נתוני הרבעון השלישי של השנה בנושא התחלות הבנייה בישראל לא הותירו מקום לספק: ירידה של 10% בהתחלות בנייה בישראל. הנתונים האלה צריכים להדאיג את ראשי המשק, אבל הם לא באמת מדאיגים אותם: לצד תכניות חדשות להגדלת היצע הדיור והשאיפה לבנות לגובה, הלמ"ס מוכיח שוב כי בישראל, שמתמודדת עם היצע נמוך יחסית של דירות לרכישה, ממשיכים לבנות פחות ולהעמיק את גודל הבעיה.

לעתים, אנשים נוטים להתייחס לנתוני הלמ"ס בזהירות. כשנתוני התחלות הבנייה נמוכים, אבל נתוני גמר הבנייה גבוהים, אפשר להניח שהשוק היה מוצף והיזמים לא משכו היתרים. אבל בישראל, גם נתוני גמר הבנייה מציגים ירידה, אפילו גבוהה יותר מאשר הירידה בהתחלות הבנייה. אז מה הסיבה לכך שהיזמים תוקעים מקלות בגלגלים?

מבדיקה שערך עו"ד דן הלפרט, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, המייצג בעלי דירות, עולה כי בתל אביב בלבד, ישנן קרקעות לבניית 2,500 דירות, אך בפרויקטים האלה היזמים לא מקדמים את ההיתרים. צריך להבין רגע את הנתונים האלה: אם ליזם יש קרקע, והוא עומד לקבל היתר בנייה, למה בעצם שלא ימשוך את ההיתר ויתחיל לבנות? יש לכך סיבות רבות ומגוונות. יזם יכול לעכב ביצוע כשהוא רואה שהמכירות בפרויקטים באזור נמצאות בירידה, או כשהריביות גבוהות.

שכונת המשתלה בתל אביב (אסף פרץ)

בסוף, כשיזם מתחיל לבנות, הוא צריך מימון. הוא פונה לבנק, וזה מוכן ללוות את הפרויקט בריבית של 8%. היזם קורא שהנגיד עומד להוריד את הריבית ל-4% עד סוף 2025, והוא יודע שאולי במצב הזה, יחד עם האופטימיות בשוק, הוא יקבל הלוואה ב-7%, אולי אפילו פחות. אם יבנה היום, מישהו יצטרך לממן את עלויות המימון וזה יהיה, כמובן, אנחנו - הרוכשים. פרט לכך, היזמים מעדיפים לא לשלם כבר עכשיו אגרות והיטלים אם הם לא עולים מחר על הקרקע.
יש כאן סיכון, אבל הוא מחושב. יזם שלא מוציא היתר בזמן, יכול למצוא את עצמו מתחיל את כל התהליך מחדש. אם יש לו קשרים מספיק טובים וידע, זה לא אמור לשנות את דעתו. הוא יכול לבנות בעוד 3 שנים אם הוא מאמין שמחירי הדיור יעלו. 

אז מה כל כך מפחיד בנתונים של עו"ד הלפרט? לדבריו, הפגיעה המכוונת של היזמים בצד ההיצע עלולה לגרום בסופו של דבר לעליית מחירים, זאת בזמן שהמדינה מנסה לטפל בהורדת הביקוש על ידי הברחת המשקיעים (דרך מס הרכישה, למשל).

לפני שנשאל אותו, עשינו בדיקה כללית לגבי היתרי הבנייה בתל אביב, שנחשבת למובילה בתחום. מצאנו כי במחוז תל אביב לבדו הונפקו יותר מ-16 אלף היתרים. זה הרבה? ובכן, מדובר ב-20.6% מכלל היתרי הבנייה שהונפקו בישראל. כמה מהתחלות הבנייה היו בתל אביב? 19.9%, כלומר, מעט מתחת למספר ההיתרים שהונפקו. מצד שני, קשה להסתמך על הנתון הזה, משום שהתחלות בנייה מתבססות על נתוני ישנים יותר - כמות ההיתרים שהונפקו עוד קודם.

כדי להבין מה מצבה של תל אביב לעומת המצב בעבר, לקחנו את נתוני אוקטובר 2023 עד ספטמבר 2024 לעומת המצב שנה קודם. נכון, בתקופה הנוכחית הייתה מלחמה, ועדיין - מעניין לראות את המגמה. מהבדיקה עולה כי החלו להיבנות כ-4,800 דירות כששנה קודם נבנו מעל 5,500 כאלה. גם שנתיים קודם המצב היה דומה. איפה מצאנו ירידה? רק בשיא הקורונה, בין אוקטובר 2020 לספטמבר 2021 - אז נבנו כ-3,100 דירות. בסך הכל, כמחצית מכלל הבניות בבנייה פעילה היא בתל אביב והמרכז. בתל אביב בלבד - קצת יותר מרבע. אגב, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נבנו כ-3,450 דירות בהתחדשות עירונית בעיר (יש עלייה ממוצעת בהיתרים בשוק ההתחדשות העירונית ב-2024).

עו"ד הלפרט לא טוען כי התחלות הבנייה בתל אביב נמוכות, הוא רק שם דגש על כך שההיצע יכול לגדול עוד יותר, אם המדינה תעשה צעד ותכריח את היזמים להוציא היתרים. השאלה היא האם המדינה יכולה לעשות זאת. בגדול, המדינה יכולה לעשות הכל באמצעות חקיקה, אבל נראה שדווקא בתקופה הזאת, היא לא תרצה להקשות עוד יותר על היזמים, שעלולים להצביע ברגליים ולא לגשת למכרזים.

מצד שני, יש מספיק התחלות בנייה בתל אביב.
"בשורה התחתונה, גם אם לא יהיה מחסור, עדיין יש כאן 2,500 יחידות שאפשר לבנות, וכשנמנעים מכך שישתחררו פחות דירות בשנתיים הקרובות - זה משפיע על המחירים. ככל שיש יותר היצע המחיר יורד. כאן מצאתי הגבלה של ההיצע שנובעת ממצב השוק. היזמים מעדיפים לדחות את תחילת ביצוע העבודות. כל ההיתרים האלה הם בהחלטת ועדה והם לא נכללים במניין הדירות הלא מכורות. להחלטת ועדה יש תוקף של שנתיים, והוא ייעלם".

אולי זה לא מזיז ליזמים?
"הם יהיו בהפרת הסכם, מול בעלי הדירות. להסכם בהתחדשות עירונית יש מועדים מאוד ברורים".

כל הדירות במסגרת התחדשות עירונית? כי העירייה תאריך היתרים אחרים.
"הרוב בהתחדשות עירונית. בעלי דירות לא צריכים לתת ארכה. אם נגיע לדין ודברים בצורה הוגנת בין יזם ובעלי הדירות ואני אשתכנע בשיחה עם שמאי מטעם בעלי הדירות שאכן יש כאן בעיה כלכלית שלא מאפשרת להוציא לפועל את הפרויקט, אמליץ לבעלי הדירות לאמץ מנגנון מסוים. המנגנון יעבוד לפי התקדמות, על ידי הפחתת תמורות מסוימת. איך יודעים מהו? נבדוק את המצב לאחר סיום המכירות, ראה מה אומר הדוח הכלכלי ואת שורת הרווח של היזם. אם הוא ירוויח יותר מדי, נתקן את התמורות של בעלי הקרקע שוב כלפי מעלה. בכל מקרה אחר שירצו לדחות פרויקט, בעלי הדירות יסרבו".

עוד ב-

יש לכם בניין שעובר התחדשות עירונית? זהירות, הגנבים בדרך

לכתבה המלאה

מה החשש הגדול?
"כשמסתכלים על מצב קיים, זה לא אומר שזה יהיה המצב בסוף הפרויקט. יכול להיות שהשוק יחזור והריביות ירדו, עלויות המינופים ירדו וכך גם עלויות הביצוע. אם המכירות יחזרו להיות כמו פעם תהיה עליית מחירים. פרויקטים יחזרו לערכים שהיזמים צפו לפני מספר שנים ואז הכדור יהיה בידיים שלהם".