פרויקטים

הולך נגד הרוח: "כשדיברתי על התחדשות עירונית בחיפה, חשבו שאני תימהוני"

כשהגיע לחיפה לפני כעשור, רבים פקפקו בחזונו של יוסי כהן לחדש את העיר – אבל הוא הוכיח אחרת. קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף היא היום משחקניות הפינוי-בינוי הבכירות בבירת הצפון. בראיון מיוחד הוא מדבר על התחלופה בהנהלת העירייה, החיבור לקהילה, ומצהיר: "חיפה תהיה הפנינה של ישראל"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 1/1/2025 9:21

יוסי כהן, מנכ"ל קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף (צילום באדיבת קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף, shutterstock)

"לפני כעשור כשהגעתי ממרכז הארץ לחיפה, ודיברתי על הצורך הבוער לחדש את העיר, מסביב אף אחד לא היה מוכן להקשיב. סיפרו לי על יזמים שנחתו בחיפה עמוסי מוטיבציה והתקפלו עם הזנב בין הרגליים, ועל בעלי דירות מיואשים שכבר איבדו תקווה. גם כשהזהירו אותי שאכשל, לא הייתי מוכן לוותר. ידעתי שזה ייקח זמן ושהדרך תהיה מלווה בלא מעט מהמורות – אבל במוקדם או במאוחר חיפה תעלה על מפת ההתחדשות העירונית. אלו שחשבו אז שאני תימהוני, רואים היום שצדקתי".

המונולוג הזה שייך ליוסי כהן, מנכ"ל קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף, הממקדת את פעילותה בחיפה בלבד ומובילה את מהפכת הפינוי-בינוי בעיר, עם מספר דו ספרתי של פרויקטים ולמעלה מ-8,500 דירות, בארבעה מוקדים – נווה שאנן (מתחם פייזר, מתחם נתיב חן, ומתחם מימון שמעוני); שער העלייה (המתחם הדרומי, שבחלקו יש שותפות עם יוסי אברהמי, המתחם המרכזי בשבחלקו יש שותפות עם קבוצת צים חג'ג', והמתחם הצפוני); רוממה (מתחם צבר שקמה בשותפות עם היזם ארי אלדף, מתחם האורן ומתחם הפלמ"ח) והפרויקט היוקרתי במתחם יפה נוף שער הלבנון במרכז הכרמל.

2024 תיזכר אמנם כאחת השנים הקשות והמורכבות שידעה מדינת ישראל, אבל גם כזו שבה ההתחדשות עירונית הפכה לקונצנזוס, כשחיפה היא בהחלט דוגמה מייצגת. "אם בעבר התחדשות עירונית נתפסה כתחום שולי, היום כולם מבינים שהתחדשות עירונית מצילה חיים. מימוש פרויקטים הוא צו השעה", מבהיר כהן בראיון לפתיחת השנה האזרחית. "במציאות שבה העורף הפך לחזית וחיפה נכנסה למעגל הירי, המשך מגורים במבנים ישנים ולא ממוגנים הוא סכנה. התחדשות עירונית מקיפה היא לא רק העתיד, היא כבר ההווה. הכתובת על הקיר ואסור לנו להמתין".

בניינים בחיפה שנפגעו מטיל. "התחדשות עירונית היא צו השעה" (צילום פלאש 90)

מגדלים באוויר
כפי שהתברר לכהן עם הגעתו לחיפה, הובלת מיזמי התחדשות עירונית בבירת הצפון, הפכה לאתגר של ממש – אולם בזכות עבודה מאומצת, אורך רוח ולא מעט אופטימיות, דווקא בשנה האחרונה רשמו הפרויקטים שיזמה נקסט אורבן כוזהינוף נקודות ציון משמעותיות. "מבחינתנו 2024 תירשם כשנת הפריצה", מבהיר כהן. "אנחנו רואים סוף סוף את האור בקצה המנהרה".

דוגמה מייצגת מספק פרויקט הפינוי-בינוי "בראשית על הפארק", במתחם פייזר בשכונת נווה שאנן, כשבספטמבר האחרון הודיעה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה כי הוא אושר למתן תוקף. כחלק מהפרויקט ייהרסו 4 מבני רכבת ישנים ו-104 דירות לטובת 3 מגדלים בני 34-32 קומות, בניין בן 9 קומות ו-480 דירות בסך הכל. "בראשית על הפארק" משלב עירוב שימושים מושכל, ויציע לצד מגורים גם חזיתות מסחריות, מבני ציבור ופארק ירוק שיתמזג בתוך המתחם.

"אני זוכר היטב איך הספידו את הפרויקט הזה", משחזר כהן. "אמרו לי שאין סיכוי שהמתחם הזה יעבור התחדשות. לאחר 10 שנים ולא פחות מ-37 חלופות, הפרויקט אושר ואנו מתקדמים להוצאת היתר הבנייה. הפרויקט הזה הוא חלוצי כי פרצנו בו הרבה מחסומים – ובראשם מחסום הגובה. יש משפט ידוע בחיפה, שהעיר שלנו סובלת מ'פחד גבהים', אבל פה שינינו את החשיבה ואנו ממחישים את הצורך בציפוף ועלייה לגובה. בסופו של דבר, חשוב מה שקורה על הקרקע, לא באוויר".

מימין עם כיוון השעון: פרויקט "בראשית על הים", פרויקט צבר שקמה ופרויקט "בראשית על הפארק" (הדמיות Olin)

בשכונת רוממה, הפרויקט במתחם צבר שקמה, הנמצא כאמור בשותפות עם היזם ארי אלדף, עבר אף הוא כברת דרך חשובה – ובמסגרתו את מקומם של 6 מבנים בני 96 דירות ומספר חנויות בקומות הקרקע, עתיד לתפוס מתחם חדיש ומודרני עם 414 דירות ב-3 מגדלים ו-3 מבנים בני 9 קומות מעל קומפלקס יוקרתי של מסחר ותעסוקה בשילוב גני ילדים ופארק ירוק. "הפרויקט עבר החלטת ועדה, ובימים אלו הושלמו התנאים להחלטת הוועדה ואנו ממתינים לנוסח פרסום להתנגדויות", מעדכן כהן. "בעלי הדירות המתגוררים במבנים חסרי מיגון ומעלית, משוועים לשינוי – הגיע הזמן להעניק להם אופק חדש".

האג'נדה של נקסט אורבן כוזהינוף לפעול אך ורק בחיפה, ולתרגם את חזון ההתחדשות לרמה הפרקטית, באה לידי ביטוי גם בשכונת שער העלייה. "כמעט בכל מקום בעולם, שכונת החוף הן כרטיס הביקור – בחיפה, לצערנו זה בדיוק המצב ההפוך", מדגיש כהן. "מי שמגיע לכאן לא יכול שלא להבחין במבנים המוזנחים המקבלים את פניו בכניסה לעיר. אנחנו שותפים למתיחת הפנים של האזור, כשפרויקט 'בראשית על הים' יהיה אחד העוגנים במיתוג מחדש של שכונות החוף".

"הפעילות שלנו בשכונה מתמקדת בשלושה אזורי תכנון – צפוני מרכזי ודרומי – וכוללת בניית למעלה מ-5,000 דירות, פיתוח אורבני וחיבור לחוף הים", מרחיב כהן. "לאחרונה התב"ע של המתחם הצפוני הוגשה לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית וממתינה לדיון להפקדה. התב"ע של המתחם המרכזי והמתחם הדרומי תוגש בקרוב".

יונה יהב (מימין) ורות שוורץ. "הבשורה המרכזית היא שיש עם מי לדבר" (צילומים אלעד מלכה, יח"צ)

רוח חדשה
לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המתייחסים לחודשים ינואר-אוקטובר 2024, ניצבת חיפה במקום השלישי בכל הנוגע להיתרי בנייה במיזמי פינוי-בינו (מיד אחרי נתניה וירושלים). בעירייה המקומית מצהירים שמדובר רק בסנונית ראשונה, וכי פוטנציאל ההתחדשות יכול להגיע לכ-100 אלף דירות.

"יש רוח חדשה" קובע כהן. "הנהלת העיר החדשה בראשות יונה יהב, וסגניתו יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה שרית גולן, כמו גם הוועדה המחוזית בהובלת רות שוורץ, מבינים היטב את הצורך הבוער בהתחדשות עירונית. יש עכשיו פחות דיבורים ויותר מעשים. מעבר לזה שאנו רואים שצוואר הבקבוק מתחיל בהדרגה להשתחרר, עבורי הבשורה העיקרית היא שיש עם מי לדבר. נכון, לא תמיד יש הסכמות, אבל קיימת נכונות לייצר דיאלוג ולהגיע להסכמות. בקדנציה הקודמת היזמים בחיפה הרגישו מוקצים, היום אנחנו חלק בלתי-נפרד מהשיח".

כאשר כהן מתבקש לסמן חסמים שעדיין מקשים על קידום מיזמי התחדשות עירונית, יש לו תשובה מנומקת: "בתחום דינמי כמו התחדשות עירונית כל שנה היא מאתגרת. עברנו כבר את הקורונה, ובתקווה נעבור בקרוב גם את המלחמה. כשמנתחים את התחום לעומק, ניתן לומר כי הוא סובל משתי רעות חולות מרכזיות. קודם כל רגולציה מסואבת ובלתי הגיונית, שמייצרת לוחות זמנים ארוכים ומקשה על קידום פרויקטים. אם הביורוקרטיה לא תתייעל, חלק מהפרויקטים יישאר על הנייר בלבד".

"בנוסף לזה", ממשיך כהן. "חייב להיות סנכרון בין כלל הגורמים המעורבים באישור הפרויקטים, והם צריכים להיות חלק מהתהליך כבר מראשית הדרך. כשגופים חשובים כמו משרדי ממשלה נכנסים לתמונה באמצע הדרך ולא בראשיתה, זה מתכון למבוי סתום. בצד החיובי, אנחנו עדים ליותר ויותר בעלי דירות שבעבר ישבו על הגדר ועל רקע המלחמה שינו גישה. גם הם הפנימו שהתחדשות עירונית זה לא לוקסוס".

חיפה בזריחה
למעלה מ-2,000 בתי אב מלווה כיום קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף ברחבי חיפה, כשהסוד לאינטראקציה מוצלחת טמון לא רק בהתנהלות רגישה וסבלנית, אלא גם ביכולת לייצר פתרונות בזמן אמת לבעיות העולות מהשטח. "אנחנו הכתובת של בעלי הדירות – בזה אנו נמדדים", מציין כהן. "כך למשל אנחנו מטפלים מדי חורף בבעיות רטיבות ומשפצים מבנים להם הוצא צו מבנה מסוכן. בעלי הדירות סומכים עלינו, ויודעים שאנחנו כאן בשבילם".

כבר בימים הראשונים לפריצתה של מלחמת חרבות ברזל, עמדו דבריו של כהן למבחן, כנשקסט אורבן כוזהינוף נדרשה להיכנס לוואקום ולספק מענה לבעלי דירות נטולי מיגון בפרויקטים שיוזמת החברה. "לקחנו על עצמנו להשמיש מקלטים, פרטיים וציבוריים", מפרט כהן. "נחשפנו למקלטים ללא חשמל ומים, שנאגרו בהם כמויות עצומות של אשפה. הרמנו את הכפפה, שיפצנו על חשבוננו והחזרנו לפעילות עשרות מקלטים".

בנקסט אורבן כוזהינוף מתגאים בכך שטביעת האצבע של החברה בחיפה מורגשת לא רק בכל הקשור לפינוי-בינוי. תמיכה בקבוצות הכדורסל והכדורעף המקומיות ובספורטאים צעירים, יחד עם סיוע למשפחות קשות יום, ממחישים את החיבור העמוק לעיר ותושביה. גם בזמן המלחמה אגב, נרתמה החברה לסייע, בין היתר בגיוס תרומות בחמ"ל שהוקם בידי הוועד למען החייל בעיר.

במבט קדימה, לכהן אין ספק כי בחסות ההתחדשות העירונית, חיפה תשנה את פניה ותמצב עצמה כאחת הערים האטרקטיביות בישראל. "אנחנו כבר רואים את ההתעוררות. שחקני הנדל"ן הכי גדולים מגיעים לעיר, המשקיעים קונים כאן דירות, הביקוש עולה והמחירים מטפסים", מסכם כהן. "חיפה מתחילה לזרוח, ובעוד עשור כאשר פירות ההשקעה יבשילו – היא תהיה הפנינה של מדינת ישראל".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)