2025 תירשם כנראה כאחת מנקודות הציון משמעותיות בהתפתחותה של ראשון לציון. 75 שנה בדיוק חלפו מאז הוכרזה לעיר – כששכונותיה הוותיקות מספקות לא רק עדות להיסטוריה העשירה שלה, אלא גם לצורך בחידוש פניה. את החשיבות שבריענון המבנים הישנים, המחישה היטב מלחמת חרבות ברזל, כשראשון לציון הפכה בעל כורכה לאחת הערים המופגזות בישראל – בעוד רבים ממבניה אינם ממגונים.

בחזון להפיכת ראשון לציון לעיר השלישית בגודלה בישראל, להתחדשות העירונית תפקיד מרכזי. לצד פרויקטים שאפתיים: הקמת מתחם ה-1000, פינוי מטווח 24 והפיכתו לשכונת מגורים, והשלמת בניית השכונות החדשות על אדמת מחנה צריפין – חידוש המוקדים הוותיקים ניצב גבוה על סדר היום, ומהווה עוגן חשוב בעתידה של עיר היין.

בגזרת ההתחדשות העירונית מופנה כעת הפוקוס לתוכנית להתחדשות בניינית – תוכנית מחליפת תמ"א 38, שתכליתה לייצר פתרונות לבניינים בודדים שאינם נכללים תחת מתחמי פינוי-בינוי, ונדרשים אף הם בהתחדשות ומיגון. העירייה המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הן המובילות את התוכנית, שנמצאת בימים אלו בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז לקראת דיון בהפקדה.

התוכנית קובעת  מתווה שיאפשר התחדשות הדרגתית של המרקם הבנוי בעיר – ומדובר על פוטנציאל של כ-16,000 יחידות דיור במימוש מלא וכ-4,800 יחידות דיור במימוש 30% מפוטנציאל ההתחדשות, שעבורו קיים מלאי מספק של שטחי ציבור. בנוסף, מציעה התוכנית הנחיות לתוספת שימושים לצד מגורים – מסחר, תעסוקה ומבני ציבור – כמו גם מסלול ניוד המאפשר העברת זכויות למגרש פנוי (במתחמים שהוגדרו בתוכנית), במידה ולא ניתן להכיל את כל הזכויות במגרש הבנוי.

"אנו פועלים כל העת כדי להבטיח את ביטחונם ואיכות חייהם של תושבינו. קידמנו תוכנית ייחודית, שתאפשר חיזוק ומיגון מבנים שנבנו לפני 1980, גם כשהאפשרויות הקיימות כיום אינן ישימות", מסביר רז קינסטליך, ראש עיריית ראשון לציון. "זהו מהלך חשוב שיסייע לאלפי משפחות לקבל פתרון מגורים בטוח ומודרני, תוך יצירת מרחב עירוני איכותי יותר. אנו רואים בכך צעד משמעותי בהבטחת עתידה של ראשון לציון כעיר מתחדשת, מתקדמת ובטוחה".

לדברי אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "התוכנית מאפשרת לתושבים ביותר מ-8,000 יחידות דיור ישנות, להתחדש וליהנות מפתרונות חיזוק ומיגון בפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים. יחד עם הבשורה האישית לתושבים, תביא התוכנית גם לתוספת משמעותית של יחידות דיור חדשות לעיר, ולתוספת של שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ושטחים ירוקים לטובת כלל תושבי ראשון לציון והסביבה".

ראש עיריית ראש לציון, רז קינסטליך (מימין) ומנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר (צילומים דוברות עיריית ראשון לציון, רז רוגובסקי)

מענה אופטימלי
"התוכנית להתחדשות בניינית היא בפירוש בשורה חשובה לכל תושבי השכונות הוותיקות של הראשון לציון", קובעת עו"ד יהודית דוידוביץ', מומחית להתחדשות עירונית והבעלים של דוידוביץ' – משרד עורכי דין ונוטריון. "כאשר תושבים ממשיכים לגור בבניינים ישנים ונטולי ממ"ד, חשופים לאיומי טילים ולרעידות אדמה – כולנו מבינים שלהתחדשות ולמיגון יש חשיבות דרמטית".

"התוכנית מספקת ודאות לבעלי הדירות ולחברות היזמיות, מסדירה היכן ניתן לקדם התחדשות בניינית ובאיזה תנאים", מנתחת עו"ד דוידוביץ'. "איכותה של התוכנית טמונה בכך שהיא מייצרת התחדשות עירונית מושכלת – כזו שגם לא תייצר עומס בלתי נסבל על התשתיות הקיימות, וגם תדע לפתח ולשדרג את השכונות הוותיקות בדגש על שמירת האופי והצביון שלהן. הרצון לייצר תוכנית שמביאה בחשבון מגוון רחב של היבטים, בא לידי ביטוי גם בהתייחסות לפן הכלכלי – עם מסלול ניוד שיאפשר העברות זכויות במקרים בהם פרויקטים אינם מייצרים רווח יזמי. מעבר לזה, צריך גם להבין שבניגוד לפרויקטים של פינוי-בינוי, המאופיינים במורכבות רבה ובלוחות זמנים ממושכים, ההתחדשות בניינית מאפשרת תהליך פשוט וקצר יותר".

כמי שמכירה את השטח היטב, מבהירה עו"ד דוידוביץ' כי התחדשות עירונית סדורה מייצרת מענה ראוי למבנים שהתיישנותם והתבלותם עלולה לייצר סכנה ממשית לדיירים. "בראשון לציון, בדומה לערים אחרות בישראל, ישנם לא מעט בניינים שרוח הזמן נותנת בהם את אותותיה", היא מתארת. "על רקע סדקים עמוקים, ברזלים או עמודים חשופים, רטיבות וחלודה העלולים לסכן את בעלי דירות והעוברים במקום, מוצא לבניינים ישנים צו מבנה מסוכן בידי הרשות המקומית, המחייב את אוכלוסיית הדיירים בתיקון הליקויים באופן מיידי. המשמעות: על הבעלי הדירות להוציא עשרות אלפי שקלים מכיסם להסרת הצו ולשיקום המבנים, כשכאן חשוב לזכור שהתעלמות עשויה להוביל לפתיחת הליכים משפטיים נגד בעלי הדירות. אני יכולה לספר על מקרה של בניין בעיר, לו הוצא צו מבנה מסוכן, שבעלי הדירות נאלצו לקחת הלוואה כדי לעמוד בהוצאות התיקון הגבוהות".

"למקרים הללו בדיוק מספקת ההתחדשות העירונית פתרונות אופטימליים", מחדדת עו"ד דוידוביץ'. "עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, משלב בהסכם המשפטי סעיף במסגרתו ייקח היזם על עצמו את העלויות הכרוכות בהסרת צו המבנה המסוכן. ברור לכולם שתיקון של בניין ישן רלוונטי בעיקר לטווח המיידי – בסופו של דבר אין תחליף לבניין חדיש, מודרני וממוגן, המאפשר סטנדרט מגורים ההולם את המאה ה-21 ומייצר ראש שקט לדיירים".

משנים גישה
עו"ד דוידוביץ' וצוות עורכי הדין במשרד דוידוביץ' – משרד עורכי דין ונוטריון מקפידים לייצג אך ורק בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובראשון לציון הם מלווים תושבים בשורה של בניינים בשכונותיה הוותיקות של העיר. "המלחמה וירי הטילים על העורף, הביא את מי שאין לו ממ"ד לשנות גישה – ואנחנו רואים את התכונה בקרב רבים מדיירי הבניינים הישנים", מפרטת עו"ד דוידוביץ'. "יותר יותר בעלי הדירות בראשון לציון מבקשים למגן ולחדש את הבניינים שלהם, ולא להמתין. השורה התחתונה ברורה: לטובתכם, עכשיו הזמן לפעול. כאשר ההתחדשות הבניינית בעיר תצא לדרך באופן רשמי, בעלי דירות שכבר התארגנו, הקימו נציגות, בחרו יועצים והתקשרו עם חברה יזמית – יהיו בראש התור ויתקדמו. מי שיתמהמה, יישאר מאחור".

"לפני שמתחילים להניע פרויקט, חשוב קודם כל לברר מהי המדיניות העירונית לגבי אזור המגורים, ולוודא כי הבניין שלכם נכלל תחת תוכנית ההתחדשות הבניינית", מדגישה עו"ד דוידוביץ'. "כדי לקדם את הפרויקט באופן מקצועי ויעיל, ליווי הבעלי הדירות על ידי עורך דין מנוסה הבקיא בתחום ההתחדשות העירונית הוא הכרחי. תפקיד עורך הדין הוא לספק לבעלי הדירות מעטפת הגנה שלמה ומקצועית, ולנהל תהליך שקוף ונגיש. הוא זה שיסייע בין היתר בגיבוש הנציגות, בארגון נבחרת מומחים הכוללת שמאי ומפקח מטעם בעלי הדירות, בבקרה על מכרז היזמים, ובדאגה לבטוחות ולערבויות – ולמעשה להובלת כל שלבי הפרויקט, מהצעד הראשון ועד קו הסיום".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)