מחירי הדיור לא מפסיקים לעלות וכבר חצו לאחרונה את רף 170 המשכורות הנדרש לרכישת דירה ממוצעת. משכורות ברוטו כמובן. במונחי משכורות נטו אנו כבר מזמן מעבר לרף 200 המשכורות. המשמעות היא שמשך המשכנתא הממוצעת ימשיך לצמוח ובקרוב נחזה בפטנט חדש. משכנתאות של ארבעים שנה שיבשרו חיים שלמים של שעבוד כלכלי.

ובזמן שמחירי הדיור עולים, ממשיכים בעלי האינטרסים בענף הנדל"ן, בממשלה ובתקשורת להפיץ את הספין שכל הבעיה נובעת מכך שלא בונים מספיק. כביכול אם יגדילו את היקף שחרור הקרקעות ברשות מקרקעי ישראל ואם יאיצו את תהליכי הבניה, אזי הגידול בהיצע הדירות יוריד את המחירים, או לפחות יעצור את המשך העלייה במחירי הדיור. זהו ספין של אינטרסנטים. הבעיה אינה טמונה בקצב גידול ההיצעים אלא בביקושים המלאכותיים הנובעים מהצמיחה החלשה. צמיחה שעוד תיחלש עקב התקציב הכושל שהגישה הממשלה לשנת 2025 המכיל המון גזירות מיותרות, עידוד להמשך העלייה ביוקר המחיה ואפס מנועי צמיחה.

מפיצי הספין על החוסר בהיצע מסתירים שלוש הוכחות שמפריכות לחלוטין את התיאוריה הכוזבת שלהם.

ראשית, מאז שהחלה עליית המחירים בדיור בשנת 2008 וביתר שאת מאז שנת 2009 ואילך, הצליחה הממשלה להגדיל משמעותית את קצב שחרור הקרקעות ועימה את היקף הבנייה בישראל. למעשה, הממשלה הצליחה להעלות את קצב הבנייה מקצב של ארבעים עד חמישים אלף דירות בשנה, לקצב של שישים עד שבעים אלף דירות בשנה. למרות זאת, המחירים עלו דרמטית.

שנית, ככל שגדלה הבניה כך גדל מספר הדירות הריקות בישראל. אני מזמין כל אחד מקוראיי לחפש באמצעות הגוגל את טבלה 12.4 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המונה את מספר הדירות הריקות בישראל. לא תאמינו אך יש 200 אלף דירות ריקות בארץ. מספר עצום המייצג ארבע שנים של ביקוש מצד זוגות צעירים. לפני 20 שנים עמד המספר על כמחצית. כלומר, בממוצע בכל שנה גדל מספר הדירות הריקות שנבנו ב-5,000! בתקופה בה עלו מחירי הדירות גדל היצע הבניה באופן כה משמעותי עד שנבנו גם כ-100 אלף דירות שנבנו, נרכשו ולא אוישו. במילים אחרות, לא חסרות דירות בישראל. ההיפך הוא הנכון. בונים יותר מדי.

שלישית, התקופה היחידה בדור האחרון שבה מחירי הדירות ירדו ואף באופן ניכר הייתה התקופה שלי באוצר, במהלך השנים 2003 – 2007, ותחת המדיניות הכלכלית שהנהגתי תחת שרביטו של שר האוצר נתניהו וראש הממשלה שרון. מדיניות זו הייתה הפוכה לחלוטין מהמדיניות הכלכלית שהונהגה לפני תקופתי ואחריה והפלא ופלא, מדיניות זו הביאה למימוש פוטנציאל הצמיחה של ישראל, שהביאה מצידה לדחיקת הביקושים המלאכותיים החוצה ולהשארת השוק רק בידי הזוגות הצעירים. ואתם יודעים מה קורה לחמישים אלף דירות שרודפות אחרי ארבעים אלף זוגות צעירים? המחירים יורדים. 

אולם, מעניין לא פחות הוא מה קרה לקצב הבנייה בתקופתי. מעניין שבשנים אלו בנו בישראל הכי פחות (ובוודאי הרבה פחות בהשוואה לקצב הבנייה בעשור ומחצה האחרונים שבהם המחירים זינקו), ובכל זאת המחירים אצלי דווקא ירדו. מספר המשכורות הנחוץ לרכישת דירה ממוצעת, אשר עמד על 96 משכורות, בתחילת כהונתי, הגיע ל-80 בלבד בסוף כהונתי. מנגד, לאחר עזיבתי את משרד האוצר שונתה המדיניות הכלכלית (וזאת בכל התחומים החל מהתחרות, דרך התקציב והמיסוי, וכלה בריבית ובאינפלציה), כתוצאה משינוי המדיניות נחלש דרמטית קצב הצמיחה (מרמה של כשלושה וחצי עד ארבעה אחוזים לנפש לרמה של אחוז עד אחוז וחצי לנפש וגם זה בקושי) והונעו הביקושים המלאכותיים שהביאו לזינוק במחירי הדיור.

לזכותי יאמר כי החל משינוי המדיניות בשנת 2008 לא פסקתי להזהיר כי שינוי המדיניות יביא להאמרת מחירי הדיור. לצערי הדברים שאמרתי אז נכונים גם היום, בוודאי נכונים ביחס לתקציב שהגישה הממשלה לשנת 2025. כאילו לא חלפו 17 שנים.

מי הרוויח מעליית מחירי הדיור? הקבלנים והבנקים כמובן, אולם בראש ובראשונה הממשלה עצמה אשר 60 אחוזים מעליית מחירי הדיור התגלגלו לקופתה. כך מצאה ממשלה מקור מימון לא אכזב לממן את ההוצאות הקואליציוניות, את הפטורים ממיסים לחברות הגדולות ולבעלי ההון, את הפנסיה התקציבית, את החברות הממשלתיות הכושלות, את הפטורים ממכרזים וכמובן את עליות השכר הגדולות לעובדי המדינה.

הרווח הגדול לבעלי האינטרסים מהמשך העלייה במחירי הדיור יצר גם תמריץ להסתיר את האמת המרה מפני הציבור. זו הסיבה שהם העדיפו להפיץ את הספין הכוזב כי העלייה נובעת מחוסר בהיצע. אם תבינו שהעלייה נובעת מהצמיחה החלשה אז אולי תדרשו מהממשלה להילחם ברצינות ביוקר המחיה, לטפל ביבואנים הבלעדיים, המונופולים והבנקים, לבטל את הטבות המס לחברות הגדולות ולהוריד מיסים לכלל הציבור, לייעל את הוצאות הממשלה ולהפסיק לבזבז אותם, ובקיצור להתחיל לעבוד עבורנו ולא נגדנו.     

עוד ב-

הממשלה מייצרת בעצמה את יוקר המחייה: אלו האשמים הישירים | פרופ' ירון זליכה

לכתבה המלאה

* הכותב הוא ראש ביה"ס לחשבונאות, כלכלה וניהול כספים בקריה האקדמית אונו ויו"ר המפלגה הכלכל