למ"ס: עלייה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ברבעון השלישי לעומת הרבעון הקודם, ירידה לעומת אשתקד

תחום ההתחדשות העירונית בישראל ממשיך לצמוח ברבעון השלישי של 2024, וזאת למרות מלחמת חרבות ברזל, עליית הריבית החדה בשנה וחצי האחרונות, והמחסור בעובדים בענף הבנייה. לפי ניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס לרבעון, שביצע שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, התחלות הבנייה של דירות בפרויקטי התחדשות עירונית עלו בהשוואה לרבעון השני, אך ירדו בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

לפי סקירה שביצע דנוס, ברבעון השלישי החלו להיבנות בסך הכל 4,203 דירות חדשות בהתחדשות עירונית - לאחר הריסה ובנייה מחדש של בניין, ותוספת דירות לבניינים קיימים. עלייה של 8% לעומת 3,886 התחלות בנייה כאלה ברבעון השני, וירידה של כ-20% בהשוואה ל-5,274 התחלות בנייה כאלה ברבעון השלישי ב-2023.

הלמ"ס מנטרת את כלל התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, ומפרידה בין דירות שהחלו להיבנות בפרויקטי פינוי בינוי, בתמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, ובתמ"א 38/1 חיזוק ותוספת בנייה. היתרה הן דירות שהחלו להיבנות ביוזמת הדיירים עצמם – בשיפוץ עצמי, בבנה ביתך וכדומה (לא בפינוי בינוי או תמ"א 38).

"650 דירות חדשות ברבעון האחרון בפינוי בינוי ותמ"א 38". תשובה (צילום: ARTAMIR)

כך, מתוך כלל התחלות הבנייה של התחדשות עירונית ברבעון השלישי, 2,931 דירות החלו להיבנות בפינוי בינוי ותמ"א 38, עלייה של כ-8.5% לעומת 2,703 דירות ברבעון השני, וירידה של 27% לעומת 4,047 דירות כאלה שהחלו להיבנות ברבעון המקביל אשתקד.

דנוס מסביר ל-ice כי "העלייה בהתחלות הבנייה לעומת הרבעון השני, התרחשה רק בגלל שאנו רואים יותר פועלים זרים בישראל. אמנם לא בהיקפים שלפני ה-7 באוקטובר המקולל, אך הגענו כבר לכ-70% מהם. הקיטון בהתחלות הבנייה ביחס לשנה שעברה הוא בדיוק מאותה הסיבה. קטר הנדל"ן שעבד בתפוקה מלאה בפרויקטים שהבשילו קודם לכן, פעולתו דוכאה ע"י מאורעות המלחמה וכעת הוא מתחיל לשוב לפעילות מלאה. אני מעריך שברגע שיושלם הסד"כ של כ-25,000 פועלים זרים שנדרשים עוד בענף, נראה חזרה לתפוקה מלאה".

באשר לנתון לפיו התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית תופסות כ-30% מכלל התחלות הבנייה בישראל, דנוס סבור כי "מדובר נתון מרשים שסביר שיגדל בשנים הקרובות, וזאת מאחר ועתודות הקרקע באזורי הביקוש הולכות ומתדלדלות ובמידה ויזם/קבלן רוצה לבנות ולמכור מהר יחסית, אין לו ברירה אלא לצלול לעולם המורכב והמסובך של ההתחדשות העירונית. מה שהדבר אומר על המחירים, זה שכמובן במציאות מורכבת וקשה, אין להם אלא רק לעלות".

עוד לפי הלמ"ס, ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2023 עד סוף ספטמבר 2024), היו 17,852 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, ירידה קלה לעומת 18,212 התחלות בנייה כאלה ב-12 החודשים הקודמים (אוקטובר 2022 עד סוף ספטמבר 2023). מתוכן, 12,789 התחלות בנייה בתקופה זו היו בפינוי בינוי ותמ"א 38, ירידה של כ-8.5% לעומת 13,964 התחלות בנייה כאלה ב-12 החודשים הקודמים.

לפי הלמ"ס, כלל התחלות הבנייה ב-12 החודשים האחרונים הסתכמו ב-58.5 אלף יח"ד (ירידה של 9.7% לעומת 12 החודשים הקודמים), מתוכן הדירות שהחלו להיבנות בהתחדשות עירונית תפסו נתח של 30.5%. מתוך אלה, משקל הדירות שהחלו להיבנות בפינוי בינוי ותמ"א 38 בתקופה זו עמד על 71.6%.

בהתפלגות התחלות הבנייה של התחדשות עירונית לפי מחוזות ב-12 החודשים האחרונים, עולה כי 46% מהן היו במחוז תל אביב ו-23% במחוז המרכז – וביחד שני המחוזות תפסו נתח גדול של כמעט 70% מעוגת התחלות הבנייה בתקופה זו. אחריהם מחוז ירושלים תפס נתח של 11% מהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית, מחוז חיפה 10%, ואחריהם מחוז הצפון (6%) ומחוז הדרום (4%).

"נתונים מעוררי השתאות". דנוס (שחר שירזי)

הלמ"ס מדרגת גם את הערים המובילות בכמות התחלות הבנייה של התחדשות עירונית, בסיכום שנת 2024 עד כה. מהניתוח עולה, כי העיר תל אביב מובילה עם 3,444 דירות שהחלו להיבנות בהתחדשות עירונית מינואר עד סוף ספטמבר.

שלמה עסיס, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת יוסי אברהמי הפעילה בתל אביב, מציין כי "תל אביב היא העיר המבוקשת ביותר בישראל, ולכן אין זה מפתיע שהיא מובילה גם בכמות התחלות הבנייה. קבוצת יוסי אברהמי מקדמת כיום מעל 1,000 יח"ד בהתחדשות עירונית בתל אביב, ואנו יכולים לומר שהעבודה מול הוועדה המקומית אמנם מאתגרת, אך גם מסודרת מאוד וברורה. ישנן מגבלות רבות לבנייה של התחדשות עירונית בתל אביב, אך בניגוד לרשויות אחרות – ליזמים ברור מה מותר ומה אסור בכל אזור ובכל שכונה, ואז זה יש לזקוף לזכות העירייה. בעיר פועלת חברת עזרה ובצרון שמסייעת לארגן ולקדם פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב, לאחרונה זכינו בפרויקט השלישי שלנו ב'קול קורא' של עזרה ובצרון, והמודל שלה עוזר לקדם את התחום כולו בעיר".

אגב, במקום השני בדירוג הערים נמצאת ירושלים (הנה החשיפה שלנו על התוכנית המלאה) עם 1,167 יח"ד; פתח תקווה שלישית עם 901 דירות; נתניה במקום הרביעי עם 817 דירות; ורמת גן חמישית עם 694 התחלות בנייה.

לדברי איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה, שלה פעילות ענפה בתחום ההתחדשות העירונית בנתניה, "לפי הלמ"ס, נתניה נמצאת בצמרת הערים בכמות התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, כשרק ברבעון השלישי בלבד החלו להיבנות בה כ-650 דירות חדשות בפינוי בינוי ותמ"א 38 – שנייה רק לעיר תל אביב. העירייה והעומדת בראשה תומכים ומעודדים התחדשות עירונית בעיר, כחלק מתנופת הבנייה והפיתוח הכללית שנתניה עוברת. אנו מקדמים כיום למעלה מ-20 פרויקטים של התחדשות עירונית בנתניה בהיקף של כ-3,000 יחידות דיור".

בחמישייה השנייה מדורגות הערים קריית אונו (622 יח"ד), בת ים (620), אשדוד (415), במקום התשיעי רעננה עם 378 התחלות בנייה, וחיפה סוגרת את העשירייה הראשונה עם 338 דירות.

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב המתמחה בהתחדשות עירונית באזור השרון, הוסיף ל-ice כי "לאורך השנים ערי השרון הן בין המובילות בכמות הדירות החדשות שנבנות בהן, כתוצאה ישירה לביקוש הגבוה שהן מייצרות לדירות למגורים והשקעה. לפי הלמ"ס, לצד רעננה, גם הערים הרצליה, כפר סבא ורמת השרון רשמו כמות לא מבוטלת של התחלות בנייה בהתחדשות עירונית בתקופה הנבדקת – עם 150-214 דירות חדשות. אנו בונים ומקדמים כיום כ-1,500 יח"ד בערי השרון, ורואים בשטח את הביקוש הגבוה מצד משפרי דיור, זוגות צעירים וגם משקיעים".

עוד ב-

יש לכם בניין שעובר התחדשות עירונית? זהירות, הגנבים בדרך

לכתבה המלאה

דנוס מסכם: "נתוני התחלות הבנייה הם לא פחות ממעוררי השתאות. כשמביאים בחשבון את העובדה שישראל מצויה מזה כשנה ושלושה חודשים במלחמה ב-7 חזיתות, עם משבר כוח אדם גדול שהממשלה לא מצליחה לפתור וריבית בשיעור הגבוה ביותר שניתן לחשוב עליו, התחלות הבנייה מוארות באור שונה לחלוטין ועוצמתי במיוחד. הנתונים למעשה מהווים עדות לכוחו של שוק הנדל"ן ולעובדה שהשחקנים בשוק אופטימיים ורוצים להמשיך ול'שחק' למרות הכל, וזאת מתוך הבנה שהמציאות בשטח משתנה לטובתם ושאנו לקראת התפרצות הביקושים מחדש, ומוטב שיצטיידו בסחורה חמה עבורה".