לענף הנדל"ן יש את כל הסיבות להיות מודאג באשר למצבו: המלחמה, הריבית הגבוהה - שתי הסיבות האלה לבדן מספיק טובות כדי לגרום לצניחה במספר העסקאות. אבל בישראל, כמו בישראל, המספרים לעתים מספרים אחרת: גם בשלושת החודשים שבין אוגוסט-אוקטובר, כך עולה מסקירת הלמ"ס, נרשמה עלייה לעומת אשתקד. בסך הכל נמכרו 21,830 דירות, עלייה של 35.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2023). ויחד עם זאת, מדובר בירידה של 18.9% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים מאי-יולי. צריך לזכור שאוקטובר הוא חודש החגים, ובתקופה הזאת נרשמת לרוב ירידה. אז איך צריך להתרשם מהנתונים האלה?

נתחיל עם מספר הדירות החדשות. 43.5% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-9,490 דירות. כחמישית (21.1%) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נצפתה עלייה של 43.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2023) וירידה של 20.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2024) - כלומר, היזמים חוגגים, אבל בגבול. אפרופו גבול - צריך לזכור את המצב בצפון שגרם להאטה מסוימת ברבעון האחרון. לעומת זאת, הרבעון שבין אוגוסט לאוקטובר כמעט לא משקף את הירידה בעקבות המלחמה. באוגוסט-ספטמבר 2023 המדינה סבלה מעניין הרפורמה המשפטית וריבית גבוהה, אבל המלחמה החלה רק באוקטובר וחלק מהעסקאות נסגרו קודם ונחתמו לאחר התאריך הזה.

ומה קורה בשוק היד השנייה, שחווה האטה גם בשל היעדר ביקוש לדירות ללא ממ"ד? 56.5% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2024 הן דירות יד שנייה, כ-12,340 דירות. בדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 30.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 17.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים.

אז מה אפשר לראות בנוגע לחודשים האחרונים? שבחודש אוקטובר נמכרו 5,110 דירות, עלייה של 93.9% בהשוואה לאוקטובר 2023 שבו פרצה מלחמת חרבות ברזל (וזו לא חוכמה להשוות לחודש שבו כמעט ולא נמכרו דירות). בהשוואה לחודש הקודם (ספטמבר 2024) נרשמה ירידה של 41.7%, ובניכוי עונתיות נרשמה ירידה מתונה יותר של 14.6%.

בחינת נתוני המגמה של סך הדירות שנמכרו מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד חודש אפריל 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.6% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש מאי 2023 עד מאי 2024 נרשמה עלייה בקצב של 2.6% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. החל מחודש יוני 2024 המגמה מתהפכת ונצפית ירידה חודשית ממוצעת של 2.3%.

"מרחיקים את המשקיעים". סרוגו

מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש אוגוסט 2021 עד מרץ 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של 3.6%, ואילו מחודש אפריל 2023 עד מאי 2024 נצפתה עלייה של 3.5% בממוצע לחודש. החל מחודש יוני 2024 המגמה חוזרת לירידה של 2% בממוצע.

לגבי דירות יד שנייה שנמכרו, מספטמבר 2021 עד אוגוסט 2023 חלה ירידה בשיעור של 3.3%, ומספטמבר 2023 עד אוקטובר 2024 – עלייה ממוצעת של 2.6% בחודש (אם אתם רוצים לראות את רשימת הערים שבהן כבר רוכשים פחות דירות ישנות ויותר חדשות, בשל נוכחות ממ"ד, לחצו כאן).

איפה נמכרות הכי הרבה דירות? מחוז המרכז מוביל עם 23.4% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2024. במחוז זה נמכרו כרבע מהדירות החדשות (24.0%) וכרבע מסך הדירות יד שנייה (22.9%) אחריו נמצא מחוז הדרום עם 22.2% מסך הדירות שנמכרו: 24.3% מהדירות החדשות ו-20.6% מסך הדירות יד שנייה.

הדירות שמובילות במספר הדירות החדשות (שוק שרושם עלייה מינורית גם בעקבות עליית המע"מ הצפויה ב-1 בינואר, אך נתוני נובמבר-דצמבר טרם התפרסמו) הן ירושלים, תל אביב-יפו ואופקים (לא באחוזים, אלא במספר הדירות שנמכרו). בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע עם יותר מ-700 דירות, ואחריהן תל אביב-יפו, אשקלון ופתח תקווה עם יותר מ-400 דירות.

עוד לפי הלמ"ס, בסוף אוקטובר 2024, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-69,730 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) היה 19.6 חודשים. חשוב להדגיש כי דירות חדשות שנותרו למכירה מחושבת ממלאי הדירות (שהונפקו בהיתרי הבנייה) פחות הדירות החדשות שנמכרו. בנקודת הזמן הנוכחית, החלה בנייתן של 80.7% מהדירות בהיתרים המרכיבות את המלאי. מתוך הדירות שהחלה בנייתן, הושלמה הבנייה בכ-17.4% מהדירות.

אז איפה נשארו הכי הרבה דירות למכירה, לפי הלמ"ס? (שוב, אנחנו מדגישים ולא בפעם הראשונה - דירות לשיווק, שאינה מכורה, אין זה אומר שהיא מוכנה לאכלוס). 31.4% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (21,920 דירות) ו-24.7% – במחוז המרכז (17,200 דירות). בהשוואה לאוקטובר 2023, חל גידול של 13.2% במלאי הדירות שנותרו למכירה ואילו בהשוואה לחודש הקודם (ספטמבר 2024) לא חל שינוי ניכר.

בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-8,560 דירות שנותרו למכירה ואחריה ירושלים עם כ-6,180 דירות שנותרו למכירה.

עוד ב-

5 הערים שבהן נרשמה הקפיצה הגדולה בבניית דירות

לכתבה המלאה

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: "ההשוואה לרבעון הקודם היא המשמעותית ומראה ירידה בביקושים לדירות. ככל הנראה נמשיך לראות ירידה בביקושים לדירות גם בהמשך בשל הרחקת המשקיעים מהשוק על ידי ההחלטה של הממשלה לשמור על מס הרכישה הגבוה על המשקיעים בדירות".