אחד התיקונים המשמעותיים ביותר שהביא לענף הנדל"ן חוק ההסדרים החדש, הוא הפחתת הרוב הדרוש לצורך קידום פרויקט במסלול תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה, מ- 80% הסכמות שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (ובלבד שבבניין קיימות לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות). 

התיקון הוא כה משמעותי מכיוון שהשגת הסכמות של הרוב הדרוש של בעלי הדירות היא אחת מאבני הנגף לקידום פרויקטים מסוג זה ומעכבת יציאה לפועל של פרויקטים. מגבלה זו, גרמה לעשרות ומאות פרויקטים בישראל בכלל ובאזור הצפון בפרט, לעמוד מלכת למרות החשיבות הגדולה והאינטרס הלאומי המובהק בביצוע פרויקטים מסוג זה הן מהפן הבטיחותי כך שהבניינים החדשים יעמדו בכל התקנים הרלוונטיים העדכניים והן מהפן של התחדשות הבניין, המתחם והשכונה ושיפור איכות חייהם וסביבת המגורים של בעלי הזכויות שמעוניינים בביצוע הפרויקט.

כעת, משבוצע התיקון, הצטמצמו האפשרויות של בעלי דירות המסרבים לקידום הפרויקט, להוות מכשול או גורם מעכב לקידום הפרויקט ולהאיץ קידום פרויקטים מסוג זה. עתה, עם חתימתם של שני שליש מדייריו של בניין, יכולים יתר הדיירים לפנות למפקחת על הבתים המשותפים בתביעה כנגד אותם בעלי זכויות סרבנים ובבקשה מהמפקחת לאשר ביצוע עבודות בפרויקט – לטובת הכלל.

כעת, כאמור, ניתן לראות בערים הצפוניות דוגמת - חיפה, נשר, הקריות ועוד, כיצד יותר ויותר מתחמים בהם כבר נבחר יזם, והיו תקועים עד כה בשל מגבלת הרוב הדרוש לפרויקט תמ"א 38, החלו להתקדם מול רשויות התכנון המקומיות. מנגד, יותר ויותר יזמים פונים לבעלי דירות בבניינים ישנים המתאימים לקידום תמ"א 38 על מנת לקדם עבורם פרויקט התחדשות עירונית.

לאור זאת, חשוב לדעת מה הם הצעדים הראשונים והמשמעותיים לגיבושו של תהליך התחדשות עירונית בבניינכם. לכך מתייחסת עו"ד דיקלה ברקוביץ ממשרד עו"ד קרן כהן בלחרסקי ושות' אשר פתח לאחרונה שלוחה בחיפה.

מה הם הצעדים החשובים הראשונים?

ראשית, מאחר ומדובר בתהליך ארוך, מורכב ועדין המצריך התנהלות מול גורמים שונים, חשוב למנות משרד עו"ד בשלב מוקדם ככל הניתן בתהליך על מנת שעוה"ד יוכל לייעץ לבעלי הזכויות כיצד יש לפעול לשם הגנה על זכויותיכם והאינטרסים שלכם בתהליך, ויסייע לבעלי הזכויות למקסם את התועלת שיוכלו להפיק ממנו. חשוב מאוד שהמשרד שאתם בוחרים יהיה בעל מומחיות בהתחדשות עירונית וניסיון מוכח בליווי פרויקטים מסוג זה. ניתן לחפש המלצות מייצוג של המשרד בפרויקטים אחרים שליווי או מלווה. 

חשוב מאוד שבעלי הדירות עצמם, באמצעות הנציגות, הם אלה שיבחרו את משרד עו"ד שייצג אותם והם אילו שינהלו מו"מ עם עורכי הדין ביחס לשכר הטרחה שלהם. מרגע שהוחלט לקדם פגישת היכרות עם עורכי הדין, מומלץ למנות נציגות מטעם בעלי הדירות. חשוב להיות מגובשים (גם אם בקווים כלליים) ולהגיע בחזית אחידה ככל האפשר לפגישה.

ככל שטרם מונתה נציגות, מומלץ לבחור מתנדבים מטעם בעלי דירות. רצוי שהמתנדבים יהיו בעלי רקע בתחום המשפטים/הנדל"ן ו/או בעלי זמן פנוי לקידום הפרויקט. במקרה של קושי במינוי נציגות - עורך הדין שייבחר על ידי בעלי הדירות יסייע גם במינוי נציגות בעלי דירות כדין. טרם הבחירה והמינוי יש לכנס אסיפה של כלל בעלי הדירות ולדון במסגרתה על האפשרויות העומדות בפני בעלי הדירות. 

מומלץ לעשות שיעורי בית ולהשיג מידע לגבי מסלולי ההתחדשות העירונית השונים ועמדת הרשות המקומית. אם קיימת מנהלת התחדשות עירונית ביישוב בו מצוי הבניין – להרים טלפון, לקבוע פגישה, להבין את עמדת הרשות המקומית לגבי ביצוע הפרויקט באזור הבניין. אם אין מנהלת התחדשות עירונית – אפשר לפנות למחלקת הנדסה של הרשות המקומית (עירייה / מועצה). עם מינוי משרד עו"ד – משרדי עוה"ד המנוסים מסייעים גם בתהליך זה. והכי חשוב - לא לחתום על שום מסמך ללא ליווי משפטי של משרד עו"ד שמלווה את הדיירים.

עוד ב-

על רקע נתוני הבנייה שפורסמו: זה מה שצפוי ברגע שהביקוש יעלה

לכתבה המלאה

"משרדי עוה"ד מנוסים מלווים את בעלי הדירות מתחילת הדרך לגיבוש פרויקט ועד אחרי קבלת המפתחות לדירות החדשות", מציינת עו"ד ברקוביץ'. "החל מהליך ההתגבשות הראשונית, כולל גיבוש נציגות דיירים, דרך בחירת יזם באמצעות תהליך תחרותי בפנייה למספר יזמים תוך השוואה בין הצעותיהם ('מכרז יזמים'), הליך המו"מ על ההסכם המשפטי תוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות ועל בסיס העקרונות שהוסכמו עם היזם, הוסבר לבעלי הזכויות את עיקרי העסקה טרם חתימה על ההסכם ומענה על שאלות, החתמת בעלי הזכויות על ההסכם המשפטי, ליווי לאורך חיי הפרויקט ועד לרישום הבית המשותף החדש שיבנה במסגרת הפרויקט ורישום הזכויות של הבעלים בדירות החדשות בטאבו".