"עד היום אני זוכר את הכנס הראשון שלי כיו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. זה היה ב-2017, כשהצגתי החזון שלי בפני אולם מלא ביזמים, אדריכלים, עורכי כין וראשי רשויות מקומיות. אמרתי אז שההתחדשות העירונית עוד תוביל את נוף הבנייה בישראל, ומסביב הרימו גבה. שמעתי כבר אנשים מתלחששים 'הנה עוד ג'וב שתפרו למישהו, הנה עוד אחד שמפזר סיסמאות'. ישבו איתי ראשי ערים ואמרו 'אצלי לא תהיה התחדשות עירונית', חלקם אגב כבר לא בתפקיד. היום יש קונצנזוס לגבי חשיבותה של ההתחדשות העירונית לעתידה של המדינה".

למונולוג הזה אחראי חיים אביטן, אחד השמות המזוהים ביותר עם ההתחדשות העירונית בישראל, ומי שסיים החודש קדנציה בת ארבע שנים כיו"ר הרשות הממשלתית המופקדת על התחום. אביטן (66), לשעבר ראש עיריית חדרה, מונה על ידי שר הבינוי והשיכון דאז יואב גלנט להקים את הרשות, וכיום עם כחצי מיליון יחידות דיור בצנרת וכ-25 מנהלות התחדשות עירונית הפזורות ברחבי הארץ – הוא בהחלט גאה בטביעת האצבע שהותיר.

"נפלה בחלקי זכות גדולה להיות הראשון להוביל את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בכל הצניעות, הקמתי רשות לתפארת מדינת ישראל", מצהיר אביטן בראיון ל-ice. "כמי שבעצמו גדל במעברה, הובלתי מפעל שמייצר צדק חברתי לכל אותן משפחות שבאו לגור בשיכונים בשנות ה-60 וה-70, ולצערי נשארו בהם עד היום. המדינה החליטה לחדש את אותן שכונות ישנות, ובאמצעות מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי להביא את התושבים לדירה חדשה, סביבה חדשה ולמעשה גם לחיים חדשים".

מנוע מרכזי להזנקת התחום טמון בשיתוף פעולה בין המדינה לרשויות המקומיות. מה עשתה הרשות כדי לייצר דיאלוג פרודוקטיבי?
"הגעתי מרשות מקומית ואני יודע בדיוק איך הדברים מתנהלים שם. בחודשים הראשונים אמנם חשתי התנגדות וחוסר שיתוף פעולה, כשלכולם היה נוח יותר לשאול מה עם תחבורה ותשתיות, אבל אני שמח שהשיח והכימיה שיצרתי הובילו לכך שהיום ראשי הרשויות המקומיות בעד התחדשות עירונית. למעשה, לא רק שהם נרתמו לנושא, הם יוזמים בעצמם עוד פרויקטים, עוד מתחמים ועוד שכונות. הטמענו את ההתחדשות העירונית בשפה המוניציפלית, מה שלא היה לפני כן. הדוגמה הבולטת ביותר לכך היא לוד, בה קרוב ל-80% מהפרויקטים הם במסגרת של התחדשות עירונית. יצרנו בסיס לקידום ובנייה של העיר מחדש - אין סיכוי שמהלך כזה היה קורה ללא הרשות".       

פרויקט התחדשות עירונית. "באמצעות התחום נחדש את פני המדינה ונגדיל את היצע הדיור" צילום: Magma Images

חצי מיליארד בנקודת הקרן
חרף ההישגים בתחום, מופנית לא פעם ביקורת כלפי הרשות הממשלתית באשר לחוסר הגעתם של מיזמי התחדשות עירונית אל הפריפריה, שם הם נדרשים במיוחד. "אני שומע את הדברים ויודע מקרוב עד כמה קשה לייצר כדאיות כלכלית באזורים הללו", אומר אביטן. "הפתרון הוא בקרן להתחדשות עירונית, שבה אמור להימצא סכום של כחצי מיליארד שקלים, שיופנה לטובת קידום פרויקטים בפריפריה. זו הדרך היחידה להביא לשם מיזמים של פינוי-בינוי".  

על הקרן הזו מדברים כבר לא מעט שנים.
"כדי להקים את הקרן ולהשתמש בכספים נדרשה חתימה של שר האוצר משה כחלון, מה שלא קרה בפועל. ועדיין, הצלחנו להקים אימפריה בתקציבים מינימליים. בסופו של דבר מדובר בקרן שהוקמה על פי חוק, כשהמדינה צריכה להכניס את היד לכיס כדי להביא את בשורת ההתחדשות העירונית לכל קצוות הארץ".

עד כמה המציאות הפוליטית השברירית השפיעה על הפעילות שלכם?
"כשאין ממשלה, אי אפשר לאשר חוקים ותקציבים. זה משליך לא רק על הפעילות של משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלא על כל משרדי הממשלה והגופים הרלוונטיים. בנקודת הזמן הנוכחית הכל נמצא בעמדת המתנה, אנחנו מחכים לחוק ההסדרים. ברגע שתוקם ממשלה חדשה והחוק יאושר, גם הקרן תוכל בשעה טובה לצאת לדרך וניתן יהיה להשתמש בכספים שנאגרו בה.

"יש עוד שורה של רפורמות ותיקונים שמחכים לאישור, ועתידים להוביל להסרת חסמים מרכזיים בתחום - דוגמת הורדת רף ההסכמות בקרב בעלי הדירות במיזמי פינוי-בינוי מ-80% ל-67%. עוד תמריץ להתחדשות עירונית טמון בהסכמי גג מול ערים ומועצות, שיביאו לבנייה של עוד אלפי יחידות דיור בכל רשות. אני מקווה שנראה במהלך השנים הקרובות עוד חתימות על הסכמים כאלה".

השחקן המרכזי בשוק הנדל"ן
המצב הביטחוני ומבצע "שומר החומות" העלו שוב על סדר היום את נושא המיגון הלוקה בחסר, כשהדברים מקבלים משנה תוקף על רקע ההחלטה לגניזת תמ"א 38 באוקטובר 2022. "מתקפת הטילים חשפה אותנו לכך שיש בישראל למעלה משני מיליון תושבים ללא מיגון", מרחיב אביטן. "הפתרון הטוב ביותר למצב הוא יישום תוכנית רב שנתית שתקדם מיזמים של פינוי-בינוי. רק בעזרת תקציב מהמדינה שיהיה צמוד להתחדשות העירונית, נוכל לפתור את הבעיה ולמגן את בתי התושבים".

מה דעתך על ההחלטה לסיים את התמ"א בשנה הבאה?
"גם עכשיו וגם לפני שנה וחצי הייתי נגד ביטול התוכנית. תמ"א 38 צריכה להמשיך, אין סיבה להפסיק אותה. כולנו ראינו שבשבועות האחרונים נחתו כאן אלפי טילים ושאנשים נפגעו כי לא היה להם מיגון ראוי. מנגד, כולנו גם ראינו שממ"ד מציל חיים. אני סבור שיש להאריך את התוקף של תמ"א 38 -  ולצידה לקדם גם את התוכנית להתחדשות בניינית, שנותנת מענה לא רק ברמת הבניין הבודד, אלא גם לשכונות, פארקים ודרכי גישה - ובהחלט יש לה יתרונות. שתי האופציות הללו צריכות להיות על השולחן, וכל רשות תחליט איזו תוכנית מתאימה לה".

במבט קדימה, איך אתה רואה את תחום ההתחדשות העירונית בשנים הבאות?
"ההתחדשות העירונית היא נושאת המטוסים שתוביל את המדינה, לא רק בשנים הקרובות אלא גם בעשורים הקרובים – והיא תהיה השחקן המרכזי בשוק הנדל"ן בישראל. רק באמצעות התחום הזה ניתן יהיה לחדש את פני המדינה, להגדיל באופן ניכר את היצע הדיור ולגדל דור צעיר שיחיה בסביבה טובה יותר. כשזיהיתי את הפוטנציאל האדיר שהתחום הזה מציע, אמרתי לראש הממשלה בנימין נתניהו שצריך להקים משרד ייעודי להתחדשות עירונית - עם תקציב מסודר ושר ממונה שיטפל בנושא הזה בלבד מבוקר עד לילה. משרד כזה יסייע לקצר תהליכים ביורוקרטיים, יזניק את ההתחדשות העירונית קדימה ויביא עמו ערך מוסף חברתי וסביבתי. מה צריך יותר מזה?".

עושה רושם שגם אחרי סיום התפקיד, תחום ההתחדשות העירונית עדיין בוער בך.
"אין בכלל ספק. אני חי ונושם את התחום, צמחתי יחד איתו והתייחסתי אליו כאל שליחות. אין לי ספק שהתחדשות עירונית חייבת להיות פרויקט לאומי ואחד ממחוללי הצמיחה בישראל".