יש ויכוח אחד, והוא כנראה הנפוץ ביותר בכל פעם שמשכיר ורוכש דירה מתחילים לקיים שיחת חולין על נדל"ן. הוויכוח הזה גדול יותר משאלת ימין או שמאל, אפילו משאלת מסי או רונאלדו - הישראלים חלוקים, ונראה שהתעלומה הזאת אף פעם לא תיפתר, בטח לא בשיחת סלון.

השאלה האם כדאי לרכוש דירה או לשכור דירה, מצריכה מחשבה מעמיקה, ניתוח אנליטי, בדיקה קפדנית של אזור הנכס ויש עוד כל כך הרבה שאלות שרק הולכות ומסבכות את העסק. חלק מהשאלות תיאורטיות: אפשר להתמקח על מרכיב הכדאיות הכלכלית של פרויקט מסוים, אבל אף אחד לא יכול לדעת מה יהיו מחירי הדירות מחר.

יש לא מעט טענות של שוכרי הדירות בוויכוח הזה, אבל הנה 3 הטענות המרכזיות:
1. אנחנו חיים בבועה. מחירי הדירות יירדו בקרוב.

2. אין לנו הוצאות. בעל הדירה משלם על התיקונים. זה חוסך לנו אלפי שקלים בשנה.

3. בזמן ששמתם את כל ההון העצמי שלכם בעסקה, אנחנו מפנים אותו למקור אחר: צוברים ריבית על הקרן.

אם צריך לסכם את הטענות המרכזיות של בעלי הדירות בויכוח הזה, אז אלה 3 המרכזיות:
1. מתי מחירי הדירות ירדו לאורך זמן? אין לזה שום הוכחה היסטורית. אפילו במלחמה ועם ריבית גבוהה, מחירי הדירות ממשיכים לעלות. מחירי הדירות ימשיכו לעלות בקרוב.

2. אתם לא יכולים לתקוע מסמר בלי אישור של בעל הדירה. אתם לא חוסכים, אלא זורקים כסף לפח. לנו יהיה נכס, אתם מפנים את הכסף העודף שלכם אלינו.

הגיע הזמן לפתור את השאלה המורכבת (צילום: shutterstock)

3. בזמן שאתם חושבים שאתם חוסכים כסף, דרך מק"מ או אג"ח, אנחנו מייצרים הרבה יותר כסף דרך עליית ערך על מלוא מחיר הדירה, ולא רק על ההון העצמי. בנוסף, הריבית כרגע גבוהה, ברגע שהיא תרד, כפי שהיה כאן שנים, אין כדאיות כלכלית להשקעה באפיק אחר. או במילים אחרות: ערך הנכס שלנו עלה ב-30% במהלך 2021-2022 - כמה שנים תשקיעו את הכסף באג"ח ממוצע כדי לקבל תשואה כזו? יש עוד שיקול שנלקח בחשבון במשוואה הזו: ישראלים, מסורתית, מעדיפים לרכוש דירה כי זה מבטא עבורם עוגן וביטחון.

יש, כמובן, עוד טענות רבות לשני הצדדים, אבל אם ננסה להתמקד בשאלות המרכזיות שעולות, וגם בעובדות, אז ככה: 1. השאלה המרכזית היא שאלת התשואה. קניתם דירה ב-4 מיליון שקל וקיבלתם 2% תשואה? בתקופה הזאת, זה מעט, מעט מאוד. קניתם דירה במיליון שקל ויש לכם תשואה של 5%? כנראה שהרווחתם.

2. עליית ערך - זו כבר שאלה של השקפה - האם אתם מאמינים שמחירי הדירות באותו אזור יעלו? אם כן, תקנו דירה. אחרת, תשלמו שכירות ושימו את הכסף באפיק אחר.

בואו ניקח, למשל, רכישת דירה של 2.5 מיליון שקל. ההון העצמי, בהנחה שיש לנו אותו כמובן, עומד על 700 אלף שקל. המשכנתא עומדת על 1.8 מיליון שקל. ההחזר החודשי הממוצע, נכון להיום (גבוה מאוד) עומד על 10,325 שקל (עשינו חישוב, לקחנו שליש מהתיק בפריים, שליש בריבית קבועה לא צמודה, שליש משתנה צמודה כל 5 שנים). 

אחרי 25 שנה יש לכם נכס ששווה, בהינתן עלייה של 3% בשנה כ-5.23 מיליון שקל. אסור לשכוח: שילמתם משכנתא גבוהה (נגיע לכך בהמשך).

ועכשיו, לשכירת דירה של 2.5 מיליון שקל. נניח ששכרתם דירה ממוצעת. הדירה שווה 2.5 מיליון שקל. דמי השכירות עומדים על 6,000 שקל ובסך הכל, בתום 25 שנים של שכירות, שילמתם 1.8 מיליון שקל. ההנחה, כמובן, היא שבעל הדירה לא העלה את המחיר בשנים האלה (נדיר מאוד, אבל נניח שעשינו תחשיב ממוצע).

במצב הזה, לעומת רכישה, יש לכם הון של 700 אלף שקל להשקעה ויש לכם הפרש חיובי חודשי של 4,325 שקל, זאת לעומת רכישת דירה למשך 25 שנה. את הסכומים האלו - 700 אלף שקל בתחילת הדרך ו-4,325 אלף שקל נחסוך בתיק מפוזר, 30% ממנו בבורסה והשאר באג"ח או באפיק סולידי אחר. נניח שנקבל בבורסה ובאפיק הסולידי יותר, בשל הריבית כיום, בערך 5%. ההשקעה הראשונית תהפוך אחרי 25 שנה ל-3 מיליון שקל. וזה לא מעט כסף. בנוסף תצברו בחיסכון של 4,325 אלף שקל בחודש, אחרי 25 שנה תחת אותן תשואות נקבל בערך 2.3 מיליון שקל. בסה"כ יהיו לכם אחרי 25 שנה נכסים בסכום של 5.27 מיליון שקל (כ-2.7 מיליון שקל על הסכום הראשוני ועוד 2.57 מיליון שקל).

כשלוקחים את הסכומים, לכאן או לכאן, יש כמה שאלות שצריך לשאול - מה תהיה באמת עליית הערך של הדירות? מספיק שבמקום עליית ערך של 3% נציב 3.3%, נקבל עליית ערך שתוביל אותנו למספר אחר, סביב 5.629 מיליון שקל. לכן, אפשר לומר שמדובר כאן בהימור.

דירות להשכרה (shutterstock)

לא רוכשי הדירות ולא השוכרים יודעים מה תהיה התשואה. אם מדובר על העשור האחרון, כמובן שעליית הערך גבוהה יותר. ב-2021 ו-2022 עלו מחירי הדירות ב-30% ואנחנו רואים כי גם בתקופת מלחמה וריבית גבוהה מחיי הדירות הולכים לעלות. אז מה שווה יותר? תלוי בכם. אם אתם מאמינים בעליית ערך של 3% ויותר, במחיר דירה ממוצע, סביר להניח שתבחרו לרכוש נכס. אם לא, תשכרו - כל זאת בהנחה שבעל הבית שוב לא ישתגע ויבחר לעלות את המחיר.

איפה מגיע חוסר הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה? במקומות שבהם ערך הדירה יירד או בדירות להשקעה שלא הושכרו במהלך התקופה ונאלצתם להוציא עשרות אלפי שקלים בשנה עבור ארנונה, ועד בית ועוד. בסוף, קשה להאמין שדירה להשקעה לא תושכר לטווח ארוך כל כך. הביקוש לדירות להשכרה הוא גבוה וסביר להניח שאם לא רכשתם דירה ב"חור" שאף אחד לא מגיע אליו, כנראה שהיא תושכר, וגם אם בפחות ממחיר השוק - כנראה שהעסקה תהיה כלכלית.

אם מדובר בדירה להשקעה, יש לקחת בחשבון כמה פרמטרים חשובים: הדירה נמצאת באיזורי ביקוש (של אותה עיר) ואפשר להשכיר אותה במחיר שוק ראוי והנחה חשובה שנייה: היא תעלה, גם אם בצורה מינורית, בטווח של סיום המשכנתא, 25 שנה נניח.

בסוף, שאלה של רכישה או שכירת נכס היא שאלה שהרבה עוסקים בה משום שזה מאפשר לכם להוציא את הסוחרים שבכם החוצה. מחירי הדיור אמורים לעלות ב-2024 (עד שלא נראה את מדד דצמבר לא נדע) עד 8%, פחות או יותר.

עוד ב-

מחירי הדירות בישראל עלו ב-0.5%: באיזו עיר העלייה הגבוהה ביותר?

לכתבה המלאה

מצד שני, חלק מהעניין הוא מבצעי הקבלנים, שנכללו במחירי הדירות. אם לנתח ריאלית, סביר שמחיר הבית שלכם עלה, אבל לא בטוח שבמספרים האלה. יחד עם זאת, גם אם מדובר בעלייה ריאלית של 5%, עדיין מדובר בכזו שמצדיקה רכישה דירה. אסור לשכוח, לצד עליית הערך יש גם את התשואה מהשכירות. בראייה של 5 שנים אחורה, רכישת נכס עדיפה בהרבה על שכירות. מה זה אומר? שזה מאוד תלוי במה אתם מאמינים. צריך לזכור שבחישוב כאן למעלה, לא העלנו את מחיר השכירות, וקשה מאוד להאמין שבעלי הדירות ינקטו במדיניות שמרנית כל כך, בטח כשהריבית אינה נמוכה כמו פעם.