הלמ"ס והאוצר ממשיכים בחילופי ההאשמות: דנו בן-חור, יועץ בכיר בלמ"ס, טוען הבוקר כי בנק ישראל והאוצר הציגו מידע מטעה בנוגע להשפעת מבצעי המימון על מדד מחירי הדירות. לדבריו, "שקלול הטבות המימון במדד מחירי הדיור הוביל להשפעה מזערית בלבד, ואם יבוצע כעת – לאחר הגבלת המבצעים – הוא דווקא יוביל לעלייה במדד מחירי הדירות".

כפי שפורסם ב-ice, במשרד האוצר לא אהבו, בלשון המעטה, את הפרסום של הלמ"ס בנוגע למחירי הדיור, אחרי שפורסמו נתונים המצביעים על ירידה ועל סממנים להאטה בשוק הנדל"ן, הגיע פרסום הלמ"ס שהצביע על זינוק במחירי הדירות. את המתיחות הזו אפשר היה להרגיש היטב בדברי הסגנית הבכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, שטענה כי "ללמ"ס יש חיים קלים", מה שלא אהבו לשמוע בלשכה וכבר אז פרסמנו כי הם שוקלים להגיב. בנוסף, חלה מתיחות גם בין האוצר למשרד הבינוי והשיכון על רקע דירה בהנחה. כך קרה ששלושת הגופים, מהחזקים והמשפיעים בישראל על שוק הדיור - נמצאים תחת מחלוקת שלא זכורה בשנים האחרונות.

"הלמ"ס הוסיף הפעם נספח להודעה. הוא התייחס בין היתר להטבות המימון (גם לממ"ד, על זה בפעם אחרת. תפסת מרובה לא תפסת)", הוסיפה בן נאים שבהמשך שלחה עקיצה וכתבה: "חיים קלים היו ללמ"ס. קיבל את השדה הממוכן מרשות המסים. אנחנו עדיין לא". עוד היא הוסיפה: "האם מוצדק לכלול את עסקאות מחיר למשתכן בחישוב משקל הדירות שזכו להטבת מימון?", כתבה.  זאת בהינתן שעסקאות מחיר למשתכן מקבלות משקל אפסי במדד מחירי הדירות הכללי, והוא המדד המרכזי".

כזכור, בשבועות האחרונים פורסמו הערכות מגופים שונים אחרים, שטענו כי היקף הטבות המימון בענף הנדל"ן משמעותי, וכי הוא מבטא בפועל ירידת מחירים שאינה באה לידי ביטוי במדד מחירי הדירות. מנהל רמ"י, ינקי קוינט, המליץ לציבור לא לקנות דירות בטענה שהמחירים יירדו בהמשך, אך בלמ"ס הוציאו נתונים סותרים. כעת, בלמ"ס דוחים את הטענות של האוצר ומבהירים: מדובר במידע מטעה, גם מתודולוגית וגם מבחינת השפעתו האפשרית על המדד.

"לשקלול הטבות המימון השפעה מזערית בלבד". דנו בן חור (דרור סיתהכל)

דנו בן-חור, היועץ הבכיר לסטטיסטיקן הלאומי, הציג את הנתונים בכנס השנתי של אתר מגדילים, שהתקיים היום בבנייני האומה בירושלים. לדבריו, הפערים בין הדיווחים נובעים מהגדרות שונות של שוק הדירות. כך למשל: בנק ישראל מתייחס לכלל נוטלי המשכנתאות, כולל רוכשי דירות יד שנייה. משרד האוצר מנתח רק עסקאות של דירות חדשות, ללא דירות שנמכרו בתכניות סבסוד, ללא דירות עם מסירה תוך פחות משנה וללא דירות שנרכשו עם הטבות צרכניות. בנוסף, נתוני האוצר כוללים רק 5 מתוך 10 אזורי מיסוי בישראל.

בן-חור המחיש את המצב באמצעות משל "העיוורים והפיל" – כל אחד מהגורמים רואה חלק אחר של התמונה, ולכן מגיע למסקנות שונות. לדבריו, הלמ"ס פועלת לפי עקרונות מדידה עקביים, שמתייחסים רק לדירות הרלוונטיות למדד מחירי הדירות החדשות.

בהתבסס על נתוני רשות המסים, הציגה הלמ"ס שני ממצאים עיקריים: משך הזמן הממוצע בין מועד העסקה למועד האכלוס עומד על 3.2 שנים. הטבת המימון הנפוצה ביותר היא מודל 80:20. הלמ"ס העריכה את השפעת מבצעי המימון באמצעות מודל היוון שפותח באוניברסיטת רייכמן ("פורום שווי הוגן"). לדוגמה: הטבת מימון מסוג 80:20 עם מסירה בעוד 3 שנים שקולה להנחה של 6.4%. הטבת מימון מסוג 85:15 שקולה להנחה של 7.0%.

בן-חור הציג גם ניתוח נתוני שלוש השנים האחרונות, ממנו עלה כי: מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-21.8% ללא שקלול הטבות המימון. כאשר משקללים את ההטבות – העלייה מצטמצמת ל-20.5% בלבד. המשמעות: הפער של 1.3% בלבד נובע מכך ששיעור הדירות שנמכרו עם הטבות מימון נמוך ביחס לכלל הדירות שבמדד.

עוד ב-

על רקע פרסום מחירי הדיור: מתיחות בין האוצר ללמ"ס

לכתבה המלאה

לסיכום, בן-חור הבהיר כי שקלול מבצעי המימון במדד באופן שוטף אינו תקין מתודולוגית. לדבריו, אם תתבצע כעת התאמה למדד – דווקא לאחר שמבצעי המימון צומצמו על ידי בנק ישראל – התוצאה תהיה עלייה במדד המחירים, ולא ירידה כפי שטוענים גורמים מסוימים. עוד הוא העריך שמדד מחירי הדירות ימשיך לעלות. "מדד מחירי הדירות ימשיך לעלות ואל תאשימו את השליח, גם אני רוצה שהמחירים ירדו, גם הבן שלי רוצה לרכוש דירה".