קיימת לא מעט ביקורת על הניסיון הכושל של המדינה, משרד האוצר, רשויות התכנון ועוד - לטפל בצד ההיצע. בישראל נבנות עשרות אלפי דירות בכל שנה - אבל המספרים רחוקים מאוד מלהיות משביעי רצון. האוצר כשל בשנים האחרונות בכל ניסיון שלו להשפיע על המחירים. הוא לא הצליח להוריד אותם באמצעות התוכניות ארוכות הטווח שערך, למרות שאנחנו נמצאים בתקופת ריבית אגרסיבית.
 אז מה עושה משרד האוצר כדי להוריד את המחירים? התכנית שלו היא תכנית מרחיבה, בהמשך להסכמי הגג שנקבעו בעשור האחרון עם רשויות מקומיות לטובת הסרת חסמי שיווק ופיתוח. התכנית הממשלתית מתמקדת בתמרוץ והאצה של ענף הנדל"ן והבנייה למגורים ותיקון החלטות ממשלה קודמות.

פיתוח הסכמי הגג, היתרי בנייה ב-90 יום
באוצר הורו להנחות את שר הבינוי והשיכון לקדם בתוך 90 ימים חתימה על "מגה הסכמי גג" בין משרד הבינוי והשיכון או רשות מקרקעי ישראל לבין רשויות מקומיות, לפי העקרונות הבאים: א. ההסכם ייחתם בשנת 2025 מול רשויות מקומיות אשר בתחומן קיימות תוכניות מפורטות בהיקף שלא יפחת מ-15 אלף יחידות דיור, שניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה, או תכניות כאמור אשר צפויות להיות מאושרות בשנה וחצי הקרובות. ב. הרשות המקומית תתחייב לאפשר שיווק קרקע בתחומה בקצב שלא יפחת מ-5,000 יחידות דיור לשנה ותתחייב להיות ערוכה מקצועית לאשר בקשות להיתרי בנייה בתוך 90 יום.

באוצר הסבירו כי "בפעמים רבות תהליך הוצאת היתרי הבנייה עשוי להתארך עקב עומסים. על כן, ישנו צורך בהגדלת היעילות בעולמות רישוי הבנייה וזאת באמצעות תמרוץ כספי בגין היקפי עבודה משמעותיים והנפקת היתרי בנייה בהיקפים גדולים אשר יתמכו את מגה הסכמי הגג".

"במדינת ישראל הביקוש לדיור ממשיך לעלות לאורך זמן ועל כן נדרשת הגדלת היצע משמעותית על מנת לסייע בבלימת מחירי הדיור", מודים באוצר. "בשל כך, ועל מנת להאיץ את תהליכי שיווק יחידות דיור ולהגדיל את היצע יחידות הדיור במדינה בצורה משמעותית, נדרשים הסכמי גג בקנה מידה גדול". הם מסבירים שרשות שתעמוד בתנאים שהזכרנו קודם לגבי מספר יחידות הדיור, תקבל תמיכה מטעם המדינה.

העתקת בסיסי צה"ל, הוספת עשרות אלפי דירות
באוצר סבורים שאפשר לשווק תוך זמן סביר עשרות אלפי יחידות אם רק ינצלו באופן יעיל את השימוש בקרקע. כבר שנים שגורמים בשוק הנדל"ן מתריעים שיש שימוש לא נכון בקרקעות, כלומר בצד ההיצע.

אחד הנושאים שהיא מעלה על הפרק הוא העתקת בסיסי צה"ל לנגב, זאת על מנת לפעול לייעול השימוש במקרקעי ישראל בלב אזורי הביקוש במטרה להגדיל את היקף הקרקעות הפנויות לצרכי מגורים, תעסוקה ותעשייה באופן שייתן מענה לביקושים במשק הישראלי ויסייע לממשלה במאמציה לבלימת מחירי הדירות. לפי התכנית, מחנה המכללות יועתק למיקום חדש עד לסוף שנת 2026, מחנה רבין יועתק למיקום חדש עד לסוף שנת 2030 ומחנות המש"א יועתקו למיקומים חדשים עד לסוף שנת 2030. באוצר הסבירו כי הם מתכוונים להעתיק מחנות נוספים הנמצאים כיום בלב אזורי ביקוש למיקומים חדשים, וזאת מתוך מטרה לשחרר קרקעות לשימושים אזרחיים שונים כמו מגורים ותעסוקה.

שני שטחים נוספים שהיא מתכוונת להקצות לצורך בניית אלפי יחידות דיור נמצאים בקריית החקלאית בית דגן, שתועתק למקום אחר, בכפר הנוער מקווה ישראל.

בנוסף, האוצר מציע לקצר את ההליך הביורוקרטי של מינהל הדיור הממשלתי שמנהל נכסים שבידי המדינה, כמו תחנות משטרה, תחנות כיבוי אש, משרדי ממשלה, תחנות לתחבורה ציבורית, מתקני תשתית לאומית ועוד.

פרק חשוב: זירוז הליכי התחדשות עירונית
אחת הבעיות שגורמות לפער בין הביקוש להיצע, הוא נושא ההתחדשות העירונית. המדינה לא מצליחה לקדם מספיק מהר תהליכים כאלה, למרות שאנחנו שומעים על אישורים למאות ואלפי יחידות חדשות מדי חודש. ובמטרה לאפשר לממשלה להגדיל באופן משמעותי את הסיוע הממשלתי בפרויקטים כאלה, האוצרקיימת לא מעט ביקורת על הניסיון הכושל של המדינה, משרד האוצר, רשויות התכנון ועוד - לטפל בצד ההיצע. בישראל נבנות עשרות אלפי דירות בכל שנה - אבל המספרים רחוקים מאוד מלהיות משביעי רצון. האוצר כשל בשנים האחרונות בכל ניסיון שלו להשפיע על המחירים. הוא לא הצליח להוריד אותם באמצעות התוכניות ארוכות הטווח שערך, למרות שאנחנו נמצאים בתקופת ריבית אגרסיבית.
 אז מה עושה משרד האוצר כדי להוריד את המחירים? התכנית שלו היא תכנית מרחיבה, בהמשך להסכמי הגג שנקבעו בעשור האחרון עם רשויות מקומיות לטובת הסרת חסמי שיווק ופיתוח. התכנית הממשלתית מתמקדת בתמרוץ והאצה של ענף הנדל"ן והבנייה למגורים ותיקון החלטות ממשלה קודמות.

פיתוח הסכמי הגג, היתרי בניה ב-90 יום
באוצר הורו להנחות את שר הבינוי והשיכון לקדם בתוך 90 ימים חתימה על "מגה הסכמי גג" בין משרד הבינוי והשיכון או רשות מקרקעי ישראל לבין רשויות מקומיות, לפי העקרונות הבאים: א. ההסכם ייחתם בשנת 2025 מול רשויות מקומיות אשר בתחומן קיימות תוכניות מפורטות בהיקף שלא יפחת מ-15 אלף יחידות דיור, שניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה, או תכניות כאמור אשר צפויות להיות מאושרות בשנה וחצי הקרובות. ב. הרשות המקומית תתחייב לאפשר שיווק קרקע בתחומה בקצב שלא יפחת מ-5,000 יחידות דיור לשנה ותתחייב להיות ערוכה מקצועית לאשר בקשות להיתרי בניה בתוך 90 יום.

באוצר הסבירו כי "בפעמים רבות תהליך הוצאת היתרי הבנייה עשוי להתארך עקב עומסים. על כן, ישנו צורך בהגדלת היעילות בעולמות רישוי הבנייה וזאת באמצעות תמרוץ כספי בגין היקפי עבודה משמעותיים והנפקת היתרי בנייה בהיקפים גדולים אשר יתמכו את מגה הסכמי הגג".

"במדינת ישראל הביקוש לדיור ממשיך לעלות לאורך זמן ועל כן נדרשת הגדלת היצע משמעותית על מנת לסייע בבלימת מחירי הדיור", מודים באוצר. "בשל כך, ועל מנת להאיץ את תהליכי שיווק יחידות דיור ולהגדיל את היצע יחידות הדיור במדינה בצורה משמעותית, נדרשים הסכמי גג בקנה מידה גדול". הם מסבירים שרשות שתעמוד בתנאים שהזכרנו קודם לגבי מספר יחידות הדיור, תקבל תמיכה מטעם המדינה.

העתקת בסיסי צה"ל, הוספת עשרות אלפי דירות
באוצר סבורים שאפשר לשווק תוך זמן סביר עשרות אלפי יחידות אם רק ינצלו באופן יעיל את השימוש בקרקע. כבר שנים שגורמים בשוק הנדל"ן מתריעים שיש שימוש לא נכון בקרקעות, כלומר בצד ההיצע.

אחד הנושאים שהיא מעלה על הפרק הוא העתקת בסיסי צה"ל לנגב, זאת על מנת לפעול לייעול השימוש במקרקעי ישראל בלב אזורי הביקוש במטרה להגדיל את היקף הקרקעות הפנויות לצרכי מגורים, תעסוקה ותעשייה באופן שיתן מענה לביקושים במשק הישראלי ויסייע לממשלה במאמציה לבלימת מחירי הדירות. לפי התכנית, מחנה המכללות יועתק למיקום חדש עד לסוף שנת 2026, מחנה רבין יועתק למיקום חדש עד לסוף שנת 2030 ומחנות המש"א יועתקו למיקומים חדשים עד לסוף שנת 2030. באוצר הסבירו כי הם מתכוונים להעתיק מחנות נוספים הנמצאים כיום בלב אזורי ביקוש למיקומים חדשים, וזאת מתוך מטרה לשחרר קרקעות לשימושים אזרחיים שונים כמו מגורים ותעסוקה.

שני שטחים נוספים שהיא מתכוונת להקצות לצורך בניית אלפי יחידות דיור נמצאים בקריית החלקאית בית דגן, שתועתק למקום אחר, בכפר הנוער מקווה ישראל.

בנוסף, האוצר מציע לקצר את ההליך הביורוקרטי של מינהל הדיור הממשלתי שמנהל נכסים שבידי המדינה, כמו תחנות משטרה, תחנות כיבוי אש, משרדי ממשלה, תחנות לתחבורה ציבורית, מתקני תשתית לאומית ועוד.

פרק חשוב: זירוז הליכי התחדשות עירונית
אחת הבעיות שגורמות לפער בין הביקוש להיצע, הוא נושא ההתחדשות העירונית. המדינה לא מצליחה לקדם מספיק מהר תהליכים כאלה, למרות שאנחנו שומעים על אישורים למאות ואלפי יחידות חדשות מדי חודש. ובמטרה לאפשר לממשלה להגדיל באופן משמעותי את הסיוע הממשלתי בפרויקטים כאלה, האוצר מציע להטיל על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לוודא שבעלי דירות מקבלים סיוע לצורך קידום הליכי התחדשות עירונית. לפי התכנית, סכום הסיוע לבעל דירה יהיה נמוך מ-90% מהפער שבין שווי דירתו הישנה לשווי מהוון של דירתו החדשה. ההליך הזה, לדברי האוצר, יזרז את התכניות והדיירים יחתמו מהר יותר על ההליך.

ישראל חייבת לבנות לגובה. פרויקט התחדשות עירונית (פלאש 90, ישראל הדרי)

באוצר הסבירו כי "ההצעה מבקשת להקל על מתן סיוע מטעם הממשלה בקשר לנכסים פרטיים, וזאת באמצעות השבת חלק מסכום הסיוע בעת מכירת הדירה. התשלום בעת מכירת הדירה מאפשר סיוע ממשלתי משמעותי ומנגד לא מהווה חסם לקידום הפרויקט שכן בעל הנכס המוטב לא צריך לשלם מכיסו ביום קידום הפרויקט אלא רק בעת מכירת הדירה".

מנגד: העלאת המס (גם) לעשירים
השבוע אושרה הטלת מס יסף, שהמדינה תטיל על בעלי שכר גבוה. מדובר על מס נוסף על הכנסות הוניות והכנסה ממקרקעין. במקרה הזה, יחויבו מי שמרוויחים מעל 721 אלף שקל בשנה במס שיעלה מ-3% ל-5%. עד שנת 2016 מס היסף הוא היה בשיעור של 2%, הוא עלה ב-2017 ל-3%. כעת, במצבים מסוימים, הוא יגיע ל-5%. המשמעות של המהלך היא פשוטה - אם יש לכם דירה שנייה ואתם תממשו אותה תחת התנאים שפוטרים אתכם ממס שבח של 25%, עדיין יהיה לכם מס אם הרווח יחד עם ההכנסה החייבת שלכם עולה על התקרה.

למה זה פוגע גם במעמד הביניים? כפי שכבר הסברנו כאן בעבר, סביר להניח כי בעל דירת מגורים ימצא לנכון להעלות את דמי השכירות השנתיים בעבור דירתו המושכרת בגובה עליית המדד. כי אם המדינה פוגעת במשקיע, הוא הרי יגלגל את זה על שוכרי הדירות. "התוצאה תהיה הקטנת ציבור הנישומים שמשכירים דירת מגורים בפטור ממס, והעברת כמות לא מבוטלת של כאלה למסלול חייבי מס בגין השכרת הדירה, והרי לרשות כבר יש את מאגר המידע של אותם משכירים", אמר לנו לאחרונה עו"ד משה כדר, לשעבר בכיר ברשות המסים.

זה, כמובן, לא כל הצעדים שהאוצר עושה כדי להבריח את המשקיעים. הוא מתכוון להקפיא את המדרגות ובכך לבטל ההצמדה של תקרת הפטור למדד המחירים לצרכן.

השאלה היא האם הצעדים של האוצר מספיק אפקטיביים. עד כה, לא הוכח שהתכניות לטווח ארוך עבדו - האם הכבדת הנטל על המשקיעים יכול להועיל לשוק יותר מאשר להזיק לשוכרים? האם הסיוע הממשלתי לטובת ההתחדשות העירונית יכול לגדול בשל הגירעון שנוצר בשל המלחמה? האם העתקת בסיסי צה"ל הם הפתרון המושלם בזמן שחסרות כאן עשרות אלפי דירות? את התשובות נוכל לקבל רק בעוד כמה שנים. בינתיים, האוצר יעבוד על עוד תכנית חומש.

מציע להטיל על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לוודא שבעלי דירות מקבלים סיוע לצורך קידום הליכי התחדשות עירונית. לפי התכנית, סכום הסיוע לבעל דירה יהיה נמוך מ-90% מהפער שבין שווי דירתו הישנה לשווי המהוון של דירתו החדשה. ההליך הזה, לדברי האוצר, יזרז את התכניות והדיירים יחתמו מהר יותר על ההליך.

באוצר הסבירו כי "ההצעה מבקשת להקל על מתן סיוע מטעם הממשלה בקשר לנכסים פרטיים, וזאת באמצעות השבת חלק מסכום הסיוע בעת מכירת הדירה. התשלום בעת מכירת הדירה מאפשר סיוע ממשלתי משמעותי ומנגד לא מהווה חסם לקידום הפרויקט שכן בעל הנכס המוטב לא צריך לשלם מכיסו ביום קידום הפרויקט אלא רק בעת מכירת הדירה".

מנגד: העלאת המס (גם) לעשירים והברחת המשקיעים
השבוע אושרה הטלת מס יסף, שהמדינה תטיל על בעלי שכר גבוה. מדובר על מס נוסף על הכנסות הוניות והכנסה ממקרקעין. במקרה הזה, יחויבו מי שמרוויחים מעל 721 אלף שקל בשנה במס שיעלה מ-3% ל-5%. עד שנת 2016 מס היסף הוא היה בשיעור של 2%, הוא עלה ב-2017 ל-3%. כעת, במצבים מסוימים, הוא יגיע ל-5%. המשמעות של המהלך היא פשוטה - אם יש לכם דירה שנייה ואתם תממשו אותה תחת התנאים שפוטרים אתכם ממס שבח של 25%, עדיין יהיה לכם מס אם הרווח יחד עם ההכנסה החייבת שלכם עולה על התקרה.

למה זה פוגע גם במעמד הביניים? כפי שכבר הסברנו כאן בעבר, סביר להניח כי בעל דירת מגורים ימצא לנכון להעלות את דמי השכירות השנתיים בעבור דירתו המושכרת בגובה עליית המדד. כי אם המדינה פוגעת במשקיע, הוא הרי יגלגל את זה על שוכרי הדירות. "התוצאה תהיה הקטנת ציבור הנישומים שמשכירים דירת מגורים בפטור ממס, והעברת כמות לא מבוטלת של כאלה למסלול חייבי מס בגין השכרת הדירה, והרי לרשות כבר יש את מאגר המידע של אותם משכירים", אמר לנו לאחרונה עו"ד משה כדר, לשעבר בכיר ברשות המסים.

זה, כמובן, לא כל הצעדים שהאוצר עושה כדי להבריח את המשקיעים. הוא מתכוון להקפיא את מדרגות מס הרכישה ובכך לבטל את ההצמדה של תקרת הפטור למדד המחירים לצרכן. גם המע"מ עולה, ללא קשר ישיר רק לשוק הדיור, אבל הוא צפוי להכביד בעוד 0.85% על מחיר הדירה. עובדה: גם באוצר הודו שרוכשי הדירות הקדימו תשלומים כדי למנוע את העלאת המע"מ.

השאלה היא האם הצעדים של האוצר מספיק אפקטיביים. עד כה, לא הוכח שהתכניות לטווח ארוך עבדו - האם הכבדת הנטל על המשקיעים יכול להועיל לשוק יותר מאשר להזיק לשוכרים? האם הסיוע הממשלתי לטובת ההתחדשות העירונית יכול לגדול בשל הגירעון שנוצר בשל המלחמה? האם העתקת בסיסי צה"ל הם הפתרון המושלם בזמן שחסרות כאן עשרות אלפי דירות? את התשובות נוכל לקבל רק בעוד כמה שנים. בינתיים, האוצר יעבוד על עוד תכנית חומש.

עוד ב-

האוצר מספר שיש 70 אלף דירות למכירה - כמה מוכנות לאכלוס?

לכתבה המלאה