פינוי ומעבר לשכירות, עבודות הבנייה וקבלת הדירות החדשות: פודקאסט הסולם פרק 10
הסולם הוא פודקאסט מבית אתר ice המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית, שלב אחר שלב. בפרק העשירי (והאחרון): על המעבר מהתיאוריה לפרקטיקה – איך להיערך למגורים בשכירות בתקופת העבודות, ועל מה אסור להתפשר לקראת החזרה לדירות החדשות
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, המבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
הפרק העשירי מסמל את המעבר מהתיאוריה לפרקטיקה: לאחר שלפרויקט ההתחדשות העירונית התקבל היתר הבנייה וגורם מממן הצטרף לתהליך, ניתן לעבור לשלב הביצוע. המשמעות: על בעלי הדירות לפנות את הבניין ולעבור למגורים חלופיים בשכירות עד לסיום הבנייה. שלב זה מחויב ברגישות וסבלנות, תוך התחשבות באוכלוסייה המבוגרת וסיוע בכל ההיבטים הנדרשים: אריזה, הובלה וכמובן מציאת דירה חלופית לתקופת הבנייה.
נפרדים מהדירה: איך נערכים ליציאה לשכירות?
כ-90 עד 120 יום טרם הפינוי ומועד ההריסה המשוער, שולח היזם הודעת פינוי בכתב לכל בעלי הדירות. הודעה זו כוללת פרטים באשר לתקופת הפינוי, המועד בו יהיו זכאים לקבלת דמי שכירות, אופן ביצוע תשלום דמי השכירות, אופן ביצוע הפינוי ומסירת הדירה, הליך קבלת דמי הובלה או קישור עם חברת הובלה.
כ-90 עד 120 יום טרם הפינוי ומועד ההריסה המשוער, שולח היזם הודעת פינוי בכתב לכל בעלי הדירות. הודעה זו כוללת פרטים באשר לתקופת הפינוי, המועד בו יהיו זכאים לקבלת דמי שכירות, אופן ביצוע תשלום דמי השכירות, אופן ביצוע הפינוי ומסירת הדירה, הליך קבלת דמי הובלה או קישור עם חברת הובלה.
בנוסף, תכלול ההודעה פעולות שעל בעלי הדירות לבצע טרם הפינוי – כגון תשלום כלל החובות לרשויות, ניתוק הדירה מהתשתיות (חשמל, מים, גז) וכן שם של נציג ופרטי התקשרות מטעם היזם אשר ילווה את הדיירים ויספק כתובת עבורם לכל אורך התהליך. באשר לבעלי הדירות המשכירים את דירתם, יש להודיע לשוכר המתגורר בדירה על פינויה המתקרב, וזאת בהודעה בכתב עם ציון תאריך לפינוי מיד עם קבלת הודעת הפינוי מהיזם.
במועד פינוי הדירה יש לערוך פרוטוקול מסודר בין בעל הדירה שמתפנה לנציג היזם, אשר יכלול בין היתר את האסמכתאות של בעל הדירה המתפנה לתשלום כלל המיסים השוטפים בגין הדירה, כמו גם הוראות לניתוק הדירה מהתשתיות (חשמל, מים, גז). היזם יעביר לבעל הדירה המתפנה את תשלומי דמי השכירות בהתאם לאופן שנקבע בהסכם – ומכאן עוברת האחריות בגין הדירה לידיו.
טרם פינוי הדירה חשוב לוודא כי בידי עורך הדין המייצג את הדיירים מוחזקות בנאמנות הערבויות עבורם – ערבויות חוק המכר בשווי הדירה החדשה וערבות שכירות בגובה דמי השכירות לאורך תקופת הבנייה, וכן פוליסת ביטוח בתוקף טרם תחילת ביצוע העבודות. לאחר שכל היבטי הפינוי הושלמו, מתכנסים בעלי הדירות, היזם והיועצים המקצועיים לאירוע הריסה חגיגי, המבשר על תחילת העבודות בדרך להקמת בניין או מתחם חדש ומודרני.
חוזרים הביתה: מה חשוב לוודא לקראת האכלוס?
לאחר תקופת של מספר שנים, מסתיימות העבודות ומגיע הרגע המיוחל: חזרת הבעלים לדירה החדשה. כאן נדרש לקבל טופס 4 (אישור אכלוס מאת הרשות המקומית) כשלאחר חיבור הבניין/מתחם לתשתיות, מודיע היזם בכתב לבעלי הדירות על המועד לקבלת הדירה החדשה.
לאחר תקופת של מספר שנים, מסתיימות העבודות ומגיע הרגע המיוחל: חזרת הבעלים לדירה החדשה. כאן נדרש לקבל טופס 4 (אישור אכלוס מאת הרשות המקומית) כשלאחר חיבור הבניין/מתחם לתשתיות, מודיע היזם בכתב לבעלי הדירות על המועד לקבלת הדירה החדשה.
בשלב הזה, נעזרים בעלי הדירות במפקח בנייה מטעמם (מי שליווה אותם לאורך כל תקופת הבנייה ופיקח על הביצוע), שמגיע לבניין יחד עם נציג היזם, מבצע בדיקה מקדמית בדירות ומכין פרוטוקול טרום מסירה – מסמך בו מפורטים פרטי הדירה כולל מצבה הפיזי, האביזרים המותקנים בה, הערות על ליקויים או אי התאמות.
במועד המסירה נפגשים שוב בדירה המפקח, בעל הדירה ונציג החברה, כשהמפקח עורך בדיקה יסודית לוודא שהתיקונים שפורטו בפרוטוקול קדם המסירה בוצעו, נבדקו המערכות השונות והדירה עומדת בהתחייבות שנקבעו בהסכם. בפרוטוקול המסירה מפרט המפקח על ליקויים ו/או אי התאמות, ככל שישנם בדירה ואשר אין בהם כדי לפגוע במגורים סבירים בה (אם עדיין ישנם ליקויים המונעים מגורים סבירים, יידחה מועד המסירה עד לתיקונם), ומציין מועד בו היזם יתחייב להשלים את התיקונים תוך פרק זמן סביר ולא יאוחר מתקופת הבדק.
בפרוטוקול המסירה מפורט מועד מסירת הדירה, ומהרגע שהוא נחתם על ידי כלל הצדדים הוא מהווה מסמך מחייב. חשוב לציין בהקשר הזה, כי החתימה אינה פוטרת את הקבלן מהתחייבויותיו ואחריותו בהתאם לחוק המכר (דירות), כשהיזם/הקבלן אחראיים לתיקון ליקויים שנתגלו בדירה, בתקופה שלאחר מסירתה לבעל הדירה, בשתי תקופות:
בתקופת הבדק – חובה על הקבלן/יזם לתקן כל ליקוי, אלא אם הוכח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה, חובת ההוכחה חלה על היזם/קבלן ולא על בעל הדירה. תחילתה של תקופת הבדק בקבלת הדירה וסיומה בן שנה לשבע שנים (תלוי במהות התיקון, כפי שנפרט בהמשך)
בתקופת האחריות – אשר מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים, חובת ההוכחה היא על בעל הדירה, כלומר הוא זה שנדרש להוכיח שהליקוי נגרם כתוצאה מעבודה, תכנון או חומרים של הקבלן ולא כתוצאה משימוש לא נכון, הזנחה או תחזוקה לקויה. יש להביא בחשבון כי לא ניתן לבטל, לשנות ולקצר את תקופת הבדק והאחריות, אף לא בהסכמת או ויתור של הצדדים בהסכם.
זהו, בשעה טובה ומוצלחת פרויקט ההתחדשות העירונית חצה את קו הסיום. כעת יכולים בעלי הדירות לשוב לבניין חדיש ומודרני, וליהנות מאיכות מגורים משדורגת – עם דירה חדשה ומרווחות, ולא פחות חשוב: בטוחה וממוגנת.
לכל הפרקים של הסולם לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד אורית רימון)
