אם היה צריך עוד נתון שיחדד את הירידה של הרוכשים הפוטנציאלים והמשקיעים מהגדר, הוא היה נתוני המשכנתאות של בנק ישראל לחודש דצמבר. ספק אם מישהו מהכלכלנים באוצר או בבנק ישראל עצמו חזה נתון כזה: 13.8 מיליארד שקל זה לא נתון חריג - זה נתון שיא, אלה מספרים שמשקפים ימים שבהם הנדל"ן בישראל התפוצץ. כדי להסביר זאת במספרים, אז מדובר בשיעור כפול בערך מהממוצע בשנה שעברה. כל זה, נזכיר, קורה בשנת מלחמה שבה הריבית עומדת על 4.5%, כשריבית הפריים היא 6% והריבית הממוצעת למשכנתאות עומד על 5.3% בערך.

אם מישהו שאל את עצמו מדוע הנתונים האלה לא השתקפו בנתוני הלמ"ס אתמול, התשובה היא פשוטה: אלה פרסמו נתוני נובמבר, ואלה נתוני דצמבר. הנתון הבא של הלמ"ס, בחודש הבא, אמור לשקף היטב את הנעשה סביב מספר העסקאות. נכון, לא תמיד אנחנו רואים כי נתוני המשכנתאות והעסקאות זזים לאותו כיוון על הגרף. זה נובע מכך שלעתים מספר העסקאות נמוך, אבל מספר העסקאות גבוה כיוון שאנשים לוקחים לעתים משכנתאות באיחור מסוים, בסמוך לאכלוס או לפני מדרגות אחרות בהתאם להסכם עם היזם.

כדי להבין כמה הנתונים האלה חריגים, די להסתכל על נתוני העבר: זוכרים מתי נגיד בנק ישראל החל להעלות את הריבית? זה היה באפריל 2022, זמני שיא מבחינת ביקושים, שהחלו להצטמצם בהדרגה מאז. במרץ 2022 נרשמו נתוני שיא והיקף המשכנתאות עמד על 13.4 מיליארד שקל. כלומר, ההייפ של 2022 חוזר - לפחות מבחינת נוטלי המשכנתאות.

בשנת 2024 כולה, היקף המשכנתאות עמד על קצת יותר מ-93 מיליארד שקל, עלייה של יותר מ-31% ביחס ל-2023. קשה מאוד לתרץ זאת בתחילת המלחמה, שהחלה רק בשליש האחרון של השנה שעברה. זה לא מסביר פער כזה וגם מבצעי הקבלנים לא יכולים להסביר אותו - רוב הפרויקטים שהעניקו הטבות, יהיו מוכנים רק בעוד שנתיים עד ארבע שנים, אז כמחצית מהתשלומים עבור הדירות שנרכשו בחודשים האחרונים יעברו בהדרגה.

אפשר להסביר חלק מהזינוק הזה בהלוואות הבלון של הקבלנים, ששוברות שיאים ובדצמבר הגיעו ליותר מ-3 מיליארד שקל, בערך 23% מכלל המשכנתאות. הלוואות הבלון נלקחות על ידי היזמים במסגרת הטבות המימון. הם לוקחים על עצמם את תשלום הריביות כדי שרוכשי הדירות יהיו פטורים מתשלום בתקופת הביניים.

לפעמים, המדד הוא רק תירוץ. בנק למשכנתאות (shutterstock)

לצד זה, בבנקים מספרים לנו שעניין המע"מ דחף את הרוכשים למשרדי המכירות. לא ברור מה האינטרס של הדוברים, אבל דבר אחד בטוח: קשה מאוד להאמין לכך שמדובר במספרים שנובעים מעניין המע"מ. אדם שחתם על חוזה לרכישת דירה בדצמבר, לא נוטל משכנתא מיד. התהליך הוא לא קצר כל כך. יכול להיות שאת ההשפעה של רוכשי דצמבר נראה רק בחודש הבא.

גם בחלק מהבנקים הודו כי בשל עומס, חלק מהחתימות נדחו לחודש הבא. זה לא מסתדר עם הנתונים החלשים של מספר העסקאות בנובמבר ובטח שלא עם העובדה שהחיסכון של רוכשי הדירות נאמד ב-0.85% מערך הדירה. אין לזלזל בזה, אבל נזכיר: רוב הקבלנים לא פוטרים את בעלי הדירות לגמרי מעליית המע"מ. השיעור שלא נכלל בעסקה הוא שיעור המקדמה. אם היינו מבינים שרוב הרוכשים שילמו את הכסף מראש, היינו מאמינים לזה. אבל קשה מאוד להשמיע טענה כזו, בזמן שכל הנתונים מראים שחלק גדול מהעסקאות ניתן באמצעות הלוואות קבלן ומקדמה נמוכה, בזמן שכולם טוענים שנטילת המשכנתאות נדחתה בשנתיים בשל הטבות המימון האלו.

כעת נותר לחכות לנתוני ינואר וכמובן - למדדי הדירות שיתפרסמו בחודשיים האחרונים של השנה. צריך לזכור - היקף ההלוואות הוא עדיין לא מדד לעליית מחירי הדירות. השאלה, בסוף, היא איפה קונים. כפי שראיתם במדד הקבלנים שפרסמנו בשבוע שעבר, מה שקובע את המחיר הוא אזור הקניה. ישראל קנדה מוכרת הרבה פחות דירות מי.ח דמרי, אבל המחיר הממוצע שלה הוא מעל 6 מיליון שקל, בזמן שדמרי מוכר דירה ממוצעת בשליש מחיר. דין תל אביב אינו כדין אופקים.

עוד ב-

נתוני המשכנתאות מלמדים: מה יקרה למי שטרם רכש דירה בישראל?

לכתבה המלאה

בשורה התחתונה, אולי בבנק ישראל ובמשרד האוצר צריכים להודות: מבצע המע"מ השפיע בשוליים, אבל לא הוא "הזניק" את הרוכשים למשרדי המכירות. מדובר בחלק ממה שאנחנו מכנים התפרצות ביקושים וירידה של חלק מהמשקיעים מהגדר אחרי שהבינו עוד בתחילת דצמבר שלא יהיה שינוי בעניין מס הרכישה, שיישאר גבוה.