בשנת 2023 הכריזה המדינה על משבר נדל"ן. המשקיעים ישבו על הגדר, המלחמה הכתה בצפון ובדרום, הריבית האגרסיבית שכנעה את רוכשי הדירות להישאר בבית ובכל זאת - המחירים ירדו ב-1%. זאת הייתה הפעם הראשונה מאז "משבר 2018" שהמחירים יורדים. גם אז, ההשפעה על המחירים הייתה מינורית. הפעם, ב-2024, הם אפילו עלו בשיעור גבוה יותר מאשר ב-2019 - כלומר, שנה אחרי מה שהוגדר כמשבר.

השאלה היא איך תראה שנת 2025? ההיסטוריה מלמדת שאחרי תקופת מלחמה המחירים עולים. זה קרה בכל מלחמה, מלבד מלחמת יום כיפור. לפי סקירה שערכה חברת דרא שיווק נדל"ן, היא צופה התגברות של ביקושים במהלך 2025 בקרב כל המגזרים וסיכוי טוב לירידת ריבית הדרגתית אשר תתרום למגמה. על פי הערכת החברה, היצע הדירות יקטן בשל עיכובים בתהליכי בנייה ומחסור מחריף בכוח אדם.

החברה צופה כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשל הפער המתמשך בין ביקוש להיצע. זו לא הפתעה. בסוף, מחירי הדירות, כמו מחירי הסחורות והמניות, מושפעים מביקוש והיצע. כשההיצע קטן, יש בעיה. כשהמדינה מספרת לנו שיש 70 אלף דירות לא מכורות, היא לא מדייקת כי רוב הדירות אינן מוכנות לאכלוס וחלקן בשלב חפירה ודיפון.

"אנו צופים כי בשנת 2025 יש סיכוי טוב לירידה הדרגתית בריבית בנק ישראל, מה שישפיע על השוק באופן חיובי ויהווה תמריץ לרכישות נדל"ן", אומר ל-ice דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא. "התנהגות הרוכשים בשוק כבר עכשיו בתקופה הנוכחית, בין אם זוגות צעירים, משקיעים, או משפרי הדיור - מאופיינת בביקושים גבוהים המונעים על ידי צפי לעליית מחירים בעתיד הנראה לעין. המגמה הזו צפויה להמשיך".

מספרים שיש עשרות אלפי דירות פנויות בשוק. מה יקרה להיצע? 
"נראה כי ההיצע ברוב חלקי המדינה ילך ויקטן, לאור בירוקרטיה מסורבלת ומחסור בפועלים זרים אשר גורם להאטה משמעותית בקצב הבניה ולעיכוב בהתחלה של פרויקטים חדשים, התורמת להגדלת הפער בין ביקוש להיצע. כל אלו הם הגורמים המרכזיים לעליית המחירים הצפויה".

מה עם ההתחדשות העירונית? בניה לגובה יכולה לעזור, אבל המספרים עדיין נמוכים.
"הקטר העיקרי להגדלת המלאי בשוק הוא ההתחדשות העירונית ופרויקטים של פינוי בינוי גדולים, כפי שבא לידי ביטוי בשכונות ואזורים כמו דרום תל אביב, יפו, הצפון הישן בתל אביב או שכונות ותיקות בירושלים, שם העירייה מקדמת את נושא ההתחדשות והיתרים לאלפי יחידות דיור חדשות".

מה יקרה בצפון ובדרום? איך מתאוששים? בחלק מהמקומות, כך לפי האוצר, המשקיעים הפסידו.
באזור הצפון והדרום, אנחנו מצפים לתקופת שגשוג ובניה מואצת לאחר סיום המלחמה, השוק במקומות אלו יהיה חיובי, תהיה תנופת בניה והמקומות הנטושים יחזרו לפרוח. בסך הכל, התחזית לשוק הנדל"ן אופטימית. הממשלה תהיה חייבת לייצר תנאים לחידוש הצמיחה והשקעה בתשתיות, באמצעות תקציב אחראי שיפנה את משאבים למקומות הנכונים שיעודדו צמיחה ועידוד עסקים במשק אחרי שנה ויותר של מלחמה שגבתה מחירים כבדים".
  
שוב עליית מחירים ב-2025? (צילום: shutterstock)

בסקירה שערכה החברה, נכתב כי "החברה צופה כי היצע הדירות הקיימות בשוק ימשיך להיות נמוך ברוב הארץ, למעט שפע נקודתי בערים ושכונות בהם יש פעילות ענפה של פרויקטי 'פינוי-בינוי' וריבוי מתחמים בתכנון, אשר מתוכננים לצאת לשיווק במהלך שנת 2025-2026. למשל: שכונות בירושלים, שכונות ותיקות ברחבי גוש דן והשפלה, וביתר חלקי הארץ. שנת 2024 התאפיינה בקצב התחלות הבנייה נמוך יחסית, יחד עם נפח שיווק קרקע נמוך יחסית. שניהם יתרמו להגדלת הפער הקיים בשוק המגורים בין ביקוש להיצע".

אוהב ציון מסביר כי "ישנם שלושה גורמים עיקריים להיצע נמוך: תהליכי תכנון ורישוי איטיים מאוד ביחס למדינות אחרות באירופה; מדיניות המכרזים של המנהל אשר לא מצליחה לשווק מספיק יחידות בשנה; החרפת המחסור בכוח אדם ועיכוב בתהליכי בניה, לרבות דחיית פרויקטים".

עד עכשיו דיברנו על צד ההיצע. מה לגבי הביקוש? 
"החברה צופה המשך ביקושים גבוהים, אשר 'יתודלקו' כנראה בירידת ריבית הדרגתית, ציפיות לעליות מחירים ותנאי תשלום אטרקטיביים. לגבי רכישות של  תושבי חוץ:  צפוי המשך מגמה של פעילות ערה מצד תושבי חוץ כתוצאה מגל האנטישמיות הגואה בעולם וסיום המלחמה בישראל".

מספרים שלא מעט יהודים דתיים או ציוניים מגיעים מצרפת וארה"ב ורוכשים דירות יוקרה בירושלים. כמה זה ישפיע?
"הערים שייהנו מתופעה זו יהיו: ירושלים רבתי (בעיקר מגזר דתי), לרבות בית שמש, וערים לאורך קו החוף – לרבות אשדוד, תל אביב, בת ים, נתניה וכו'. בהתייחס למשקיעים, אפשר לומר שתימשך המגמה של רכישות מרוכזות של קבוצות משקיעים בפרויקטים לאכלוס בעוד שנתיים-שלוש, בתנאי תשלום נוחים של 10\90 או  20/80, שמוצעים על ידי קבלנים. מה שעומד מאחורי התופעה היא האמונה של המשקיעים, כי המחירים בעוד שנתיים שלוש צפויים להיות גבוהים בלפחות 15%-10%".

היקף מבצעי המימון יתמתן?
"אנו מעריכים כי מבצעים אלו ייתמתנו ותהיה הקשחת תנאים מצד היזמים בנוגע לפטור מהצמדה ולתנאי התשלום הגמישים. לדעתי, הממשלה צריכה לייצר תנאים לחידוש הצמיחה באמצעות תקציב אחראי שיפנה את הכספים למקומות הנכונים שיאפשרו צמיחה ועידוד לעסקים אחרי שנה ויותר של מלחמה. בנוסף, יש לבצע הפחתת ריבית הדרגתית כדי לעודד את המגזר העסקי לאחר שנה ויותר של מלחמה, לטפל בדחיפות בבירוקרטיה במערכות הרישוי וקיצור הזמן הדרוש לקבלת היתרי בניה, לטפל במחסור כוח האדם בענף הבניה, להגדיל את מלאי הדירות על ידי קידום וזירוז תוכניות 'פינוי בינוי' ולהגדיל את מכרזי רמ"י ולבצע מעבר למכרזים ביחס של לפחות 50/50 בין דירות משתכן, מחיר מטרה לדירות לציבור הרחב".

עוד ב-

200 אלף דירות ריקות קיימות בישראל - מה לא מספרים לכם?

לכתבה המלאה

מה לגבי אלמנט המיסוי?
"לטעמי, יש לעודד ביקושים על ידי הורדת מס רכישה לדירה שנייה ואילך בכדי לעודד משקיעים לרכוש דירות. הם הקטר שמניע את השוק. יש לעודד ביקושים בדירות היד שנייה של זוגות צעירים זכאים ע"י מתן הלוואות מסובסדות בשיעור מימון גבוה וריבית נמוכה. להערכתנו, יהיה פוטנציאל השבחה בשנים 2025-2026, בירושלים - בעיקר פעילות 'פינוי בינוי' בשכונות הוותיקות - קריית יובל, גילה, תלפיות, קטמונים, בית הכרם ועוד; ברחובות, בדגש על מערב העיר שהולכת ומתחדשת; ביפו – שממשיכה להתחדש ולצמצם פערים מול מרכז תל אביב; בבת ים, אזור רצועת החוף והקרבה לת"א, עיר הולכת ומתחדשת וקולטת אוכלוסייה חדשה; ולבסוף בבית שמש – הנמצאת בתנופה גדולה ונהנית מקצב פיתוח וביקושים גבוהים ובאזור יו"ש – כי אפקט טראמפ יוצר ציפיה לתנופת בניה גדולה בשנים הקרובות והשקעה גדולה בתשתיות".