1. חודשים ארוכים ישב ציבור שלם על הגדר. הוא שמע הבטחות שהנדל"ן עומד להתרסק, שהקבלנים עומדים לפשוט את הרגל, שהיזמים יקרסו כמו מגדל קלפים. תחילת המלחמה הייתה נראית כמו הסוף של שוק הנדל"ן. דיברו כאן על המשבר בארה"ב ועל אפשרות שהנדל"ן יחזור למחירי 2008.

הקריאות של ינקי קוינט בימים האחרונים רק הוסיפו שמן למדורה (מה חושבים על כך הקבלנים? אפשר לקרוא בראיון עם מנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים ת"א, אלי רוזנטל, בראיון בסופ"ש). קוינט ידע, לכאורה, שמשרד האוצר עומד לפרסם נתונים כואבים, הספקולנטים לחצו ומה רע מבחינתו לשדר אמירות כאלה, אם הוא יודע ששוק הנדל"ן במצוקה? לדבר אחד לא בטוח שמנהל רמ"י ציפה: הוא לא חשב שנתוני הלמ"ס יכו בו בעוצמה כזו, הוא לא חשב שהם יסתרו בצורה כל כך מובהקת את מה שחשב.

אנחנו לא מדברים כמובן על הזינוק במחירי הדירות, שכשלעצמו סותר את הדיבורים על קריסה בשוק הנדל"ן, אלא בעיקר על הנספח החדש שהלמ"ס הוציא ובו הוא התייחס למבצעי היזמים ולעניין הממ"דים, שרבים טענו כי העובדה שדירות רבות נרכשות עם ממ"ד העלו את המחיר הממוצע.

קטסטרופה בתל אביב? המחירים עלו ב-10%. שכונת המשתלה, תל אביב (אסף פרץ)

ומה קרה בפועל? "השפעה זניחה של הטבות המימון", קבעו בלמ"ס, תוך שהם מסבירים כי רק 14.4% מהדירות החדשות נרכשו בשיטה הזו. אנחנו מזכירים לכם כי מדד הדירות כולל בתוכו את דירות יד שנייה, שהן הרוב בסיפור הזה, כך שההשפעה, כך מצאו בלמ"ס, נאמדת באחוזים בודדים בלבד. את הנתונים הלמ"ס שאבה מרשות המסים, ולפי הנתונים האלה, כמחצית מהטבות המימון הן הטבות 20/80. רוצים לומר: רוב ההטבות המימוניות הן אכן הורדה במחיר בפועל, אבל בניגוד לעמדת האוצר, שטוען כי רוב ההטבות המימוניות הן 15:85, הלמ"ס טוען שלא כצעקתה.

את נתוני הממ"דים אפשר היה לראות דרך המספרים: בזמן שכולם דיברו על כך שמספר הדירות הישנות (לפני 1992) שנמכרות עם ממ"ד מזנק, בפועל - מדובר ב-5%, נתונים רגילים למדי, שסותרים את הטענות.

אנחנו מזכירים כי קוינט טען גם שמחירי הקרקעות בשדה דב ירדו משמעותית. הוא אכן צדק, אבל יש כאן נתון נוסף שלא נלקח בחשבון: יחד עם הוצאות המימון ועלויות הבנייה שעלו בעשרות אחוזים, היזמים טוענים כי המחיר הסופי של הקרקע ליחידת דיור דווקא עלה. 

2. את עיקר החיצים ספגה השנה העיקר תל אביב. אמרו שהמחירים בה קורסים לאור מחירי הדיור, שאין טעם לנסות לקנות בה דירה, שהמחירים צונחים משום ששם יש את המאגר הגדול של הדירות הלא מכורות. בפועל, נחשו מי העיר שרשמה את הזינוק הגדול ביותר במחירים? ניחשתם נכון. המחירים בת"א עלו ביותר מ-10 אחוז. אם מישהו חשב שמחיר דירה ממוצעת ירד בחצי מיליון שקל, מתברר כי ההפך הוא הנתון - כך לפחות לפי הנתונים של הלשכה. ובצפון המוכה, שספג מכה גדולה במלחמה? גם שם המחירים עלו בכמעט 10%. 

"אנחנו לפני קטסטרופה", טענה ב-2021, רגע לפני הזינוק הגדול. שקד (פלאש 90, אבשלום ששוני)

3. בתחילת השבוע הנוכחי, כך מעריכים מקורות עמם שוחחנו אתמול, תיערך שיחה בין ראשי האוצר ללמ"ס. הם יצטרכו לראות כיצד הם מוצאים "פשרה" בעניין הנתונים - אחרת, כל צד ימשוך לכיוון שלו. לאוצר יש סיבה טובה למשוך את המחירים למטה - הוא זה שאחראי, בסוף, על הורדת מחירי הדיור. הלמ"ס, מנגד, ייתפס כגוף לא רציני אם משם תצא הודעה שפירושה "טעינו". השאלה היא איך מתקנים את העיוות שנוצר, והאם זה בכלל ניתן לתיקון.

ואולי, אולי הציטוטים של קוינט מהימים האחרונים הם אלה שגרמו לעיוות מסוים, כשחלקים רבים באוכלוסיה תהו האם אנחנו בדרך לקריסה של הענף כולו. קוינט בטוח לא אשם. הוא בסך הכל אחראי על ניהול הקרקעות של מדינת ישראל. בסוף, דבריו הם תחזית שצריך לקחת בערבון מוגבל. מספר אמרות מהעבר, בנושא הזה, מצאנו בארכיון. הנה שניים מהם: הראשונה של קוינט מ-2022, אז הוא טען כי הפתרון להורדת מחירי הדיור הוא הגדלת ההיצע. בשורה התחתונה, ההיצע לא גדל משמעותית מאז. השנייה הייתה של שרת הפנים לשעבר שקד, שבינתיים הצטרפה לחברת נדל"ן. היא טענה בזמנו כי "משבר הדיור הוא הקשה ביותר - אנחנו לפני קטסטרופה", מה שרחוק מאוד מהמציאות.

ואולי הפתרון של המדינה לשוק הנדל"ן, צריך להתחבא בציטוט ההוא של קוינט לגבי עניין ההיצע. יכול להיות שקוינט לא ראה את הנולד, אבל לא בטוח שהציטוט הזה הוא מיותר. קוינט בא להזהיר את השוק מפני הטבות המימון מפני שהן מסכנות אותו ויכול להיות שהדבר היחיד שהיה צריך לשנות הוא את העוצמה ולא את המסר.

עוד ב-

"מחירי הדירות יירדו? אולי ינקי קוינט הסתנוור מהמחירים בשדה דב"

לכתבה המלאה

אחרי שניסתה במשך שנים לפגוע בצד הביקוש, דרך העלאת המס למשקיעים, אך ללא הצלחה - המדינה חייבת להגדיל משמעותית את נתוני גמר הבנייה. כיום, במקום לייצר 70-80 אלף כאלה בשנה כדי להדביק פערי עבר, היא מייצרת כ-55 אלף בלבד. כך לא מורידים את מחירי הדיור.