פרויקטים
מדברים מהשטח: מתי ניתן לבטל עסקת פינוי-בינוי?
באילו מקרים ניתן להגדיל את התמורות במיזמי פינוי-בינוי מעבר ל-12 מ"ר והאם הטבות מכוח תמ"א 38 רלוונטיות גם לפרויקטים בהם ההיתר התקבל לאחר ינואר 1980? עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר-אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, עונה מדי חודש על השאלות שלכם
משה מ. פתח תקוה
אנו קבוצת דיירים המבקשת לקדם פינוי-בינוי יחד עם דיירים מבניינים סמוכים אלינו. האם רף התמורות לו אנו זכאים יעמוד בכל מקרה על 12 מ"ר, או שניתן יהיה לקבל שטח גדול יותר?
• • •
החל משנת 2019 ואילך, יותר ויותר ערים (לרבות פתח תקוה), החליטו לאמץ מדיניות לפיה התמורות שיינתנו לדיירים במיזמי פינוי-בינוי יוגבלו לתוספת של 12 מ"ר בלבד לשטח הדירה (לא כולל מרפסת שמש וחניה). בהתאם לכך, פורסמו מסמכי מדיניות המגבילים את תוספת המטרים כאמור, ומחייבים את היזמים ליישר איתם קו.
אנו קבוצת דיירים המבקשת לקדם פינוי-בינוי יחד עם דיירים מבניינים סמוכים אלינו. האם רף התמורות לו אנו זכאים יעמוד בכל מקרה על 12 מ"ר, או שניתן יהיה לקבל שטח גדול יותר?
• • •
החל משנת 2019 ואילך, יותר ויותר ערים (לרבות פתח תקוה), החליטו לאמץ מדיניות לפיה התמורות שיינתנו לדיירים במיזמי פינוי-בינוי יוגבלו לתוספת של 12 מ"ר בלבד לשטח הדירה (לא כולל מרפסת שמש וחניה). בהתאם לכך, פורסמו מסמכי מדיניות המגבילים את תוספת המטרים כאמור, ומחייבים את היזמים ליישר איתם קו.
רף התמורות הנ"ל הומלץ גם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ואף בתיקונים המוצעים לתקן 21, אומץ סטנדרט אחיד של תוספת העומדת על 12 מ"ר. המשמעות מבחינת היזם ואוכלוסיית הדיירים: צוותי התכנון בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית עתידים להגביל את התוספת ל-12 מ"ר בבואם לבחון את היקף הזכויות שיאושרו על ידם בפרויקט.
חשוב להדגיש כי היזם רשאי לתת לדיירים תוספת גבוהה יותר – אך בחישוב מתן הזכויות על ידי ועדות התכנון ובתחשיב הדו"ח הכלכלי לבחינת כדאיות הפרויקט, החישוב יתבצע על פי רף של 12 מ"ר בלבד, כאשר השטח הנוסף יהיה על חשבון היזם.
מניסיוני בתחום אני יכולה לומר כי מרבית היזמים ינסו לאפשר תוספת של מספר מטרים בודדים מעבר לרף של 12 מ"ר, אך לא מעבר לכך - וזאת על מנת לשמור על הכדאיות הכלכלית בפרויקט ולאפשר את הוצאתו אל הפועל.
עו"ד אורית רימון (צילום: ראובן קפוצ'ינסקי)
אילנה ג. הרצליה
חתמנו עם יזם על קידום פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלנו. מאז חלפו למעלה משנתיים ושום דבר לא זז. האם ניתן להתיר את ההסכם מולו?
• • •
התשובה לסוגיה הזו תלויה בתנאי ההסכם אשר נחתם בין כלל בעלי הדירות לבין היזם בפרויקט. בכל הסכם מסוג זה ישנם תנאים מתלים, המגדירים בין היתר את לוחות הזמנים להתקדמות בפרויקט - הן מהבחינה התכנונית (הגשת תב"ע, הוצאת היתר בנייה) והן מבחינת קצב החתמת הדיירים. ככל שהיזם אינו עומד בלוחות הזמנים בכל הסכם צריך להיות מנגנון המאפשר את ביטולו.
חתמנו עם יזם על קידום פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלנו. מאז חלפו למעלה משנתיים ושום דבר לא זז. האם ניתן להתיר את ההסכם מולו?
• • •
התשובה לסוגיה הזו תלויה בתנאי ההסכם אשר נחתם בין כלל בעלי הדירות לבין היזם בפרויקט. בכל הסכם מסוג זה ישנם תנאים מתלים, המגדירים בין היתר את לוחות הזמנים להתקדמות בפרויקט - הן מהבחינה התכנונית (הגשת תב"ע, הוצאת היתר בנייה) והן מבחינת קצב החתמת הדיירים. ככל שהיזם אינו עומד בלוחות הזמנים בכל הסכם צריך להיות מנגנון המאפשר את ביטולו.
פרק זמן של שנתיים אינו פרק זמן ארוך מבחינה תכנונית, אך ההיבט הזה תלוי באיזה מצב תכנוני מצוי הפרויקט ומה אחוז החותמים עליו מבין בעלי הדירות, בטרם ניתן יהיה לקבוע האם קיימת האפשרות לבטל את ההסכם.
בחודש נובמבר האחרון במסגרת חוק ההסדרים, תוקן גם חוק פינוי ובינוי (תיקון מספר 7), והקנה לרוב בעלי הדירות (לרבות בעלי הדירות שטרם חתמו על ההסכם עם היזם), את הכוח לבטל עסקת פינוי-בינוי עם היזם. מהלך שכזה מחויב להתבצע באמצעות אסיפה כללית של בעלי הדירות באופן שהדבר לא יהווה הפרה, ובלבד שהתקיים אחד מבין התנאים הבאים: תוך 24 חודשים ממועד החתימה על העסקה, ובמידה והיזם חתם על ההסכם עם פחות מ-50% בעלי הזכויות בפרויקט; תוך 48 חודשים ממועד החתימה על העסקה, ובמידה והיזם חתם על ההסכם עם פחות מ-60% בעלי הזכויות בפרויקט; בתוך 48 חודשים ממועד החתימה על העסקה, ובמידה ולא הוגשה תוכנית מפורטת בידי היזם למוסד התכנון המוסמך לאשרה תוך 54 חודשים.
לאחר שהתקבלה החלטה באסיפה הכללית על ביטול ההסכם על ידי רוב בעלי הדירות, יש למסור הודעה על כך ליזם, ומאותו מועד רשאי בעל דירה לבטל את ההתקשרות מולו. בהקשר הזה יש לשים לב כי על פי חוק, היזם יהיה זכאי לתשלום הוצאות מאותו בעל דירה שביטל את ההסכם.
רציונל דומה קיים גם בפרויקטים של תמ"א, כאשר לבעלי הדירות הכוח לבטל את ההסכם מול היזם בכפוף להתקיימות התנאים הבאים: בתוך 18 חודשים ממועד חתימת עסקת התמ"א 38 הראשונה, ובמידה והיזם חתם על ההסכם עם פחות מ-50% מבעלי הזכויות בפרויקט; בתוך 36 חודשים ממועד חתימת עסקת התמ"א 38 הראשונה, ובמידה והיזם חתם על ההסכם עם פחות מהרוב הנדרש או הרוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות חוק המקרקעין; במידה ולא הוגשה על ידי היזם בקשה להיתר בנייה למוסד התכנון המוסמך תוך 42 חודשים מיום חתימת עסקת התמ"א 38 הראשונה.
תיקון 7 לחוק פינוי ובינוי, המאפשר ביטול עסקה כאמור לעיל, ייכנס לתוקף החל מתאריך 1.1.2022 ויחול גם על עסקאות שנחתמו טרם פרסום החוק. לגבי האפשרות לביטול עסקה בגין הסכמים שנחתמו טרם תיקון החוק, הרי שמניין הזמנים לביטול חל מיום פרסום החוק בתאריך 18.11.2021 ולא ממועד חתימת עסקת הפינוי-בינוי הראשונה.
טלי ב. חולון
תמ"א 38 מתייחסת למבנים שבהם התקבל היתר לפני ינואר 1980. האם ניתן לקבל זכויות מכוח התוכנית גם לבניין ותיק שההיתר לגביו התקבל מאוחר יותר באותה השנה?
• • •
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, או בשמה המוכר יותר תמ"א 38, מתייחסת לבניינים שהוצא בגינם היתר לפני ינואר 1980. הסיבה לכך נובעת מהעובדה שבשנת 1975 נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות בפני רעידת אדמה ת"י 413, אשר מחויב בכל בנייה החל מראשית 1980. מדובר בתקן מחמיר ממה שהיה נהוג באותן השנים הבא לענות על דרישות המומחים לחזק את המבנים כדי למנוע או לצמצם את ההרס הפוטנציאלי בתרחיש של רעידת אדמה.
תמ"א 38 מתייחסת למבנים שבהם התקבל היתר לפני ינואר 1980. האם ניתן לקבל זכויות מכוח התוכנית גם לבניין ותיק שההיתר לגביו התקבל מאוחר יותר באותה השנה?
• • •
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, או בשמה המוכר יותר תמ"א 38, מתייחסת לבניינים שהוצא בגינם היתר לפני ינואר 1980. הסיבה לכך נובעת מהעובדה שבשנת 1975 נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות בפני רעידת אדמה ת"י 413, אשר מחויב בכל בנייה החל מראשית 1980. מדובר בתקן מחמיר ממה שהיה נהוג באותן השנים הבא לענות על דרישות המומחים לחזק את המבנים כדי למנוע או לצמצם את ההרס הפוטנציאלי בתרחיש של רעידת אדמה.
על כן, ככל שמדובר בבניין שהתקבל בגינו היתר במהלך שנת 1980, הרי שסביר להניח כי הוא נבנה בהתאם לתקן 413 - ומסיבה זו לא יהיה זכאי להטבות מכוח תמ"א 38. עם זאת, ייתכנו מקרים בהם בניין מסוים נבנה לאחר ינואר 1980, אך בהתאם לבדיקת מהנדס בניין, נקבע כי הבנייה התבצעה שלא בהתאם לתקן 413. באותם המקרים הוראות תמ"א 38 יחולו על הבניין באופן חלקי בלבד וללא אפשרות למתן זכויות בנייה נוספות מכוח התוכנית.
יש לכם שאלות בנושא התחדשות עירונית? אם גם אתם רוצים להשתתף בפינה, שלחו לנו את השאלות שלכם לכתובת: q@ice.co.il
לפינות קודמות של מדברים מהשטח לחצו כאן
