בפסק דין שניתן ב-5 בפברואר 2025 בבית משפט השלום בחיפה, דן השופט יעקב טורס בתביעה שהגיש זוג נגד חברים קרובים, שמכרו להם דירה. התביעה עסקה במכירת דירה בטירת הכרמל, שלטענת התובעים, סבלה מליקויי בנייה חמורים שלא ידעו עליהם בעת הרכישה.

התובעים ציינו כי טרם רכישת הדירה ב-2018, תמורת 970 אלף שקל, בין הצדדים שררו יחסי ידידות ואמון, מאחר שהתובעת והנתבעת עבדו יחד. לדבריהם, הם "סברו שאין ולא אמורה להיות כל סיבה שהנתבעים ימכרו להם דירה לקויה". לאחר קבלת החזקה בדירה והתחלת שיפוצים, גילו התובעים ליקויים משמעותיים, כולל רטיבות בקירות ואיטום לקוי, שלטענתם לא הובאו לידיעתם במהלך המשא ומתן.

הנתבעים טענו כי הדירה נמכרה במצבה ("as is") וכי התובעים היו מודעים לכך. הם הוסיפו שהתובעים ויתרו על בדיקה מקצועית לפני הרכישה, ולכן האחריות לליקויים חלה עליהם.

"הנתבעים לא גילו לתובעים מידע מהותי" (shutterstock)

הדיון עצמו היה אמוציונאלי. בכתב התביעה "בין הצדדים שררו יחסי ידידות ואמון שמקורם בכך שהתובעת והנתבעת עבדו במקום עבודה משותף ולכן התובעים סברו שאין ולא אמורה להיות כל סיבה שהנתבעים ימכרו להם דירה לקויה. הנתבעים לא גילו דבר וחצי דבר על רטיבות שהייתה בקירות הדירה או ליקוי בצנרת או ליקויים אחרים, בפרט כי הדירה מועדת לחדירת מי גשמים בשל איטום לקוי. נטען כי לאחר קבלת החזקה בדירה החלו התובעים, במהלך המחצית השנייה של שנת 2019, בשיפוץ חדרי האמבטיה והשירותים, אז נתגלו הליקויים בדירה".

לדברי התובעים, כשהגיע החורף התברר כי הדירה חדירה לכניסת מים ורטיבות. עוד נטען כי התובעים פנו לאנשי מקצוע לאיתור מקום הליקויים ואופן הטיפול בהם, קיבלו הצעת מחיר בתחום האיטום, וכן פנו למומחה לאיתור מקור הרטיבות אשר נתן את חוות דעתו. נטען כי לאור ממצאי חוות הדעת (מקורה של הרטיבות בסדקים וליקויי איטום ובנייה ישנים בקירות החיצוניים של הדירה), אין זה מתקבל על הדעת שהנתבעים לא סבלו אף הם מחדירת רטיבות במשך השנים ולא ידעו דבר. נטען כי בהתאם לחוזה המכר התובעים זכאים לפיצוי מוסכם בסך 97 אלף שקל (10% משווי התמורה) כתוצאה מהפרה יסודית של ההסכם. התובעים טענו כי הם זכאים לפיצוי בסך 123 אלף שקל, בגין עלות תיקון הליקויים בדירה ורכיבים נוספים. לכן הם תבעו סכום זה.

הנתבעים טענו כי הליקויים הנטענים אינם פגמים נסתרים. נטען כי הנתבעים גילו לתובעים את מצב הדירה לרבות העובדה שנמצאת בבניין ישן מאוד וכן לעניין סדקים בקיר החיצוני של הבניין. בנוסף, הם השיבו כי סיפרו לחבריהם שהדירה זקוקה לשיפוץ והשקעה, "כפי שניתן היה להיווכח בעת ביקורם של התובעים בדירה מספר פעמים אף בליווי אנשי מקצוע מטעמם". נטען כי בעקבות מצב הדירה התובעים דרשו להפחית את מחירה ולשקף את מצבה במחיר החוזי, כפי שנעשה בפועל.

"במקום שהתובעים יגישו את התביעה כנגד כל בעלי הדירות בבניין (כלומר, השכנים) וידרשו את השתתפותם בתיקון הרכוש המשותף, הם בחרו לתבוע את הנתבעים על לא עוול בכפם", לשון כתב ההגנה. "מלוא האחריות לנזקים הנטענים מוטלת על התובעים. נטען כי התובעים השתהו במשלוח הודעה על הפרת הסכם המכר ויש לראותם כמי שוויתרו על אי ההתאמה הנטענת. מסקנות מומחה הנתבעים קובעות כי הליקויים הנטענים נובעים מהרכוש המשותף בלבד".

השופט טורס קבע כי "הוכח שהנתבעים לא גילו לתובעים מידע מהותי על מצב הדירה, דבר המהווה הפרה של חובת הגילוי ותום הלב במו"מ". עוד הוסיף: "העובדה שהצדדים היו חברים קרובים מטילה חובה מוגברת של אמון ושקיפות". בסופו של דבר, פסק בית המשפט כי על הנתבעים לפצות את התובעים בסכום של 150,000 שקל בגין הנזקים שנגרמו להם, וכן לשאת בהוצאות המשפט.

פסק דין זה מדגיש את החשיבות של גילוי נאות ושקיפות בעסקאות נדל"ן, במיוחד כאשר מדובר בצדדים שיש ביניהם יחסי אמון וחברות.

עוד ב-

"אלפי דירות נותרו עם ליקויים חמורים, היזמים לא נותנים מענה"

לכתבה המלאה

לאחרונה הבאנו כאן מקרה דומה על חילופי האשמות בבית המשפט. שופט בית משפט השלום חייב את חברת הבנייה גינדי החזקות לשלם לבעלי דירה בפתח תקוה מאות אלפי שקלים, למרות שעברו הרבה יותר משבע שנים מאז שהדירה נמסרה. מקרה דומה הוביל לכך שרוכשי דירה בבת ים יפוצו ב-280 אלף שקל. באפריל 2019 חתמו הרוכשים על הסכם מכר מול הנתבעים לרכישת דירתם שברחוב הנביאים בעיר תמורת 3.2 מיליון שקל. אלא שאז התגלה כי החניות שהובטחו לדירה אינן צמודות לה בפועל - וגם מפגע רטיבות משמעותי. השופט פסק שיקבלו פיצוי משמעותי.