אוהד, תושב הדרום, לא חשב לרכוש דירה להשקעה עד תחילת המלחמה. דווקא המצב בדרום, ומבצעי הקבלנים שבאו בעקבותיו, גרם לו לשנות את הכיוון של אפיק ההשקעה. "היו לי 400 אלף שקל פנויים. חיפשתי להשקיע את הכסף בפיקדון כלשהו, וחשבתי מה לעשות. הגיעה המלחמה, יש לי כבר בית עם משכנתא קטנה, וחשבתי היכן לשים את הכסף. בסוף, רכשתי דירה באשקלון - 250 אלף שקל במעמד החתימה ואת השאר בעוד כמה שנים. את שאר הכסף שמתי בפיקדון, שיצבור ריבית", הוא מספר.

הסיפור של דירה בהשקעה ממש לא פשוט בימים אלה. המשקיעים ממתינים למרות שהם מבינים שהכנסת תאריך ככל הנראה את הוראת השעה בעניין מס רכישה לדירה שנייה, שיישאר על 8%, אבל התקווה הקטנה שלהם, שאולי המדינה לא תתעשת בזמן ותיווצר להם הזדמנות לרכוש דירה במס רכישה מופחת, מביאה לאיפוק. עד סוף החודש הנוכחי הכנסת אמורה לקדם את הנושא ובינתיים, הם ממתינים על הגדר.

בישראל יש כמה מאות אלפים שמחזיקים בדירה להשקעה. המספרים כמעט בלתי נתפסים: כ-300 אלף מחזיקים בשתי דירות, מעל 90 אלף ב-3 דירות ומעלה - אבל ברור שהמספרים גבוהים יותר, משום שחלק מהדירות של המשקיעים רשומים על שם הילדים הבגירים או על שם ההורים - במטרה להתחמק מתשלום מס.

לאחרונה, רשות המסים שמה זכוכית מגדלת על המשקיעים. היא רוצה לפקח, לבדוק מקרוב את נושא הדיווחים, להטיל מס יסף ואם יאושר החוק - עשרות אלפי משקיעים יצטרכו לשלם עשרות אלפי שקלים, ואולי יותר, בעת מכירת הדירה.
 

עו"ד ורו"ח משה כדר, לשעבר ברשות המסים וכיום חלק מקבוצת אליוט גלובל ישראל, מסביר מה משקיעי הנדל"ן צריכים לדעת, רגע לפני שהחוק ייכנס לתוקף ומה המשמעות של הרפורמה שהמדינה עומדת לעשות למעמד הביניים.

"ידוע כי כל מי שיש לו הכנסה מהשכרת דירה או דירות מגורים בסכום חודשי שאינו עולה על כ-5,500 שקל - פטור ממס. סכום זה מתעדכן מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אלא שעכשיו רשות המסים מבקשת לחייב כל בעל דירה להשקעה שמשכיר אותה באותו מסלול פטור כאמור לעיל, לדווח לה ולציין את בעלותו בה בשלב זה, מתוך מטרה עתידית להגדיל את מאגר המידע של רשות המסים בדבר אותם משכירי דירות", הוא מסביר. כידוע, הרשות מבקשת להקפיא את תקרת הפטור ולמנוע את עדכונה השנתי בגובה המדד. "במלים פשוטות, זה ישחק את גובה דמי השכירות", מוסיף עו"ד כדר. 

מהלך מתוכנן מראש. רשות המסים (צילום: Olivier Fitoussi/Flash90)

בשלב הבא הרשות מבקשת לתקן ולבטל את הפטור שהיה ניתן ממס יסף למוכר דירת מגורים בישראל בשווי דירת מגורים של עד כ- 5.2 מיליון שקל.

הטלת מס יסף הוא מהלך שגרר ביקורת, אבל עוד לא עבר. האם זה מס לעשירים בלבד?
"מס יסף, או בלשון הרבים 'מס עשירים', הוא מס שמוטל על כל יחיד בישראל שמכלול הכנסותיו מכל מקור הכנסה, עולה על תקרה שנתית של כ-700 אלף שקל. במקרה שכזה אם חצית את הרף הנ"ל, אז מעבר לחבות המס הרגילה על מקורות הכנסותיך, אשר נכון להיום מגיעה לתקרת מס הכנסה מקסימלית של 47%, נקבע כי עליך לשלם עוד 3% כמס יסף על הסכום מעבר לאותה תקרה, כך שהמס המצטבר הכולל של אותו יחיד יהיה 50%, ולא 47%".

הוא מוסיף כי "דווקא בימים שבהם אולפני התקשורת המרכזיים עוסקים בנושא הרווחים הכלואים, תצליח רשות המסים להעביר בחקיקה מספר תיקונים בסיסיים, החל מתחילת 2025, שמטרתם האחת היא: מיסוי מוגבר של מכירת דירת מגורים ומס מוגדל על דמי שכירות של דירות מגורים, וזו כבר סוגיה שנוגעת גם ל'עמך ישראל', שחסך כל שקל כדי לרכוש דירה אחת או יותר לצרכי השקעה, מעבר לדירה שלו".

איך ההחלטה נוגעת לרבים במעמד הביניים?
"סביר להניח, כי בעל דירת מגורים ימצא לנכון להעלות את דמי השכירות השנתיים בעבור דירתו המושכרת בגובה עליית המדד, ודאי אם רכש את אותה דירת מגורים באמצעות מימון זר/משכנתא אשר לכל הפחות צמודה למדד המחירים. התוצאה תהיה הקטנת ציבור הנישומים שמשכירים דירת מגורים בפטור ממס, והעברת כמות לא מבוטלת של כאלה למסלול חייבי מס בגין השכרת הדירה, והרי לרשות כבר יש את מאגר המידע של אותם משכירים".

לגבי מס יסף - רבים טוענים שהם "לא שם".
"אבל תקרת מס יסף כוללת את כלל ההכנסות השנתיות - הן ממשכורת, הן מעסק, הן מדמי שכירות (מגורים או עסקי), וגם דיבידנדים, הכנסות ריבית, תמלוגים, מאבדן כושר עבודה, אפילו זכיה בלוטו או במשחק ריאליטי - לא משנה אם זה רווח הון בגין מכירת מניות בארץ ובחו"ל או מכירת קריפטו, מעסקאות שבח כמו דירה או נכס שקיבלת במתנה או ירושה - הכל בפנים. מעגל הנישומים העשירים בישראל לצרכי מס היסף, הוא יותר רחב ממה שחשבתם".

עוד ב-

"המדינה תכניס יותר כסף, אם מס הרכישה יופחת ל-5%"

לכתבה המלאה

מהו המס הנוסף, של 2%, שמגדיל את מס היסף ל-5% ואת המס הכולל ל-52%?
"נכון להיום, כל מי שמוכר דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, על דרך הכלל מחויב בתשלום מס שבח על מכירת אותה דירה בשיעור של 25%. העברת התיקון החדש תגדיל את חיוב השבח במכירת דירת השקעה לשיעור של 28%. במונחי מכירת דירת מגורים בישראל מדובר בעוד אלפי שקלים כמס. ויש עוד דובדבן לקצפת: רשות המסים מבקשת להוסיף מס נוסף בשיעור של 2% על כל הכנסה שאינה נובעת מעבודה, כלומר משכורת או עסק במקרה שאתה עצמאי, כשבין היתר נכללים שם דמי שכירות ושבח ממכירת דירת מגורים. המשמעות הפרקטית היא שאם החקיקה תעבור, ואין סיבה לחשוש שלא כך יקרה, השבח ממכירת דירת מגורים יעלה ל-30% והשכרת דירת מגורים למי שהשכיר במסלול של 10% מס, תעלה לשיעור של 15%".