פרויקטים
התחדשות עירונית: "זו הטעות הכי גדולה של בעלי דירות"
יחסי יזמים-דיירים במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 עמדו במרכז הפרק החדש של הוועדה המקומית. כיצד יוצרים שותפות? מה תפקידו של ההסכם המשפטי? ואילו טעויות עלולות למנוע את מימוש הפרויקטים? עו"ד רוית סיני ואיתמר פיטל, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בחברת צרפתי צבי ובניו, עם התשובות
במסגרת הוועדה המקומית, פודקאסט מבית אתר ice, אנחנו עושים עבורכם סדר בכל מה שנוגע להתחדשות עירונית בישראל. בכל פרק נתכתב עם האירועים האקטואליים הבוערים ונארח את השמות הבכירים לשיחה על הנושאים העומדים על סדר היום של התחום, ההתפתחויות והחידושים.
מי שפועל בתחום התחדשות עירונית, מבין היטב כי יחסי דיירים-יזמים הם פקטור מכריע – כאשר טיב השיח והאמון בין הצדדים, עשוי לסמן את ההבדל בין פרויקט מוצלח, לפרויקט שיתקשה להגיע לקו הסיום. יחד עם עו"ד רוית סיני, הבעלים של "רוית סיני משרד עורכי דין"; איתמר פיטל, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בחברת "צרפתי צבי ובניו" ומרב מילר, שוחחנו על הדרכים לייצר דיאלוג פורה, ולהתגבר על חסמים העשויים לסכן את השלמת הפרויקטים.
"בעולם הזה של התחדשות עירונית לבעלי הדירות ולחברה היזמית יש אינטרס משותף, מימוש הפרויקטים מחייב את כולנו לעבוד בשיתוף פעולה – זו מהות השותפות בינינו", מסביר פיטל. "צריך לבנות את המרקם העדין הזה מול בעלי הדירות, ואם ננהל שיח פתוח וכנה, הפרויקט יקרום עור וגידים – וכולנו נרוויח כאן יחד".
"כדי ליצור שותפות ואמון, שקיפות זאת הדרך היחידה", מבהירה עו"ד סיני, המייצגת בעלי דירות בלבד בפרויקטים של התחדשות עירונית. "ההסכם המשפטי הוא זה שמגדיר את מהות השותפות, ונועד למעשה להגן על בעלי הדירות מההתחלה ועד הסוף. אם ההסכם לא טוב, בעלי הדירות עלולים להוציא כספים מכיסם".
"בדיוק בגלל זה, לעורך הדין שמייצג את בעלי הדירות בתהליך יש חשיבות אדירה", ממשיכה עו"ד סיני. "עורך הדין צריך להיכנס לתמונה ממש מהיום הראשון, והוא חייב להכיר לעומק את תחום ההתחדשות העירונית והגורמים הפועלים בו. כך למשל, עוד לפני שמתקשרים עם יזם, כמי שמכירה את הרזומה המקצועי והאמינות של החברות היזמיות, אני סבורה שהתפקיד והאחריות שלי זה לתת חוות דעת מקצועית, שתסייע לבעלי הדירות בהחלטה שיקבלו".
אחד הנושאים המרכזיים בפודקאסט, עסק בתמורות שבעלי הדירות עתידים לקבל בסיום הפרויקטים, וכאן לעו"ד סיני יש מסר ברור: "מעבר להיבט הכל כך חשוב של בטיחות, ומיגון הבניינים מפני טילים ורעידות אדמה, בעלי הדירות צריכים להבין: ברגע שהם מקבלים דירה חדשה – גם אם הגודל שלה זהה לדירה הישנה – אבל עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומפרט טכני, הם כבר הרוויחו. הערך הכספי של הדירה החדשה יהיה גבוה משמעותית מהדירה הישנה. אותם בעלי דירות שמנסים לקבל עוד ועוד תמורות, בסוף עלולים להישאר בלי כלום".
"הנה דוגמה שממחישה את העניין", מחדדת עו"ד סיני. "בבניין מסוים בגבעתיים יכלו בעלי הדירות לקבל בראשית העשור שעבר 2 דירות חדשות במקום הדירה הקיימת, כחלק מהתחדשות עירונית של הבניין שלהם – אלא שאחד מבעלי הדירות דרש לקבל 3 דירות והפרויקט לא התקדם. מאז אושרה מדיניות התחדשות עירונית חדשה בגבעתיים, ומתוקפה, התוספת לאותן דירות עומדת על 12 מ"ר – ולא מעבר לכך. השורה התחתונה היא שהתחדשות עירונית היא הרבה יותר מתמורות. לפעמים לבחור יזם רק לפי התמורות, מבלי לתת את הדעת לעניינים נוספים – כמו מי החברה שמובילה את הפרויקט, מה הרזומה המקצועי שלה, האיתנות הפיננסית או רמת האמינות – בעיני זו הטעות הכי גדולה שעושים בעלי דירות".
לצפייה בפרק המלא:
"אני אומר לבעלי הדירות אל תתאהבו בתמורות, תתאהבו בפרויקט", מתאר פיטל. "כיזמים הכי קל זה לזרוק מטרים באוויר, אבל בסופו של דבר הבטחות צריך לקיים. לכן חשוב לעבוד חכם ולשקף לבעלי הדירות בדיוק מה הפרויקט יכול להכיל, ושהתמורות שאנו מציגים להם יהיו מעוגנות במציאות. הרבה לפני שאני פונה לבעלי הדירות, אני הולך לעירייה ומבין האם ניתן לקדם את הפרויקט – העניין הזה הוא קריטי. אנחנו נכנסים לפרויקטים רק כשיש היתכנות להוציא אותם, אם זה לא המצב לא נהיה שם".
"יצאתם לפרויקט של פינוי-בינוי? כבר קבלתם דירה טובה יותר. אם בעלי הדירות יתעקשו על תמורות שאינן ריאליות או נכונות, הפרויקטים לא ייצאו לפועל", מוסיף פיטל. "התמורות שאנחנו מציעים הן תמורות שניתן לממש. הצלחנו למקסם את זה? בהסכם המשפטי בין הצדדים רשום שברגע שאני, כחברה יזמית, הגעתי לרווחיות מעבר לרף מסוים, אנחנו חולקים את הרווחים עם בעלי הדירות".
.jpg "בנימין נתניהו שמעון ריקלין")
