פרויקטים
משכנתאות, חוזים וערבויות בהתחדשות עירונית: איך תימנעו מהפתעות שיעלו ביוקר?
הסכמים משפטיים שלא מגינים על בעלי הדירות וחושפים אותם להוצאות כספיות, משכנתאות שמסתבכות וערבות קריטית אחת שפעמים רבות נותרת בחוץ – עו"ד רוית סיני ויועץ המשכנתאות נועם עמית על הסוגיות המשפטיות והכלכליות שעשויות לקבוע אם פרויקט התחדשות עירונית ימריא או ייתקע
פודקאסט הוועדה המקומית, של אתר ice עושה לכם סדר עם כל מה שחם בענף הנדל"ן. בכל פרק אנו נתכתב עם האירועים האקטואליים הבוערים ונארח שמות בכירים לשיחה על הנושאים העומדים על סדר היום, ההתפתחויות והחידושים.
יחד עם עו"ד רוית סיני, מומחית להתחדשות עירונית והבעלים של "רוית סיני משרד עורכי דין"; נועם עמית, יועץ משכנתאות והבעלים של "IMPROVE ייעוץ משכנתאות"; ומרב מילר – עומד הפרק הנוכחי בסימן סוגיות פיננסיות ומשפטיות במיזמי התחדשות עירונית, שלא תמיד מקבלות את תשומת הלב הראויה, ועלולות לייצר הוצאות כספיות נכבדות לבעלי הדירות ולסנדל פרויקטים.
עו"ד סיני מקפידה מתוך אג'נדה ברורה, לייצג בפרויקטים של התחדשות עירונית, אך ורק בעלי דירות. "אני חושבת שכל בעלי הנכסים בהתחדשות עירונית: בעלי דירות, אך גם בעלי חנויות או משרדים, חייבים לדעת לקראת מה הם הולכים. בפועל, במקרים רבים, הם לא ממש יודעים מה לשאול לפני שיוצאים לדרך – מה שעשוי לעלות להם ביוקר בהמשך", היא מתארת. "אצלנו במשרד, עוד ממש בשלב ההתחלתי ולפני שמתקשרים עם יזם, אני מוציאה לבעלי הנכסים 3 עמודים מפורטים – שיבינו קודם כל מה עסקת התחדשות עירונית כוללת".
במטרה לנטרל מוקשים שעלולים להתפוצץ תוך כדי תנועה ולסבך את בעלי הדירות בתשלומים מכיסם האישי, דואגת עו"ד סיני להוספת סעיף ייעודי בכל הסכם משפטי. "מדובר בערבות להוצאות משפטיות שמעמיד היזם", מבהירה עו"ד סיני. "באופן הזה, אם היזם סוטה מההסכם יש דרך לפעול מולו משפטית מבלי שההוצאות יושטו על בעלי הדירות. כשיש ערבות כזו, בעלי הדירות שאני מייצגת יכולים לישון בשקט".
בפודקאסט מספרת עו"ד סיני גם על מתודת העבודה שפיתחה, שתכליתה לא רק להגן על בעלי הדירות ולמקסם עבורם את התמורות, אלא גם קצר את לוחות הזמנים לקידום הפרויקט. "אני פועלת אחרת", היא מתארת. "אני מכינה הסכם משפטי לפי הדרישות והצרכים של בעלי הנכסים. אחרי חתימת בעלי הדירות על ההסכם, אני מציגה אותו ליזמים הפוטנציאליים – בעלי איתנות פיננסית, מיומנות וניסיון – במסגרת המכרז. זה לא משא ומתן, ליזמים יש 2 אופציות ברורות: להסכים או לוותר. מבחינת היזמים הרציונל כאן הוא סיכון-סיכוי: אני בעצם נותנת להם הסכמה של בעלי הדירות לקדם יחד איתם את הפרויקט, בכפוף לנוסח ההסכם שניסחתי, וברמה הפרקטית חוסכת להם שנים של החתמות".
עמית מתייחס בכובעו המקצועי להיבטים כלכליים הקשורים לעסקת התחדשות עירונית, ובהם גם לתרחישים במסגרתם בעלי הדירות עדיין משלמים משכנתא על הנכס. "צריך להבדיל בין פרויקטים של חיזוק ועיבוי לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש", מציין עמית. "כשמדובר בחיזוק בניין קיים, קיימת יחידה רישומית נפרדת, שעליה ניתן לרשום את המשכנתאות. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי והריסה נעשה רישום מחדש, כשהיזם נותן ערבויות אוטונומיות על המשכנתאות הקיימות. לצערנו, לא פעם בעלי הדירות לא נמצאים עם היד על הדופק – וכשהפרויקט מגיע לשלב ההיתר, הם מגלים שכבר לא ניתן לרשום משכנתאות. את העניין הבוער הזה, חשוב להסדיר מראש בהסכם בין בעלי הדירות והיזם".
היבט אחר בשוק הנדל"ן, עליו מרחיב עמית, נוגע לגזרת הרוכשים ברקע מבצעי קבלנים דוגמת 10/90. "לשנת 2024 אפשר לקרוא שנת הסבסודים, אחת מכל הלוואה שישית נלקחה לטובת המוצר הזה", מפרט עמית. "זו בעצם הדרך של הקבלנים לייצר מכירות ולעורר את השוק – ובאמת ראינו שוק מטורף. אגב, גם בנק ישראל נדרש לעניין, והוא מבקש לעשות חיתום גם על המשכנתא העתידית – כלומר במבט קדימה, בהתחשב שהרוכש יידרש להשלים עוד חלק מהסכום, יש לעשות לו כבר עכשיו ומראש, את האישור קדימה. זה אולי נשמע אבסורד, אבל זו הדרך של הבנק למנוע מצב שבו רוכשים יידרשו בעוד כמה שנים להשלים עסקאות ולא יהיה להם מאיפה".
בהמשך הפודקאסט מפזרים עו"ד סיני ויועץ המשכנתאות עמית סימני שאלה סביב נושאים חשובים נוספים – ובהם: האם בעלי דירות יכולים לשדרג את דירות התמורה ובמה כרוך המהלך? מה חשוב שיופיע בהסכם המשפטי באשר למכירת דירות התמורה? איזה הבדלים קיימים בין רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית מהיזם לבין רכישה מבעל דירה בבניין? וברמת המאקרו: האם מחירי הדירות צפויים לעלות? מה חשוב לבדוק לפני שנוטלים משכנתא ואיזה דרכים קיימות להוזלת תשלומי המשכנתא? התשובות בפרק החדש של הוועדה המקומית.
לפרקים נוספים של הוועדה המקומית לחצו כאן
לצפייה בפרק המלא:
יחד עם עו"ד רוית סיני, מומחית להתחדשות עירונית והבעלים של "רוית סיני משרד עורכי דין"; נועם עמית, יועץ משכנתאות והבעלים של "IMPROVE ייעוץ משכנתאות"; ומרב מילר – עומד הפרק הנוכחי בסימן סוגיות פיננסיות ומשפטיות במיזמי התחדשות עירונית, שלא תמיד מקבלות את תשומת הלב הראויה, ועלולות לייצר הוצאות כספיות נכבדות לבעלי הדירות ולסנדל פרויקטים.
עו"ד סיני מקפידה מתוך אג'נדה ברורה, לייצג בפרויקטים של התחדשות עירונית, אך ורק בעלי דירות. "אני חושבת שכל בעלי הנכסים בהתחדשות עירונית: בעלי דירות, אך גם בעלי חנויות או משרדים, חייבים לדעת לקראת מה הם הולכים. בפועל, במקרים רבים, הם לא ממש יודעים מה לשאול לפני שיוצאים לדרך – מה שעשוי לעלות להם ביוקר בהמשך", היא מתארת. "אצלנו במשרד, עוד ממש בשלב ההתחלתי ולפני שמתקשרים עם יזם, אני מוציאה לבעלי הנכסים 3 עמודים מפורטים – שיבינו קודם כל מה עסקת התחדשות עירונית כוללת".
במטרה לנטרל מוקשים שעלולים להתפוצץ תוך כדי תנועה ולסבך את בעלי הדירות בתשלומים מכיסם האישי, דואגת עו"ד סיני להוספת סעיף ייעודי בכל הסכם משפטי. "מדובר בערבות להוצאות משפטיות שמעמיד היזם", מבהירה עו"ד סיני. "באופן הזה, אם היזם סוטה מההסכם יש דרך לפעול מולו משפטית מבלי שההוצאות יושטו על בעלי הדירות. כשיש ערבות כזו, בעלי הדירות שאני מייצגת יכולים לישון בשקט".
בפודקאסט מספרת עו"ד סיני גם על מתודת העבודה שפיתחה, שתכליתה לא רק להגן על בעלי הדירות ולמקסם עבורם את התמורות, אלא גם קצר את לוחות הזמנים לקידום הפרויקט. "אני פועלת אחרת", היא מתארת. "אני מכינה הסכם משפטי לפי הדרישות והצרכים של בעלי הנכסים. אחרי חתימת בעלי הדירות על ההסכם, אני מציגה אותו ליזמים הפוטנציאליים – בעלי איתנות פיננסית, מיומנות וניסיון – במסגרת המכרז. זה לא משא ומתן, ליזמים יש 2 אופציות ברורות: להסכים או לוותר. מבחינת היזמים הרציונל כאן הוא סיכון-סיכוי: אני בעצם נותנת להם הסכמה של בעלי הדירות לקדם יחד איתם את הפרויקט, בכפוף לנוסח ההסכם שניסחתי, וברמה הפרקטית חוסכת להם שנים של החתמות".
עמית מתייחס בכובעו המקצועי להיבטים כלכליים הקשורים לעסקת התחדשות עירונית, ובהם גם לתרחישים במסגרתם בעלי הדירות עדיין משלמים משכנתא על הנכס. "צריך להבדיל בין פרויקטים של חיזוק ועיבוי לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש", מציין עמית. "כשמדובר בחיזוק בניין קיים, קיימת יחידה רישומית נפרדת, שעליה ניתן לרשום את המשכנתאות. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי והריסה נעשה רישום מחדש, כשהיזם נותן ערבויות אוטונומיות על המשכנתאות הקיימות. לצערנו, לא פעם בעלי הדירות לא נמצאים עם היד על הדופק – וכשהפרויקט מגיע לשלב ההיתר, הם מגלים שכבר לא ניתן לרשום משכנתאות. את העניין הבוער הזה, חשוב להסדיר מראש בהסכם בין בעלי הדירות והיזם".
היבט אחר בשוק הנדל"ן, עליו מרחיב עמית, נוגע לגזרת הרוכשים ברקע מבצעי קבלנים דוגמת 10/90. "לשנת 2024 אפשר לקרוא שנת הסבסודים, אחת מכל הלוואה שישית נלקחה לטובת המוצר הזה", מפרט עמית. "זו בעצם הדרך של הקבלנים לייצר מכירות ולעורר את השוק – ובאמת ראינו שוק מטורף. אגב, גם בנק ישראל נדרש לעניין, והוא מבקש לעשות חיתום גם על המשכנתא העתידית – כלומר במבט קדימה, בהתחשב שהרוכש יידרש להשלים עוד חלק מהסכום, יש לעשות לו כבר עכשיו ומראש, את האישור קדימה. זה אולי נשמע אבסורד, אבל זו הדרך של הבנק למנוע מצב שבו רוכשים יידרשו בעוד כמה שנים להשלים עסקאות ולא יהיה להם מאיפה".
בהמשך הפודקאסט מפזרים עו"ד סיני ויועץ המשכנתאות עמית סימני שאלה סביב נושאים חשובים נוספים – ובהם: האם בעלי דירות יכולים לשדרג את דירות התמורה ובמה כרוך המהלך? מה חשוב שיופיע בהסכם המשפטי באשר למכירת דירות התמורה? איזה הבדלים קיימים בין רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית מהיזם לבין רכישה מבעל דירה בבניין? וברמת המאקרו: האם מחירי הדירות צפויים לעלות? מה חשוב לבדוק לפני שנוטלים משכנתא ואיזה דרכים קיימות להוזלת תשלומי המשכנתא? התשובות בפרק החדש של הוועדה המקומית.
לפרקים נוספים של הוועדה המקומית לחצו כאן
(בשיתוף ice פרויקטים)
