בישראל יש 200 אלף דירות ריקות, זו עובדה. לכאורה, מספר הדירות הריקות מעלה תמיהה: איך יכול להיות שאם יש 200 אלף דירות לאכלוס, שואלים רבים, יש בעיית היצע דירות במדינת ישראל? יש כאן נקודה שצריך להתייחס אליה, כי לכאורה - נדמה שמישהו במדינה משקר. הרי בסוף, אם ישראל מפגרת בקצב של עשרת אלפים דירות בשנה, מה הבעיה להדביק אותו באמצעות אכלוס מהיר?

ובכן, יש הבדל מהותי בין דירות רפאים, שמוגדרות בדרך כלל כחלק ממלאי של קבלנים או דירות שאף אחד לא התגורר בהן 9 חודשים, לבין דירות ריקות. הלמ"ס מגדיר דירות ריקות ככאלה שאינן מאוכלסות דרך קבע.

הבעיה עם החשיבה שאפשר לאכלס דירות כאלה שגויה מהיסוד - חלק מאותן דירות שייכים ליהודים שאינם גרים בארץ או תושבי חוץ אחרים. הם מגיעים לישראל פעם או פעמיים בשנה על מנת להתגורר בבתים והם משמשים כבתי קיט. רבים מהדירות הן בבעלות ומשתמשות את הבעלים מדי פעם.

הלכנו להגדרות הלמ"ס כדי לבדוק אילו עוד הגדרות יש לדירה ריקה. הם משתמשים במונח הזה כדי לתאר מספר מצבים: הראשון הוא דירה שטרם אוכלסה. מדובר באלפי דירות שהקבלנים לא הצליחו למכור. אבל אותן צריך להוריד. למה? כי דירות כאלה נחשבות כחלק מהמלאי של הדירות הלא מכורות. דירות ריקות אחרות הן דירות בבנייה. אתם יודעים כמה יש כאלה? רוב הדירות מתוך מלאי ה-70 אלף הלא מכורות, הן דירות בבנייה. ליתר דיוק, כ-60 אלף דירות. כלומר, הורדנו 70 אלף דירות מהמלאי ונותרו עוד 130 אלף דירות. אז איפה הבעיה?

לפני שנמשיך, ביקשנו את תגובת הלמ"ס לנושא. משם נמסר כי דירה ריקה מוגדרת כך: "דירה שאינה מאוכלסת באופן קבוע, כגון דירה בבנייה או בשיפוצים, דירה חדשה או משופצת שטרם אוכלסה, דירה הרוסה, אטומה או נטושה, דירה ריקה בעקבות פטירת דייריה או מעברם למוסד, דירת נופש, דירה שמשתמשים בה מדי פעם".

דירות שנכללות בתוך המלאי שנותר הן דירות בשיפוצים, כלומר דירות שיאוכלסו בקרוב, חלקן על ידי בעלי הדירה וחלקן על ידי שוכרים, אבל הן לא למכירה. שאר הדירות, בין היתר, הן דירות נטושות או הרוסות - ומתברר שיש אלפים רבים כאלה. חלק מהדירות הנטושות הן כאלה בשל העובדה שהן עומדות לעבור תהליך הריסה בקרוב. כלומר, המספרים ידועים ואם הן נכללות תחת התחדשות עירונית ויש להן היתר - הן תחת אותו מלאי של דירות לא מכורות. דירות אחרות, שהן המלאי הזניח, הן דירות ששייכות לאנשים שנפטרו (ואז עוברות בצו ירושה, כלומר - לא למכירה מיידית או שהן הולכות למכירה בשלב כלשהו, אבל אלו בשוליים).

9% מהדירות בכלל בשיפוץ. (פלאש 90, אילוסטרציה)

רוצים הוכחה? על פי הודעת הלמ"ס מ-2021 הסיבות לדירות הריקות הן: כ-35% הן דירות שלא נכנס אליהן דייר חדש. כלומר, דירות חדשות שנמצאות בתוך מלאי הדירות הלא מכורות. כמעט 13% בבנייה או שטרם אוכלסו, 21% מהדירות הן דירות בבעלות, כשהבעלים משתמש בהן "מדי פעם". כ-9% מהדירות הן דירות בשיפוץ. כמעט 12% מהדירות ריקות בשל פטירת בעל הדירה או סיבות אחרות. מעל 10% מהדירות נטושות. המספרים מאז השתנו מעט, אבל לא נרשם שינוי ניכר. 

אז מה אפשר לעשות? ובכן, המדינה ניסתה בעבר להגדיל את המס על דירות כאלה, שבהן אף אחד לא גר. היא הציעה להגדיל משמעותית את הארנונה לדירות ריקות, אבל היו כמה בעיות: לא תמיד היה אפשר לאכוף את זה משום שבעלי הדירות יכולים להשתמש בדירה באופן חלקי ובנוסף - היו מתנגדים רבים להחלטה בטענה שמדובר בדירות פרטיות והמדינה לא יכולה להחליט עבור בעלי הדירות מה לעשות איתן. בינתיים, כדי להדביק את הפער בין הביקוש להיצע, המדינה יכולה להתנחם בכך שמדי פעם הנתונים מראים שיש ירידה בביקוש (ועדיין, כזכור, המחירים לא יורדים כי בסיכום שנתי - ההיצע נמוך יותר).

עוד ב-

האוצר מספר שיש 70 אלף דירות למכירה - כמה מוכנות לאכלוס?

לכתבה המלאה

כיום יש דירות נטושות רבות ובעזרת תקציב מסוים המדינה תוכל להכשיר אותן למגורים. זה רעיון שעלה בעבר, אבל לא יצא לפועל. גם אם המדינה תרצה למכור דירות נטושות שבבעלותה למשקיעים, לא בטוח שהם יקפצו על המציאה. בסוף, המדינה עושה הכל כדי להרחיק את המשקיעים משוק הדיור וההחלטה להאריך את צו השעה לעניין מס רכישה למשקיעים היא ההוכחה הכי טובה לכך.