נדל"ן ותשתיות

"המחירים יורדים": גרים בדירה בלי ממ"ד? זה מה שהיא שווה

בעוד שמחירי הדירות עולים, גם מחירי השכירות לא מפסיקים לייצר לחץ כלפי מעלה. שמאי המקרקעין אמיר דרור מסביר בראיון: "מחירי הדירות והשכירויות של דירות כאלה, נמוכים עד 20%". מה המצב בתל אביב ומה קורה לנדל"ן בצפון?

איציק יצחקי | 13/12/2024 11:41

מחירי הדירות עלו בתחילת השנה בקצב של אחוז לחודש. העלייה הזו התמתנה, והסיכום השנתי אמור להצביע על עלייה של עד 8%, אולי קצת פחות. גם מחירי השכירות עולים. בהסתכלות שנתית, מחירי השכירות ברבעון השני היו גבוהים ב-6% לערך בהשוואה לאשתקד. העלייה היא הדרגתית: אם תיקחו את מחירי השכירות בסוף 2022 עד היום, תמצאו שבכל רבעון הייתה עלייה רצופה במחיר הממוצע, בין אחוז לאחוז וחצי - וזה לא מעט.

הממוצע הזה מעט מטעה. השינוי במרכז לא דומה לשינוי בפריפריה והשינוי במחירי דירות קטנות לא דומה לשינוי במחירי דירות גדולות. ועדיין - אפשר לשער מה יקרה בהמשך למחירי השכירות והדיור אם המצב הנוכחי יימשך - עוד פרויקטים כושלים של שכירות לטווח ארוך ועקומת ביקוש לדירות שגדלה בקצב גבוה או שווה לעקומת ההיצע.

מה שעולה לאחרונה לכותרות הוא נושא הממ"ד. את שוק השכירות (ובהקבלה - את שוק רכישת הדירות) אפשר לחלק משניים בתקופת המלחמה - דירות עם ממ"ד ובלי ממ"ד. כשרוצים לנתח מחיר של דירה בימים כאלה, שמאי המקרקעין פוסקים לחומרה. הם מבינים שהערך של דירות ישנות יורד, אבל גם מסייגים: הם מאמינים שבטווח הארוך הכל יסתדר.

"המלחמה מדגישה את החשיבות של ממ"דים וזה משפיע על שוק השכירות. אבל מצד שני, אני לא יכול לומר שזה ישנה את המציאות לכל החיים", אומר לנו שמאי המקרקעין, עו"ד אמיר דרור, מתל אביב.

חלק מהמציאות שלנו. משפחה בממ"ד בצפון (צילום: פלאש 90, אבי רוקח)

דרור עושה חלוקה בין דירות "בטוחות" ל"לא בטוחות", באופן כזה שלא משאיר מקום לספק. לדבריו, הסיפור הזה יכול להוריד את מחירי השכירות של דירות ללא ממ"ד בעד 20%. "הנושא של דירות ללא ממ"ד צף בתקופת המלחמה, יש כאן עדיפות ברורה וזה בא לידי ביטוי בהשפעת המחיר, של שכירות ורכישת דירה, עבור דירות חדשות. זו הסיבה שיש מיעוט עסקאות בדירות יד שנייה. מצד שני, צריך לזכור שהסיפור של הממ"דים הוא יותר טרנד לשעת המלחמה ולתקופה. בסוף, הכל תלוי בתחושת הביטחון".

מה קורה בתל אביב, אזור בטוח יחסית, שחווה עד הסכם הפסקת האש אזעקות בצורה רחבה יותר?

"ממה שאני שם לב, הדירות בתל אביב הן במלאי מוגבל, ממה שאני שם לב, אני לא רואה שיש פה איזו התמתנות משמעותית במחירים, אני יכול לומר שבאזורים מסוימים מופעל לחץ גדול יותר כלפי מעלה, ואני אומר את זה לצערי הרב. כשאנחנו מסתכלים על אזורים, כשהם בהתפתחות שם יותר מואצת, כמו מרכז העיר, באזורים עם בנייה חדשה - יש עלייה במחיר, אבל זה כמובן תלוי בתמהיל הדירות שיוצאות לשוק בבת אחת באותו אזור. אתה יכול לראות שיש רצון והעדפה לפרויקט חדש, התכנון עם ממ"ד וגם שטחים ציבוריים ושירות בתכנון מתקדם עושים את ההבדל. בחיפה, המצב שונה".

כמה שונה, מה המקדם?

"הצפון והרגישות למרחב מוגן היא מאוד גבוהה, אנשים מוכנים לשלם פרמיה מאוד גבוהה כדי לקבל דירה כזאת. בחיפה, יש פרויקטים חדשים שבנויים על אותו רעיון, מקדם הפחד מאוד משפיע בעת הזו. אם אדם צריך לשקול האם לרכוש דירה עם ממ"ד, לא חושב שהוא חושב פעמיים. מה המקדם, אתה שואל? לא אתפלא אם מחירי השכירות יגיעו לפרמיה של 20% על השכירות, כדי שיהיה אפשר לישון בשקט. אני אומר את זה ומאוד זהיר, כי זה יכול להיות פער גדול יותר. תראה, כשבעל הדירה מבקש ממך להוסיף עוד 2,000 שקל, אתה כנראה תוסיף אם זה לדירה חדשה עם ממ"ד. אבל 5,000 שקל? זה כבר מבלבל. אם אני לוקח ממוצע, 20% זה הימור די זהיר".

מציאות מורכבת. מרחב מוגן קומתי (פלאש 90, מיכאל גלעדי)

ובתל אביב?

"במרכז הארץ המצב יותר מתון, לראיה גם היקף הנפילות והפגיעות. אם אנחנו מדברים על דירה של 7,000 שקל חודש בתל אביב, אז אני חושב שמשפחה עם ילדים בטח, תסכים לשלם על ממ"ד עוד 15% בערך. כלומר, הבדל של 15% בין הדירות".

כלומר, עוד אלף שקל, פחות או יותר.

"נכון, אבל אם אני חוזר לפריפריה - תחשוב מה קורה בצפת. אני לא יודע אם יש ממ"דים חוץ מאשר בשכונות החדשות. אני חושב שגם העניין הדמוגרפי משמעותי. בצפת, המצב הסוציו-אקונומי לא ממש מאפשר להם לעבור לדירות חדשות. זו שאלה חשובה ומהותית בעיניי - מה המצב של התושבים באזור".

שאלנו אותו על העלייה במחירי הדיור, ולדבריו - בלמ"ס מודדים הכל בצורה טכנוקרטית. "הדבר היחיד שאני רואה שיכול להביא לעליית מחירים זו התקווה. זה תמיד חוזר להיצע וביקוש, אנשים צריכים דיור, אני לא מצליח לראות איך מדביקים את הפער בין ביקוש להיצע. הריבית לא ממהרת לרדת, ועדיין - תראה את היקף המשכנתאות, היקף העסקאות. אני לא חושב שזה מראה על התמתנות. הנתונים האלה, של עליות בתקופה כזאת, מעוררים בי את תחושת הפחד - כי בסוף מישהו צריך לשלם את המחיר. לאנשים יש כסף פנוי אבל יש ציבור שהולך וגדל והוא מתרחק מרכישת דירה וצריך להתפשר יותר ויותר. הציבור הזה, אני מסתכל עליו בעצב. אנשים שיש להם כסף פנוי, להם אני פחות דואג".

קצב עליית מחירי הדיור הוכפל בעשור, אבל נדמה שאין יותר לאן לעלות.

"למי ניתנה הנבואה אנחנו יודעים, בסוף - מה שהיה כך יהיה. המחירים יעלו. אבל הכפלת המחיר בעושר? אני חושש מזה ומציע למי שחושב במונחים של השקעה בטווח ארוך למתן את הציפייה וכן להשתמש במנגנוני זהירות. הייתי מתרחק מהאמונה שהעשור האחרון, שבו הוכפלו מחירי הדירות, יחזור על עצמו. בביטחון רב, הייתי מציע להיזהר. זה לא יקרה".

"שנת התמתנות ושנת קפיצה". דרור (צילום: פרטי)

ב-2021-2022 ראינו עליה של 30%. השנה הקצב הוא דו ספרתי. היכן זה ייעצר והאם זה יקרה בשנה הקרובה?

"מה שאתה מתאר זה בדיוק הזגזוגים שיש בשוק, שמתחיל להירגע. אתה רואה שהגיעה שנה של התמתנות אחרי ההשתוללות. שנה של התמתנות ושנת 'קפיצה' - כלומר, חוסר יציבות קבוע בעלייה של מחירי הדירות. זה מוקדם מדי לדבר על ירידה, אבל על התמתנות בקצב העלייה - אפשר לדבר. במקום 10% בשנה, ממוצע של השנים האחרונות, אנחנו עשויים לראות עלייה נמוכה, 5%, אולי פחות, בשנה. כלומר, זה יתבטא בעלייה נמוכה יותר".

בוא נחזור רגע למחירי השכירות. אולי דיור להשכרה ט"א יציל את המצב?

"הסיפור הזה כי הריבית עלתה וזה יושב על המימון. היום, בעיניי, נעלם המודל של שכירות לטווח ארוך, היות והרגישות שלו היא בריבית ותנאי מימון משתנים בשוק. זה נשען מדי על המרכיב הזה. המודל הזה נשאר עם האפסייד של ערך הנכס לטווח הארוך. בתקופה השוטפת, הקבלן נאלץ להגדיל אשראי או מימון והמתח הזה, אני לא רואה אותו מתיישב עם מודל שכירות לטווח ארוך".

אפשר לראות שבמרכז מחירי השכירות עולים קצת יותר בדירות גדולות מאשר הקטנות. אם המצב הכלכלי לא טוב, איך זה קורה?

"אם אני מנסה למצוא את ההיגיון בתוך הנתונים של הלמ"ס, ייתכן וההסבר של הנתונים האלה הוא בכך שהאוכלוסיה שצורכת דיור יקר יותר, או דירות גדולות, היא אוכלוסיה אמידה יותר שיכולה לאפשר לעצמה לשלם את הפרמיה על שוק תחרותי יותר. מישהו צריך לממן את העלייה הזאת".

עוד ב-

הפתעה: רשימת הערים שבהן רוכשים יותר דירות עם ממ"ד

לכתבה המלאה

מה יהיו מחירי השכירות בשנה הקרובה?
"לא אפול מהכסא אם אראה שיש עלייה. אני לא מעריך שתהיה עלייה חדה מאוד, אלא באחוזים בודדים. אני חושב שהתמהיל של מחירי השכירות נובע גם מהפרוטה שיש בכיס, מול אחוזי אישור האבטלה שאני לא רואה אותם גדלים, וגם מהלך הרוח של הציבור, שיכול להיות עם מורל גבוה ונמוך יותר. זה משתנה במדינה שלנו, אבל התמהיל מייצר את אינדקס דמי השכירות".