פרויקטים
תמ"א 38 הסוף: איך תשפיעה פקיעת התוכנית על שוק ההתחדשות העירונית?
תוכנית המתאר הארצית לא תוארך, והיא עתידה להיגנז בחודש אוגוסט הקרוב. מהן המשמעויות של ההחלטה ואיזה אפקט תהיה לה על הפעילות בשטח? עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, עושה סדר בפינה החודשית של אתר ice
אתר ice עם פינה מספר 7 של "מתחדשים" – פינה חודשית המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה ומייעצת בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, על השאלות שלכם.
תמ"א 38 צפויה להסתיים באוגוסט הקרוב. איך ייראה תחום ההתחדשות העירונית בלעדיה?
"קצת היסטוריה: תמ"א 38, או בשמה הרשמי: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. התכלית: למגן מבנים ישנים שהוקמו לפני 1980, מפני תרחיש של רעש אדמה. התוכנית הפכה למזוהה במיוחד עם תחום ההתחדשות העירונית, שתופס בשנים האחרונות תאוצה ומהווה נתח משמעותי מפעילות הבנייה בארץ.
תמ"א 38 מורכבת למעשה משני מסלולים עיקריים. המסלול הראשון הוא מסלול חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1), במסגרתו מחוזק הבניין הוותיק ומתווספים אליו מספר קומות. המסלול השני, שעם הזמן הפך לנפוץ יותר, הוא הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), במסגרתו נהרס הבניין הוותיק עד היסוד, כשאת מקומו תופס בניין ממוגן, חדיש ומודרני.
אף שלא קיימת מחלוקת באשר לצורך במיגון מבנים ישנים, החזון לייצר תהליך יעיל וענייני, התקשה ליישר קו עם המציאות. בפועל, על רקע עודף ביורוקרטיה, נמתחים תהליכי התכנון והרישוי על פני שנים ארוכות. במקרים רבים, הוצאת היתר הבנייה לוקחת זמן רב יותר מאשר העבודות בשטח, ובשל כך פרויקטים לא מעטים נתקעים לאורך השנים בצנרת ומימושם מוטל בספק.
תוך כדי תנועה, החלו גם חלק מהרשויות המקומיות להביע התנגדות לאישור מיזמי תמ"א, בהם ראו פרויקטים המכבידים הן על התשתיות המקומיות והן על הקופה העירונית. כיום הגישה הרווחת בהתחדשות עירונית היא לתעדף מיזמי פינוי-בינוי על פני תמ"א – כלומר פרויקטים מתחמיים ולא נקודתיים, המחברים יחדיו מספרים בניינים ומאפשרים גם את חידוש התשתיות העוטפות תוך מתן מטלות ציבוריות ליזם.
פרויקט תמ"א 38 במרכז הארץ (צילום ניר כהן)
בתקופה האחרונה התחלפו סימני השאלה סביב עתידה של תמ"א 38 בסימני קריאה, עם ההודעה כי מאוגוסט 2004 תוקפה לא תוארך. כאלטרנטיבה עדכנית, ניצבת חלופת שקד, תוכנית ביוזמת שרת הפנים והמשפטים לשעבר, איילת שקד. עיקריה: תוספת זכויות בנייה בפרויקטים; הקצאת חלק משטחי הפרויקטים לשימוש ציבורי; גביית היטל השבחה; וכן קיצור הרגולציה, כך שאישור הפרויקט ישמש גם היתר בנייה.
לצד חלופת שקד, מקדמות רשויות מקומיות תוכניות ייעודיות להתחדשות בניינית בשטחן. התוכניות הללו מבקשות לאפשר את המשך התחדשות המרקם העירוני, תוך התייחסות לאותם בניינים נקודתיים שאינם יכולים להיכלל בפרויקט פינוי-בינוי מתחמי.
עם כל הכבוד, אני סבורה שהחלופות המוצעות לתמ"א אינן מספקות, ויש להאריך את התוכנית. המציאות שכולנו חווים בחודשים האחרונים עם מלחמת חרבות ברזל וירי הטילים על העורף מבהירה שבכל מה שנוגע למיגון אסור להתמהמה. את תמ"א 38 חובה להמשיך כי היא מצילה חיים, חד וחלק. המצב הקיים מחייב להאיץ את אישורן של התוכניות שתקועות שנים ארוכות בוועדות, זהו צו השעה. בהקשר הזה חשוב גם להוסיף כי על הרשויות המקומיות לשנות גישה: את המבנים הישנים להם הוציאו צו מבנה מסוכן, להעביר לקידום מזורז תחת התחדשות עירונית".
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
איזה תפקיד ממלא עו"ד בניהול פרויקט במסגרת התחדשות עירונית?
"בכל פרויקט התחדשות עירונית לעורך הדין המלווה את התהליך מטעם בעלי הדירות, תפקיד מרכזי ורב חשיבות. שיהיה ברור: עורך הדין לא רק אמון על ניסוח ועריכת ההסכם בין בעלי הדירות והיזם, הוא גם זה שאחראי על ניהול והובלת הפרויקט, תוך יצירת אינטראקציה הדוקה בין נבחרת בעלי המקצוע (שמאי, מפקח, אדריכל).
מהסיבה הזו בדיוק, נדרש עורך הדין לארגז כלים משודרג. השכלה משפטית לבדה לא מספיקה, כאן צריך גם איכויות ניהול מוכחות, וחשוב לא פחות: יכולות גישור ושכנוע. כמי שמכירה את השטח מקרוב ומייצגת בעלי דירות ביותר ממאה פרויקטים, מהר מאוד זיהיתי את הצורך הזה. לאורך השנים הקפדתי להתמקצע גם בניהול ובגישור, כדי שאוכל לספק ללקוחות שלי ליווי שלם, מקיף ומקצועי. מהיכרותי את התחום אני יכולה גם לומר, שלצד יכולות משפטיות-ניהוליות-גישוריות עורך הדין העוסק בהתחדשות עירונית מחויב גם בחשיבה מחוץ לקופסה וביצירתיות, שיאפשרו לספק פתרונות בזמן אמת לפרויקטים כאשר צצות בעיות.
כמי שמופקדת על האינטרסים של בעלי הדירות, אני מאמינה שהדרך לפרויקט מוצלח טמונה בתיאום ציפיות ובדיאלוג רציף. בכל פרויקט הנמצא תחת משרדי, קיימת הקפדה על שיח עם כלל בעלי הדירות, ולא רק עם ראשי הנציגות – וזאת כדי לספק את המידע באופן ישיר ומסודר בלי גורמים מתווכים. זה המתכון ליצירת תהליך שקוף ומקצועי, לו שותפים כלל בעלי הדירות בלי יוצא מן הכלל. העניין מקבל כמובן משנה תוקף כשמדובר בפרויקטים של פינוי-בינוי, המאגדים עשרות ואף מאות בעלי דירות.
במטרה לחזק את האמון והביטחון של בעלי הדירות בתהליך, בכל פרויקט אני מעמידה לרשותם אזור אישי ייעודי, בו הם יכולים לקבל את כל המידע הנדרש, החדשות והעדכונים. ההסכמים המשפטיים, הפרוטוקולים, התוכניות והשרטוטים – הכל נמצא שם ונגיש עבורם. בלחיצת כפתור פשוטה, יכול כל בעל דירה להיחשף לכלל היבטי הפרויקט ולעקוב מקרוב אחר התקדמותו".
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של מתחדשים לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)
.jpg "רם בן ברק, צילום: אוליבייה פיטוסי פלאש 90")
