"גם בפריפריה". התחדשות עירונית בנשר (גורדון אדריכלים ובוני ערים)

חייב לומר לך שזה מורגש היטב. אם ניקח באחוזים, אתם מוציאים בערך פי 2 ואפילו פי 3 הודעות בנובמבר-דצמבר מאשר בחודש רגיל.
"בסופו של דבר אין הבדל מהותי אם זה קורה בנובמבר או בינואר. זה נכון שכולם מתכנסים למספרים, אבל בסוף - הממשלה והרשויות יודעות שהמספרים נגזרים גם בזכות הסכמי מסגרת עם 18 רשויות מקומיות, שמקבלות מענקים. אנחנו תחרותיים, אבל לא בגלל זה אנחנו לוחצים לסיים דברים בסוף שנה. אנחנו יודעים שיש רשויות שאם לא יוציאו היתר השנה, אולי ייגמר הכסף בשנה הבאה".

רשויות מקומיות לא שמות את זה בראש סדר העדיפויות שלהן. בסוף, צריך לזכור: הן מרוויחות פי שלושה מארנונה למשרדים ומסחר מאשר למגורים.
"לכן יש לנו הסכמי מסגרת עם הרשויות שמוציאות הכי הרבה היתרי בנייה. הן מקבלות מענק פר דירה. זה נועד לפצות, לא בארנונה שהן מפסידות אבל לפחות בחלק הזה של צרכי הציבור שגדלים בעקבות הגידול באוכלוסיה. זה עוזר גם מבחינת תשתיות. המטרה היא לעזור להן להתמודד עם האתגר הזה. שתיים, בסופו של דבר, הרשויות מחויבות לאזרחים שלהן. האזרחים רוצים בית חדש, ממוגן ומחוזק. בחלק של הרווחה, תראה מה קורה לאוכלוסיות חלשות. זה נותן לאנשים הזדמנות ליציאה מהעוני".

הבעיה של העירייה היא לא בהכרח רק הארנונה. על כל דייר חדש, היא צריכה להשקיע עוד כסף ברווחה, בחינוך, בתשתיות. אולי המדינה צריכה להגדיל את התמריץ?
"ראינו את השינוי שנוצר בעקבות הסכם המסגרת. ראינו רשויות מקומיות שהיינו מתחננים אליהן שיעזרו לנו להוציא היתרים, ופתאום בדצמבר יש כאלה שרודפים אחרי היזמים שימשכו היתרים. היום, הרשויות רודפות אחרינו. אנחנו כרגע בשנת שיא, אבל ברור שכל תמריץ יוכל לעזור".

בסוף, אני מסתכל על יחידות תוספתיות (כלומר, כמה יחידות נוספו לבניין במסגרת התחדשות עירונית), לא כמה בניתם בסך הכל, כי פחות משנה מה קיבלו בעלי הקרקע. אז בוא נראה את המספרים. ב-2023: כ-23 אלף יחידות בסך הכל, ב-2022: כ-33 אלף יחידות חדשות, ב-2021: כ-14 אלף, אבל זו שנת קורונה. מה יהיה השנה ואיך אתה מסביר את הירידה של 2023?
"אנחנו לא מסכימים לגמרי עם הקביעה הזו, של להסתכל רק על התוספת. בסוף יש מטרה שהיא להוסיף יחידות, אתה צודק, אבל המהות היא לחזק ולמגן, אז חשוב גם כמה בתים חיזקנו. כל יחידה לא תוספתית, היא עוד דירה שהתמודדה עם השבר הסורי אפריקאי ואיומים מ-7 חזיתות. את הירידה של 2023 מאוד קל להסביר, היו דחיות בהיתרי בנייה".

את הציבור זה לא תמיד משכנע.
"אתה שוכח שמשרד הפנים הודיע ששלושה עד ששה חודשים לפני הבחירות אסור לעסוק בנושא. הבחירות היו אמורות להיות באוקטובר 2023, ביוני ראינו 'שאט דאון'. ואז הבחירות נדחו לפברואר בגלל המלחמה. אתה מבין שבזמן הזה לא היה אפשר לייצר מספרים? היו השפעות גדולות על המדינה, תחום הנדל"ן נפגע מזה והייתה ירידה מובנית מאליה".

מה יקרה ב-2024?
"לגבי המספרים ל-2024, אנחנו עובדים בשני ערוצים, מודיעין אנושי, כלומר מידע מרשויות מקומיות, ודבר שני - את מספרי תמ"א 38 קיבלנו ללא הרבעון האחרון, אבל לפי המידע הראשוני, לפי הקצב של 3 רבעונים, המספרים טובים. אני מקווה שתוך שבועיים נראה את המספרים הסופיים".

אני מבין שמדובר על מספרים 34-35 אלף יחידות. כלומר, עברתם את היעד. לא האמנת שזה יקרה לפני שנה. 
"אני עדיין לא יודע את המספרים המדויקים, אבל בסוף שנה 2023 הדבר האחרון שמעניין היה התחדשות עירונית. היו דברים יותר גדולים, אבל מה כן ראינו? את ההתכנסות של האירוע בתחילת 2024. כבר אז היה ברור שהשוק מתחיל לחזור לעצמו. היזמים הבינו שהקיפאון הסתיים, משיחות עם יזמים הבנו שיש התכנסות אבל לא חשבנו שזה יגיע למספרי שיא. נוצרו היתרים כבושים בגלל הבחירות, אנשים חיכו להיתרים מחודש יוני".

הריבית פחות משפיעה מאשר על פרויקטים רגילים ובכל זאת - יכול להיות שכשהיא תרד נראה התפרצות היתרים בגלל שעלויות המימון יהיו נמוכות? שוב, למרות שאין בהתחדשות עירונית את מרכיב הקרקע וממילא המינוף נמוך יותר.
"לא חושב שזה האירוע בהתחדשות. זו תקופה יחסית קצרה של שנתיים עד ארבע שנים, כשיש הרבה מאוד פריסייל ולכן הריבית היא לא הגורם שמעכב. הפועלים הזרים זה אחד הדברים שהכי יוכל לעזור לנו".

צריך להחזיר את הפלסטינים לדעתך? אתה רואה שעניין הפועלים לא מתקדם. באו רק 25 אלף, רבע מהכמות שציפינו לה.
"אני מעדיף לא להתייחס לעניין הפלסטינים. לגבי הזרים, אני פחות מעורב בעניין הזה, זה בהחלט משפיע על התמ"א. בפינוי בינוי, במתחמים גדולים, בדרך כלל החברות הגדולות מסתדרות עם חברות בנייה זרות, או בקבוצות בנייה של עובדים. כלומר, רואים את זה במיקרו אבל זה משפיע על המאקרו. אני מזכיר שעד היום שני שליש מהפרויקטים בהתחדשות עירונית היה תמ"א והיתר פינוי בינוי, כעת אני מקווה שנגיע לחצי חצי".

תמ"א 38 מתה. עכשיו הולכים להתחדשות בניינית.
"חשוב להדגיש שתמ"א לא תמה. לפני שנה ושנתיים על רוב היתרים הבנייה לא היה כתוב שהוא מכוח תמ"א 38, בתל אביב כתבו שמדובר בתכנית הרובעים. היום, ב-17-18 רשויות ברחבי הארץ, מוציאים היתרים מכוח תמ"א. כל הערים הגדולות: ת"א, גבעתיים, חולון, חיפה, ב"ש ואשדוד, מוציאות היתרים מכוח תכנית בניינית. התמ"א הוא 50 אחוז מהשוק, זה מאוד משמעותי".

"חייבים יותר פועלים". טולדנו (ברונו שרביט, לע"מ)

למה היעד של המדינה הוא 31 אלף יחידות? זה לא מספיק.
"יעדי הממשלה מדברים על סדר גודל הרבה יותר נמוך מבחינת יחידות הדיור. לנו יש מטרות אחרות, אנחנו יותר שאפתניים. צריך להבחין בין יעדי הממשלה לבין יעדים של הרשות להתחדשות. לפי יעדי הממשלה, עברנו מזמן את המספרים. גם בתכנון וגם ברישוי. בתכנון עברנו בהרבה את היעד. לפני 3 שנים, ב-2021, היעד שלנו היה 7,000 יחידות דיור פינוי בינוי, היינו נורא גאים בזה. עכשיו אנחנו ב-14 אלף והיד עוד נטויה. היעד הממשלתי לתכנון הוא 31 אלף בשנה, זה נכון, אבל בשנה שעברה היינו על 42 אלף וכנראה נעבור את המספר הזה השנה. אחת הבעיות היא הספירה הכפולה, כלומר שלנו ושל מינהל התכנון. הם סופרים כל בנייה במרקם הותיק, גם אם מגרש בנייה הופך לבניין. אנחנו סופרים רק הריסה ובנייה מחדש, כלומר תוספת לדירות קיימות. המספרים שלהם יותר נדיבים. אנחנו עוד קמצנים".

המלחמה עשתה לכם טוב רק מבחינה אחת: פחות סרבנים, יותר אנשים שרוצים מיגון.
"בסופו של דבר ההיתרים שיוצאים עכשיו הגיעו מתוך משא ומתן של שנים קודמות. המלחמה הלחיצה את התושבים. בדרך כלל, עם 60% הסכמה מגיעים לועדה המקומית. זה עוזר בעיקר לשלבים הראשונים".

מה הדבר שהכי חסר לך בקידום תהליכים של התחדשות עירונית?
"לאו דווקא תמריצים. בעיקר הסדר בעולם הזה של ההתנהלות מול בעלי זכויות. כמו שאמרתי, רק בשנה שעברה תכננו מעל 40 אלף יחידות. גם שנה קודם לכן אלה היו המספרים. צריך לחזק כוח אדם ברשויות המקומיות, צריך יותר אנשים באגפי ההנדסה. גם השכר שם מאוד בעייתי. כיוון שני: צריך לייצר סדר בעולם של בעלי הזכויות. החוקים היום עושים הרבה יותר סדר בעולם הזה, אבל באכיפה עצמית של בעלי הזכויות. הם צריכים לעמוד חזקים ואיתנים גם מול המארגנים".

ההורדה של הרף, כלומר אחוז החתימות, מ-80% ל-66% - כמה זה תרם לכם? הדיירים הסרבנים התאדו?
"הם הבינו את זה עוד בפסיקה, הברורה והנחרצת. ההורדה של הרף לאו דווקא עזרה עם הסרבנים, אלא עם המתלבטים. באף פרויקט אין שליש מתנגדים, גם לא 20 אחוז. מה כן? אנשים שאומרים 'שמעתי שיש פרויקט, שהביאו יזם ועורך דין, אני לא יודע על מה אתם מדברים. כשתגיעו למשהו רציני, נדבר'. היה צריך לשכנע כדי להגיע ל-80 אחוז חתימות. היום פחות. הסרבנים הם אחוזים בודדים".

אתה יכול להבין את הקשיש המסכן? אתה מציע לו פרויקט לעוד חמש שנים והוא אומר לך: "תודה, אבל אני בן 90. בעוד חמש שנים אני כנראה לא אתכם".
"אני יכול בהחלט להבין את האירוע, כלומר למה קשיש בן 90 יתקשה לעבור דירה גם אם נותנים לו פתרון. אנחנו עושים את כל המאמצים כדי שיוכל לבחור באפשרות שהכי טובה לו. אני לא מכיר פרויקט שבו קשיש בן 90 סירב ולא קיבל פתרון. לרוב מגיעים להסדרה. אף שופט לא היה עושה וגורם לו עוול, במיוחד עם החקיקה מ-2018 בנוגע להוראות פינוי בינוי ומ-2023 בנוגע לתמ"א".

אתה מסתכל בכל שנה על המפה ומבין שצריך לצמצם מהותית צמודי קרקע בישראל? זה יהפוך למצרך נדיר בעוד חמש שנים?
"צריך לייצר מלאי מסוים ומצומצם בשוק, אבל כמובן - זה יהפוך למוצר מיוחד ונדיר. יהיו פחות צמודי קרקע בשנים הבאות".

אומרים שההתחדשות העירונית היא בכלל בועה תל אביבית. מאז 2019 ועד תחילת השנה הקמתם כמעט 11 אלף יחידות דיור בתל אביב, קצת יותר מ-45% מהתחלות הבנייה בעיר. זו כמות נאה. ברמת גן המספר נמוך יותר, אבל באחוזים, היא בשני שליש. זה הרבה מאוד.
"זה דווקא משמח אותי, באזורי הביקוש יש צפיפות, את סיפור המטרו והתחבורה. אנחנו תלויים בביקושים שנוצרים גם בגלל העניין הזה. נקודה שנייה: ב-2016-2015 כן הייתה בועה בתל אביב וקצת ברמת גן, אבל ב-2017-2018 נכנסנו לתוך ראשון לציון, לוד, רמלה ואז גם לחדרה ולאשקלון. היתרי בנייה כאלה נראה בשנה הבאה בקריית ים, היתרי בנייה ראשונים בבאר שבע, וגם בנוף הגליל יהיה היתר ראשון לפינוי בינוי. הבריכה מתפשטת".

מה עם הפריפריה? היזמים מתלוננים שהמכפילים לא ראויים, שאין כדאיות כלכלית. גם לשם הגעתם, אבל המספרים נמוכים יותר.
"תקרא את הציטוטים של היזמים על לוד מלפני חמש שנים, זה מה שקורה היום בנוף הגליל ונהריה. אני מניח שהשוק יבשיל, העסק יתקדם ונראה יותר התחדשות ברשויות האלה. אנחנו פועלים כדי לקדם תקנים ממשלתיים בפירפריה. אלעזר במברגר ישב בוועדה לקידום בפריפריה ונתנו שם שורת המלצות שאנחנו מיישמים חלק מהם. באשקלון נותנים כבר מענקים, גם בקריית שמונה ויש דיבור על מענקים לשדרות. אושרו עוד ארבעה מתחמים בשלומי, ק"ש, מגדל העמק ושדרות".

ציבור המארגנים זועם עליכם. הוא טוען שאתם מגבילים את שכרו, וכל זאת בשעה שהמתווכים בעסקאות ועורכי הדין חוגגים.
"אנחנו לא ברוסיה הסובייטית, אין לנו מחירון. מי שרוצה, שישלם כמה שהוא רוצה. תראה, כאשר אנחנו מגיעים ליישובים הפריפרילים, הדייר המוחלש לא יודע למי הוא חותם. המתווך המקומי נכנס למקום, הוא מארגן את הדיירים ולך תוציא אותו משם. אנחנו רוצים לקדם התחדשות עירונית והם גורם חשוב, אבל בסופו של דבר הם לא ואף אחד אחר יכול לקחת את הדיירים ולשים אותם כבני ערובה. אנחנו מייצרים מחירון סטנדרט, מנסים לעזור לבעלי הזכויות להבין מה סביר ומה לא. אם הם חושבים שמארגן עושה עבודה חשובה אנחנו לא אוסרים בחוק לשלם לא יותר. כשבאים לתת מענק ממשלתי בפרויקט בשלומי או במגדל העמק, 15 אלף שקל ליחידת דיור נשמע לי סביר".

עוד ב-

יש לכם בניין שעובר התחדשות עירונית? זהירות, הגנבים בדרך

לכתבה המלאה

אז המטרה היא אולי לעצור את שוק המעאכרים, לא מארגן מקצועי. באים כל מיני אנשים בלי הסמכה, מחברים יזמים לדיירים ועושים קופה. זה יצר שוק שחור, זה יוצר עיוות. אני קורא להם "מארגנים בתחפושת".
"יש כאלה ויש כאלה. אני חושב שיש מארגנים שעושים עבודה ברוכה. יש חברה גדולה שרגילה לעבוד עם פרויקטים גדולים. לא לכולם יש זמן לשבת עם גברת לוי על רטיבות בגג. צריך אצבעות דקות כדי להיכנס לדקויות. יש למארגנים מקום, אבל הקושי הוא עם אלה שקופצים כדי לתפוס בעלות".