בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל את נתוני המשכנתאות של חודש נובמבר. רבים מדברים על הריבית, שעומדת על 5.8%-5.5% (בנק מזרחי הכי יקר), מה שיוצר עיוות של עשרות אלפי שקלים בחישוב הכולל. ההתעסקות בריבית מאפשרת לנו להזיז את הדבר האמיתי הצדה: ואלה נתוני המשכנתאות לפי גודל הלווה. לפי נתוני בנק ישראל, גדל חלקם של משקי הבית שנוטלים הלוואות גדולות יחסית, כלומר בין 2-4 מיליון שקל משכנתא. ברור שנוטלי הלוואות כאלה, הביאו מהבית מימון גבוה יותר, לרוב 40%, אחרת הבנקים לא היו מאשרים להם לקחת משכנתא במימון של 75%, אלא אם הם משתייכים לעשירון העליון.

כשמסתכלים על הנתונים, אפשר להבין את גודל המחדל: במקום לטפל במחירי הדיור, המדינה נותנת לכם עוד אפשרויות מימון. היא מאפשרת לאחד בין המשכנתא עם ההלוואות לכל מטרה שלקחתם (על פניו צעד טוב, אבל למה צריך את זה מלכתחילה?), נותנת הטבות מסוימות למילואימניקים ושוקלת לעשות צעד (שעלול להתברר כהרסני) לאישור נטילת משכנתאות ל-40 שנה (שיאפשרו לכם אמנם להחזיר פחות כסף בכל חודש, אבל מחישוב שערכנו כאן עולה שבשל עליית מחירי הדיור, תשלמו סכומים דומים למה שהייתם משלמים לפני הגל האחרון, א"י) ובמקביל - מנסה להילחם במחירי הדיור דרך סילוק המשקיעים - בינתיים ללא הצלחה.

אם נתעמק בטבלת המשכנתאות, נבין שהבלון (תרתי משמע) עלול להתפוצץ בקרוב. זה עדיין לא אומר שמחירי הדיור יירדו, ממש לא, אבל זה אומר שאולי זוגות יתחילו להבין שאפשר לרכוש דירה מיד שנייה בישראל (יש דירות נהדרות כולל ממ"ד, דירה מיד שנייה היא לא בהכרח דירה ישנה), ולא ללכת על דירה חדשה בכל הכוח, עם סיכון גבוה.

אז מה רואים בטבלה? ראשית, שמספר נוטלי המשכנתאות להלוואות שבין 2-4 מיליון שקל הולך ועולה. גובה המשכנתאות הכולל של הלוואה מסוג זה עמד נכון לתחילת 2020 עמד על 21.6 מיליארד שקל, כשהיום עומד משקלם על כ-69 מיליארד שקל - יותר מפי שלושה בתוך ארבע שנים. הלכנו תשע שנים אחורה, עד 2011, כדי לבדוק האם בחלון הזמן הזה נרשמה קפיצה של פי שלושה בהלוואה מסוג זה - והתשובה היא שלילית.

רוצים בסיס לנתונים האלה, שמסכנים את משקי הבית? גם מספר משקי הבית שלהם כמות משכנתא בפיגור עלתה. בחודש נובמבר עלתה כמות המשכנתאות שנמצאות בפיגורים לשיא חדש של 3.415 מיליארד שקל. יכול להיות שמה שגרם לכך זה סיום תוכנית הקפאת החזרי המשכנתאות בעקבות המלחמה, אחרת אין הסבר מניח את הדעת לקפיצה כל כך גדולה - אחרי שחודשיים קודם עמד הרכיב הזה על 3.094 מיליארד שקל - עלייה של כ-278 מיליון שקל. מדובר במשכנתאות באיחור של 90 יום ומעלה, שעד לפני המלחמה היה מתחת לרף של 3 מיליארד שקל.

רוצים להבין איך גדל כל כך משקל האנשים שלוקחים משכנתאות גבוהות, בעיקר 2-3 מיליון שקל? ובכן, זה פשוט: אם בשנת 2020 רכשתם דירה בסכום של 2 מיליון שקל, סביר להניח שלפי נתוני סוף השנה מחירה יעמוד על כ-2.74 מיליון שקל. עזבו רגע את ההחזר החודשי, בואו נדבר על מספרים. אם זוג ממוצע חסך 500 אלף שקל לדירה בשנת 2020, ומצבו הכלכלי לא השתנה בהרבה (נניח שחסך עוד 100 אלף שקל, יוקר המחיה בישראל מהדהד, קשה מאוד לחסוך במצב הנוכחי), הוא נאלץ לעבור ממשבצת לווה של 1.5 מיליון שקל למשבצת של 2.14 מיליון שקל.

נתון כזה משנה את התמונה ואת הסטטיסטיקה, ובעיקר משקף את המצב העגום של נוטלי המשכנתאות בישראל, בעיקר אלה שבימים אלה נוטלים הלוואות בריבית כמעט חסרת תקדים. התמונה הזאת מלמדת דבר נוסף - מי שלא עלה על הרכבת ב-2021, או לכל המאוחר ב-2022, יכול להיות שפספס אותה, והוא צריך לרדת ברמת החיים כדי לרכוש דירה. בשורה התחתונה, מי שמרוויחים מכל המהלכים האחרונים, אם תהיתם, הם לא אתם אלא הבנקים.

עוד ב-

משכנתא ל-40 שנה: האם זה הפתרון לעליית מחירי הדיור?

לכתבה המלאה

חשוב להדגיש שהמחיר הממוצע של דירת 3 חדרים חדשה בחלק מערי הפריפריה חצה את רף ה-2 מיליון שקל. עכשיו תחשבו על אותם זוגות שרוכשים דירה שלא בפריפריה, אלא במעגל השני והשלישי בתל אביב - אתם מבינים מדוע משקל האנשים שלוקחים משכנתאות גבוהות מזנק? זו הסיבה. אם מחירי הדיור ימשיכו לעלות, סביר להניח שמשקלם ימשיך לעלות ובנוסף, גם גובה המשכנתאות בפיגור יעלה. זה מסוכן מאוד ואם המדינה רוצה לפעול להורדת מחירי הדיור יש לזה בעיקר פתרון אחד: הגדלת ההיצע. כפי שחשפנו כאן, ישראל נמצאת בפיגור גדול מהעבר ולכן גם בניית 70-80 אלף דירות בשנה לא תספיק.