על שני תרחישים אפשריים קראנו לפני קצת יותר משנה, מעט לפני תחילת המלחמה: הראשון: אם הקצב הנוכחי יימשך - מחירי הדירות החדשות יירדו. השני: היזמים יקפיאו את עבודות הבנייה, היצע הקרקעות יירד והמחיר יעלה.

ככל שהזמן חלף, התחזקה ההערכה שהמחירים יעלו. לפי נתוני הלמ"ס, היזמים אכן מצביעים ברגליים. במקביל להנפקת כ-73 אלף היתרי בנייה בשנה, שזו עלייה של 0.7%, נרשמה ירידה של 2.1% בהתחלות הבנייה (כ-60 אלף דירות). אין נתון שיסביר את המחאה של היזמים בצורה טובה ובולטת יותר. כשמספרים לכם כי מספר ההיתרים גדל, דעו לכם כי מדובר בנתון שמשקף את ציפיות היזמים: הם מצפים שבקרוב יתחילו לבנות, כי המצב ישתפר, כי הביקוש בשוק יכריע את הקונים האחרונים בקרון הציפיות להורדת מחירי הדירות והם יירדו בתחנה הקרובה. כשאומרים לכם שבמקביל מספר התחלות הבנייה יורד, זה אומר שגם הם יודעים להישען על הגדר כשצריך.

המחירים עלו ב-3% בשנה?
אחד הנתונים המסקרנים ממדד מחירי הדירות שפורסם בחודש שעבר הוא מחירי הדירות החדשות. כשבוחנים את העסקאות באוגוסט-ספטמבר השנה לעומת השנה שעברה, מקבלים עלייה של 3%, וכל זאת בזמן שבו מחירי הדיור נשארו סטטים בשנה שעברה והשנה החלו לעלות בהדרגה. השאלה היא מה זה מבטא. הרי כולם יודעים שהיזמים העלו מחירים. הם עשו זאת במקביל להטבות המימון. קיבלנו עדות לכך כשצלצלנו למשרדי היזמים וביקשנו לקבל דירה בתשלום מלא, או בפריסה. אחר כך שאלנו האם אפשר לקבל הטבת מימון והמחיר קפץ בעוד 3% בערך.

קיימת ביקורת על הלמ"ס בהקשר הזה: היא החליטה להכליל את מבצעי הקבלנים מאוחר מדי ובחודשים הבאים אתם תראו כיצד המבצעים האלו מתמעטים. אנחנו לא צריכים את הלמ"ס כדי לקבל את התמונה המדויקת בעוד חודשיים-שלושה, אולי אפילו בעוד חצי שנה. שוחחנו עם יזמים, הבנו שהמחיר עלה ב-3% לערך כשמדובר בדירה סבירה באזור לא פריפריאלי. כשמתרחקים לדימונה, המחיר יעלה ב-6%, כשמתקרבים לתל אביב, ההשפעה היא מינורית, 2% לערך ואפילו פחות.

אז מה קרה בעצם בשנה האחרונה? זה פשוט. אתם, הרוכשים, שילמתם לא מעט כסף על הטבות המימון. אם נסתמך על נתוני הלמ"ס, אז מחירי הדירות החדשות עלו בצורה פיקטיבית. היזם רצה למכור לכם דירה ב-2.5 מיליון שקל, אז הוא העלה את המחיר ב-75 אלף שקל, והכריז כי תוכלו לשלם 250 אלף שקל בלבד כעת, ואת השאר בעוד 4 שנים. מה הוא עשה עם הכסף? פשוט. את הדירה יכולתם לקנות בעזרת הלוואת קבלן. מי שמשלם את הריבית הוא היזם. כלומר, הוא מקבל בפועל מיליון שקל - 250 אלף שקל מכם הרוכשים, ועוד 750 אלף שקל מהבנק. במהלך השנתיים הקרובות, הוא משלם את הריבית. לפי החישוב שלו הוא צריך לשלם 70-80 אלף שקל, אז הוא מעלה את המחיר וגובה מכם את הסכום הזה כבר בהתחלה.

מה רואים בנתוני הלמ"ס? שהמחיר עלה ב-3%. זה נכון, בפועל הלקוח שילם יותר, אבל הוא שילם על הטבת מימון. זה בערך כמו לשלם על דירה ששוויה 2.5 מיליון שקל, 2.575 מיליון שקל ולדרוש מהיזם שדרוגים בכסף הזה. זה לא נכון לרשום את זה על מחיר הדירה. כאן, מדובר היה ב"מסלול עוקף" שקשה מאוד לעצור. זה חוקי, זה לגיטימי, הדיווח נכון, עורכי הדין שמדווחים לא עושים שום פעולה לא חוקית - אז מה הבעיה בעצם?

איפה הבעיה?
הבעיה היא בעצם בהטייה. כבר בתחילת המלחמה היה ברור שהמחירים הולכים לעלות, אבל לא רק בגלל מבצעי מימון, אלא משום שהמדינה לא מספקת פתרון אמיתי לבעיית ההיצע. היא מתעלמת, דוחה את הקץ, אבל בסוף, בשורה התחתונה - היזמים ניצחו. הם בעלי הקרקעות, הם אלה שמעלים מחירים בלי הפסקה והם אלה שבקרוב יבשרו לכם על צמצום הטבות המימון וימצאו דרך אחרת להעלות מחירים. היום זה מבצע "לא מעלים מע"מ" ומחר זה הגדלת היצע הדירות בהתחדשות עירונית באזורים שבהם אין בנייה חדשה - כך אפשר להעלות מחיר כי אין למה להשוות.

בימים הקרובים, כך אנחנו מדווחים, הלמ"ס יעדכן אתכם את הקבלנים כי הוא החליט להכניס את הטבות המימון לתוך המדד. הם עדיין לא יודעים, כנראה, איזו הפתעה היזמים מכינים להם.

עוד ב-

"המדינה תכניס יותר כסף, אם מס הרכישה יופחת ל-5%"

לכתבה המלאה

הערה לסיום: מבדיקות שערכנו, נראה כי המחירים הבסיסיים של הדירות עלו ביותר מ-3% בחודשים האחרונים. כלומר, בחודשיים הראשונים למלחמה הייתה ירידה משמעותית של המחירים, בעיקר באזור הדרום, אבל התיקון כלפי מעלה התרחש השנה. ההסבר כאן הוא הממוצע השנתי וסביר להניח שבחודשים הבאים, לקראת האביב, סביב נתוני חודש מרץ, נראה שמשנה לשנה הייתה עלייה גבוהה יותר במחירי הדירות החדשות. חלקה, כמובן, נובע ממבצעי המימון.