאים לממש את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה ולקבל את שווי הערבות בכסף.
לקראת הפינוי: לאיזה ערבויות זכאים בעלי הדירות?
במסגרת עסקת התחדשות עירונית, מוצע לקבוע איזה ערבויות יינתנו לטובת בעלי הדירות על ידי הגוף המלווה.
במסגרת עסקת התחדשות עירונית, מוצע לקבוע איזה ערבויות יינתנו לטובת בעלי הדירות על ידי הגוף המלווה.
לאחר חתימת בעלי הדירות על מסמכי הליווי, פועלים עורכי הדין של הצדדים בשיתוף הגוף המלווה לרישום המשכנתא/השעבוד על דירות הבעלים. יש לציין כי טרם רישום המשכנתאות, יידרשו בעלי הדירות בשיתוף עם היזם, להסדיר את רישום בעלי הדירה בלשכת רישום המקרקעין ולמחוק הערות ו/או עיקולים, ככל שקיימים.
במקרה בו יש משכנתא למי מבעלי הדירות, יידרש אותו בעל דירה להמציא מכתב כוונות מהבנק למשכנתאות, הכולל הוראות למחיקת המשכנתא כנגד קבלת ערבות בנקאית. הגורם המלווה ידאג למתן ערבות אוטונומית לבנק למשכנתאות על סכום גובה המשכנתא שנותרה, וזאת כדי לאפשר את מחיקת המשכנתא מנסח הרישום, כשלאחר השלמת הבנייה ידאג היזם לרישומה מחדש של המשכנתא על זכויות הבעלים בדירה החדשה.
בעל הדירה ימשיך לשלם את תשלומי המשכנתא ללא כל שינוי, אך הבטוחה שהייתה לבנק למשכנתאות תתחלף מדירה לערבות בנקאית אוטונומית.עם השלמת כלל הרישומים והדרישות של הגוף המלווה, ניתן להתקדם לשלב הבא, ולעבור מהתיאוריה לפרקטיקה.
לכל הפרקים של הסולם לחצו כאן
לכל הפרקים של הסולם לחצו כאן
עוד ב-
(בשיתוף עו"ד אורית רימון)
