כיצד מתנהגים רוכשי הדירות על מנת להימנע מתשלומים עודפים לקבלנים? לפי סקירת הכלכלן הראשי של האוצר, רבים מהם מקדימים בשבועות האחרונים תשלומים, כדי להימנע מעליית המע"מ הצפויה ב-1 בינואר. כידוע, עליית המע"מ מ-17% ל-18% תוביל לעליית של 0.85% בערך במחיר הדירה - מה שיכול לבוא לידי ביטוי ב-20-30 אלף שקל לדירה ממוצעת.

מה עוד רואים בנתונים? בחודש אוקטובר השנה נרכשו 5,111 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לרמת השפל ההיסטורית שנרשמה באוקטובר אשתקד עם פרוץ המלחמה זהו גידול חריג של .123% אולם, בהשוואה לאוקטובר 2022 לא חל שינוי מהותי - כך עולה מסקירת הנדל"ן של הכלכלנית הראשית באוצר.

בהשוואה לחודש ספטמבר השנה נרשמה ירידה של 38% במספר העסקאות, כאשר כמחצית משיעור ירידה זה מוסבר במיעוט ימי העבודה בחודש אוקטובר בשל חגי תשרי.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אוקטובר על 4,608 דירות, נמוך ב-3% בהשוואה לאוקטובר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 39% במספר העסקאות, כאשר במונחי ממוצע מכירות יומי זוהי ירידה של 21%.

בהשוואה היסטורית של חודשי אוקטובר מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי אוקטובר השנה נמצא באמצע דרוג זה, כאשר גם בחודשיים הקודמים נרשם דרוג נמוך יחסית, זאת לאחר דרוגים גבוהים יותר במחצית הראשונה של השנה. ירידה זו נובעת מהמשך הרמה הנמוכה בעסקאות יד שניה, כאשר בשלושת החודשים האחרונים, ובפרט באוקטובר, מצטרפת לכך גם רמה נמוכה יחסית במכירת דירות חדשות.

לגבי מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר: הם הסתכמו ב-2,233 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוקטובר 2022 זהו גידול של 20%. בהשוואה לחודש ספטמבר השנה נרשמה ירידה של 37% במכירות אלו, בשך החגים.

כאמור, בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר ב-1,730 דירות גידול של 13% בהשוואה לאוקטובר 2022. בהשוואה לחודש ספטמבר השנה נרשמה ירידה של 38% במכירות הקבלנים בשוק החופשי, כאשר מחצית מירידה זו מוסברת במיעוט ימי העבודה בחודש אוקטובר השנה.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי בחודש אוקטובר עמד שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" על 64% - נמוך ב-1.4 נקודת אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד. מאז ספטמבר אשתקד נרשמת ירידה כמעט רצופה (למעט חודש יוני) בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר"- כל חודש בהשוואה למקביל לו בשנה הקודמת , אם כי ירידה זו התמתנה משמעותית מאז חודש אפריל האחרון.

כפי שהסברנו בתחילת הכתבה, תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ היה גבוה באופן חריג מתזרים המזומנים הפוטנציאלי (ב-35%, ללא תלות במועד קבלת התשלום בפועל). יתכן ואנומליה זו בחודש אוקטובר מוסברת בין היתר בהקדמת תשלומי מע"מ בידי רוכשים כדי להימנע מהעלאת המע"מ בתחילת 2025 (הכוונה בעיקר לרוכשים שעתידים לשלם במהלך השנה הבאה את התשלום העיקרי בגין רכישת הדירה). נמצא כי התזרים עמד על 6 מיליארד שקל סכום שבאופן חריג גבוה מתזרים המזומנים הפוטנציאלי. כך, מתחילת השנה היה גבוה התזרים הפוטנציאלי בשיעור ממוצע של 77% מהתזרים בפועל, זאת במידה רבה על רקע מבצעי המימון.

אגב, מכירות יד שניה בחודש אוקטובר הסתכמו ב-2,878 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לאוקטובר 2022. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו ברכישות יד שניה בחודשי אוקטובר ובכלל, מאז תחילת שנות האלפיים.

עוד לפי האוצר, רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-828 דירות, כפול מרמת השפל באוקטובר אשתקד, אולם נמוך ב-11% בהשוואה לאוקטובר 2022. שיעור המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16% נמוך במעט מהחודש הקודם ונמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד. כעת, עם הגזירות החדשות שכוללות מס יסף, ספק אם מספרם של המשקיעים יגדל.

שיעור הדירות החדשות מסך רכישות המשקיעים הוסיף לרדת בחודש אוקטובר, לאחר זינוק בתחילת השנה. ירידה זו בולטת במיוחד באזור ת"א, בו נמצא המלאי הלא מכור הגבוה ביותר של דירות חדשות. רכישות תושבי החוץ בחודש אוקטובר הסתכמו ב-110 דירות, לעומת השפל של 42 דירות באוקטובר אשתקד. מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-885 דירות, ירידה של 16% בהשוואה לאוקטובר 2022. בכך הוסיף לרדת בקצב איטי "מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר במהלך אוקטובר נגרעו ממנו כ-60 דירות בלבד.

רכישות דירה ראשונה בחודש אוקטובר הסתכמו ב-2,924 דירות, גידול של 20% בהשוואה לאוקטובר 2022. בכך היה זה הסגמנט היחידי שרשם גידול בעסקאות בהשוואה זו. בניכוי רכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ב-2,421 דירות, גידול של 15% בהשוואה לאוקטובר 2022. בהשוואה לחודש ספטמבר השנה ירדו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי בשיעור של,39% כאשר במונחים של ממוצע מכירות יומי זוהי ירידה של 21%.

עוד ב-

חברות הנדל"ן מוותרות לכם על עליית המע"מ - האם להאמין להן?

לכתבה המלאה

רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-1,359 דירות, ירידה של 20% בהשוואה לאוקטובר 2022. בהשוואה לספטמבר השנה זוהי ירידה של 21% במונחי ממוצע מכירות יומי.