הבנקים וחברות המימון הבינו כבר בתחילת השנה, פחות משלושה חודשים אחרי ה-7 באוקטובר, שמחירי הדירות נמצאים בעלייה מתמדת. עד לאחרונה, בנק לאומי שיתף פעולה עם הקבלנים כדי לנסות ולהניע את הענף מחדש - הוא חילק הלוואות קבלן לכל דורש (תחת בדיקת חיתום כמובן) ועכשיו, אחרי שרשם את הקפיצה הגדולה, הוא שם רגל על הברקס ומצהיר שהוא דואג ללקוחות.

אם דאגת הלקוחות היא לב העניין, מעניין מה תגידו על הרעיון החדש של גופי המימון והבנקים, שרוצים למתוח את החבל רק עוד קצת: הם רוצים להעניק לכם משכנתא ל-40 שנה. קנו דירה היום ותסיימו לשלם אותה בפנסיה. אם אי אפשר להיאבק במחירי הדיור - בואו נאפשר לכולם לקנות דירה, ובעוד 30 שנה משרד האוצר ינסה לפתור את המשבר של אותם זוגות שעוד מעט יוצאים לפנסיה.

במקום שהמדינה תטפל במחירי הדיור, הם מצאו פתרון: אפשר לשלם 11 אלף שקל על משכנתא של 2 מיליון שקל - הלוואה גדולה יותר שתסייע לכם להתמודד עם העלאת מחירי הדיור. יש מי שסבור שזה לא רק רעיון מטופש, אלא אפילו חצוף - איך יכול להיות שאחרי הפגישה של הבנקים עם אורי סופר, סגן המפקח על הבנקים, שבה הוא הזהיר מפני סכנה לענף, גופי המימון מסוגלים לחשוב על רעיון כזה?

זוהי הוכחה נוספת לכך שהדבר האחרון שמעניין את גופי המימון הם אתם, הלקוחות. תפקידו של המפקח על הבנקים הוא לפקח על הבנקים, ולא על הציבור.

כדי להבין טוב יותר איך הסיפור הזה הולך לעבוד, הנה קצת מספרים: זוג בן 35 רוכש דירה ממוצעת ב-3 מיליון שקל. הוא משלם היום 150 אלף שקל, מקבל הלוואת קבלן של 850 אלף שקל, מיליון שקל בסך הכל, ואת כל הכסף הוא יתחיל להחזיר בעוד שנתיים.

נניח שאז יהיה לו ההון העצמי הדרוש (כמובן, למשכנתא תתווסף גם ההלוואה שלקח "לכל מטרה") - במקום לשלם 11 אלף שקל, הוא, ישלם 9,500 שקל - אתם מבינים שאין כאן עזרה אמיתית? 1,500 שקל בחודש זה הרבה, אבל הזוג הזה יסיים את המשכנתא שלו בגיל 75, הרבה אחרי שהוא ייצא לפנסיה. על מה הבנק בונה בדיוק? על הירושה של ההורים? אין הסבר הגיוני אחר לכך, בטח לא כשההכנסה הפנויה של זוג ממוצע בישראל הולכת וקטנה והמחירים רק הולכים ועולים.

הנה עוד דוגמא טובה: נניח שלפני שנתיים זוג ממוצע רכש דירה בשרון ב-3 מיליון שקל. כיום, אותה דירה תעלה 3.4 מיליון שקל (עלייה הגיונית של 13.3% מסוף 2022 עד סוף 2024). לקחנו הון עצמי של אותו זוג לרכישת דירה בסדר גודל כזה (נניח 1.2 מיליון שקל, מה שאין לרוב הזוגות) והתאמנו מסלול מסוים ל-30 שנה (1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 פרשליש משתנה צמודה כל 5 שנים, ובסך הכל - משכנתא של 2.2 מיליון שקל - די הגיוני במצב היום).

לפני שנתיים (בריבית פריים נמוכה) הם היו משלמים 9,275 שקל. היום, יחד עם הריבית הגבוהה פלוס מחיר דירה גבוה יותר הם ישלמו 13,190 לערך שקל, כלומר, הבדל של 3,915 שקל שנובע מעליית הריבית והעובדה שמחיר הדירה עלה ביותר מ-13% בשנתיים האלה. עכשיו "מתחנו" את המשכנתא ושיחקנו עם המספרים. לא תאמינו מה קיבלנו: מחיר הדירה אמור לנוע סביב 9,194 שקל, בריבית סבירה שתנוע סביב 4%. הבנתם מה קרה כאן? במקום לעצור את מחירי הדיור, מחירי הדיור עלו, ואתם תשלמו על אותה דירה בדיוק, זו שרציתם לקנות שנתיים קודם - פחות או יותר את אותו החזר חודשי - רק שתסיימו לשלם על הדירה 10 שנים מאוחר יותר.

אחרי שלא האמנתם למה שאתם קוראים - השאלה שנותרה היא מה כדאי יותר לאוצר, לנסות ולהוריד את מחירי הדיור בכוח, על ידי תכנית לעשר שנים, שכוללת שחרור קרקעות מסיבי של רמ"י והאצת הליכי התכנון, תוך הקלות מס משמעותיות לזכאים, או להאריך את גובה חיי המשכנתא? האם לא כדאי להתמודד בדרך טובה יותר עם הקושי של הזוגות הצעירים, שנאלצים לדחוף את ההלוואות לכל מטרה שלקחו לתוך המשכנתא? או לחלופין, לאשר להם לדחות את ההלוואה בחצי שנה רק כדי לשלם החזר גבוה יותר בעתיד?

שלא תבינו לא נכון, הרעיון בבסיסו הוא טוב - מקורות המימון יכולים לסייע לזוג צעיר לרכוש דירה מבלי לשלם יותר בכל חודש. אבל מה קורה בפועל? מקורות המימון מתדלקים עסקאות ובכך גם את מחירי הדיור - הם יגרמו לכם לשלם הרבה יותר - פעם אחת באמצעות הארכת חיי המשכנתא ופעם שנייה - כי הריבית יקרה מאוד ולמעשה תשלמו יותר ריבית בסך הכולל של ההלוואה. אם אפשר לעשות את זה על חשבון הלקוחות - למה לא?

האמת היא שמקורות המימון אינם אשמים במצב. מי שאשמה זו המדינה. במשך שנים היא הזניחה את שוק הדיור. במקום לספר לנו למה היא לא מצליחה לייצר עוד 60 אלף דירות בשנה, הם מציגים את נתוני הלמ"ס, שמראים שיש 70 אלף דירות לא מכורות, אבל לא מספרים לכם שרובן לא מוכנות לאכלוס וחלקן אפילו רק בשלבי עלייה לקרקע. 

אם נחזור רגע אחד למה שכתבנו בהתחלה - רכישה דירה עם אפס אחוז מימון, תבינו שחלק מהזוגות לא רק ישלמו את אותה משכנתא בדיוק בעקבות העלייה במחירי הדיור, הם ייקחו גם הלוואה בנקאית, או חוץ בנקאית, לכל מטרה - כדי לממן את ההון הראשוני הנחוץ. סביר להניח שההכנסה הפנויה שלהם תרד בעוד 3-4 שנים. הם יצטרכו לקחת הלוואה לכיסוי המינוס או לפרוס מחדש את ההלוואה הקיימת והגלגל הזה ימשיך ללוות אותם למשך שנים ארוכות.

לו הייתם בנק, סביר להניח שהיינו מציעים את אותו דבר. הרי בסוף, השורה התחתונה של הבנק הוא יחס תשואה להון, או במילים מכובסות - רווח. שיחה עם הקבלנים חושפת את האמת: רובם לא יזהירו אתכם, אבל אם לא תוכלו לעמוד בתשלומים, תצטרכו לשלם קנס של 7% (פחות או יותר ההון העצמי שנתתם) והם יוכלו למכור את הדירה לבא בתור. זה יהיה כתוב בחוזה, שחור על גבי לבן, כך שלא תוכלו לעשות שום דבר עם הנתון הזה. באותו שלב, הבנק ינצל את המצוקה, יעמיד לכם הלוואה ל-40 שנה כמו שהוא רוצה. מצד אחד, הוא יפתור לכם את הבעיה בטווח הקצר - אבל בטווח הארוך, זה עלול לגרום לחורבן.

משבר הנדל"ן שהחל בתחילת 2023 בשל עליית הריבית החריף עם המלחמה. הקבלנים מצאו את עצמם אובדי עצות - מה אפשר לעשות בתקופה כזאת, כשהים סוער, מלבד להכניס את הראש מתחת למים ולהמתין עד יעבור זעם? מכירות הדירות ירדו בעשרות אחוזים, וזו הסיבה לכך שהפתרון היחיד שלהם היה הטבות - זה התחיל עם שדרוג המטבח והמזגנים, נמשך עם הוספת חניות ונגמר באחוזי מימון גבוהים. בפרויקטים שונים, בעיקר בפריפריה אבל מאוחר יותר גם באזורי ביקוש במרכז, ההטבות היו מפליגות והגיעו עד ל-5% הון עצמי ברכישת דירה, כשאת השאר תשלמו בסוף. חלק מהקבלנים פטרו את הרוכשים ממדד תשומות בניה. בלי ששמנו לב, הם העלו מחירים בתמורה לעסקה וכך הקפיצו את מחירי הדיור.

עוד ב-

לאחר הפרסום ב-ice: זו החלטת בנק ישראל על המשכנתאות

לכתבה המלאה

חשוב לציין כי היוזמה הזו של הקבלנים, להעניק הטבות מימון מסוכנות, הגיעה אחרי הרבה מחשבה. עבורם - זו הייתה החלטה נכונה. הם הצליחו לעורר את שוק הנדל"ן ולגרום לאנשים לקנות דירות בתקופת מלחמה וריבית גבוהה, אבל הסיכון עבור הרוכשים גדל - היום הם שילמו 100 אלף שקל על דירה בדרום, אבל בעוד 3-4 שנים הם יצטרכו לשלם עוד 600 אלף שקל מההון העצמי שלהם ואת השאר במשכנתא. זה מקרה טוב - מה קורה אם הם רכשו דירה במרכז? לתת היום 200 אלף שקל תמיד אפשר, אבל ביום שהם יצטרכו להמשיך - אנחנו עלולים להתעורר לכאוס.