"ישראל זקוקה ל-60 אלף דירות בשנה" - את המשפט הזה בטח שמעתם לא מעט פעמים בהקשר של המחסור בדירות. לא כולם מבינים מה המשמעות של המשפט הזה, אז נפרק לכם אותו לגורמים: בישראל יש תוספת של 200 אלף איש מדי שנה: עלייה וילודה פחות שיעורי הפטירה והירידה מהארץ. בישראל יש גם ממוצע של 3.5 נפשות במשפחה. חלקו את המספרים האלה, ותגיעו לקרוב ל-60 אלף דירות.

לצד זה, בלמ"ס מדווחים לנו מדי חודש, בפרסום שמגיע לרוב מיד אחרי סקירת הנדל"ן של הכלכלנית הראשית, שיש 70 אלף דירות לא מכורות. בשלב הזה, מתחילות השאלות: אם יש בישראל 70 אלף דירות לא מכורות, וישראל זקוקה ל-60 אלף דירות לא מכורות מדי שנה - אז אין כאן בעיה בעצם. אפשר לאכלס את הדיירים באופן מיידי, אין בעיית היצע ולא ברור למה המחירים עולים.

מה שלא כולם יודעים - הוא את הפער האמיתי בין נתוני האוצר, כלומר ההגדרה של מהי "דירה לא מכורה", לבין מספר הדירות שמוכנות לאכלוס. אם, לצורך העניין, רק עשרת אלפים מהדירות האלה מוכנות - אז ברור שיש כאן בעיית היצע. שנית, עובדתית, מדינת ישראל לא בונה יותר מ-60 אלף דירות בשנה. כשאנחנו כותבים לא בונה, אנחנו מתכוונים לנתוני גמר בנייה, כאלה שמעידים על סיום הבנייה ואפשרות אכלוס.

אתם עלולים לחשוב שהן מוכנות לאכלוס, אבל זה לא נכון. דירות בבנייה (איציק יצחקי)

בשנה שעברה, שנת 2023, נתוני גמר הבנייה מעידים על 57.9 אלף דירות. בשנת 2022 הסתיימה בנייתן של פחות מ-54 אלף דירות. נכון לסיום הרבע השני של 2024, לפי הנתונים שהתפרסמו בספטמבר, ב-12 החודשים שקדמו, כלומר בין יולי 2023 ליוני 2024, הסתיימו בישראל בנייתן של כ-55.8 אלף דירות. כלומר, אפשר לראות שהקצב נשמר. כל זה, אגב, קורה כשבלמ"ס מדווחים לנו על ירידה, לפחות ברבעון האחרון, בביקוש לדירות, כשהאוצר מטיל במקביל גזירות על המשקיעים (השמירה על מס רכישה גבוה והטלת מס יסף, אבל גם עליית המע"מ תשפיע בשוליים) בניסיון לצמצם את הביקוש עוד יותר.

אז נתוני גמר הבנייה נמצאים מעט מתחת לרף - איפה הבעיה? מצאנו שתיים כאלה. ראשית, כדי להתגבר על בעיית ההיצע, צריך לבנות לפחות 70 אלף דירות בשנה, שידביקו את הפער, וכך בתוך שלוש שנים נגיע לסגירת הפער בין ההיצע לביקוש. בשנה כזו, שבה אתרי בנייה נסגרו, המדינה בנתה אפילו פחות.

הבעיה העיקרית היא הפרסום של האוצר. הוא מגדיר היטב מהי דירה לא מכורה, אבל הבעיה היא שהציבור נוטה לקרוא את הכותרת, ולא להתייחס לנתוני המאקרו. אז נעשה זאת עבורכם: 

נכון לסוף אוקטובר, נותרו 69,730 דירות לא מכורות - כך על פי נתוני הלמ"ס. דירות חדשות שנותרו למכירה, לפי הלמ"ס, מחושבת דרך מלאי הדירות (שהונפקו בהיתרי הבנייה) פחות הדירות החדשות שנמכרו. עד כאן העיוות מובן. אבל כמה מהדירות מוכרות? ובכן, מתוך מלאי הדירות שאתם רואים, 80.7% מהדירות החלו להיבנות. כלומר, מדובר בערך ב-60,665 דירות. כשדירות נבנות, זה אומר שיכול להיות שהן בשלב חפירה ודיפון, יישור השטח, בקומה הראשונה, או באמצע הבנייה. ועכשיו, לנתון המעניין: מתוך הדירות שהחלה בנייתן, כמה באמת מוכנות? 17.4%. במספרים: כ-10,555 דירות בלבד.

כלומר, כשבאוצר מספרים לכם שיש 70 אלף דירות לא מכורות, דעו לכם: רק שביעית מהדירות, קצת יותר מעשרת אלפים, מוכנות לאכלוס. מתוך מלאי הדירות שהם מגדירים כלא מכורות, 31% בערך נמצאות בתל אביב ועוד 25% לערך באזור המרכז כולו. כלומר, כ-56% מהדירות הן באזורי ביקוש - כשחלק מהציבור לא יכול לקנות אותן. זה מסביר היטב את הפער בין היצע לביקוש ומדוע המחירים לא יורדים.

עוד ב-

ראול סרוגו: "היצע הדירות ממשיך לרדת ולכן המחירים עולים"

לכתבה המלאה