אחד הנושאים המסקרנים במסגרת חוק ההסדרים ל-2025 הוא הטלת מס יסף. העובדה שיוטלו גזירות נוספות על ציבור המשקיעים ורוכשי הדירות בכלל ממכירת דירות מגורים עלול לפגוע בביקוש לדירות. שלא תטעו, המטרה של המדינה היא בסוף להגדיל הכנסות ולהבריח את המשקיעים - זה כתוב שחור על גבי לבן על גבי ההחלטה להטיל מס יסף ולהשאיר את מס הרכישה על דירה שנייה על כנו. העניין הזה, איך לא, גרר לא מעט ביקורת מציבור הקבלנים והמשקיעים.

כידוע, כיום מוטל מס יסף על הכנסות שמעל 721 אלף שקל מכל מקורות ההכנסה יחד. כולל רווח הון. זה נשמע הרבה, אבל חברו את ההכנסות של המשקיעים מדירות ומהבורסה, כולל דיבידנדים, שכירויות וריבית צבורה ותבינו למה הוא משמעותי כל כך. החל מהחודש הבא, המס הכולל יעמוד על 5%. גם העלייה במחירי הדיור לא תורמת למשקיעים, משום שדירות יוקרה, מעל 5.38 מיליון שקל, אמורות להיכלל בשלב זה בפנים.

עו"ד ירדן אבידני-עקירב, בעלים משותפת של משרד מימון-אבידני עורכי דין שמתמחה בדיני המס, טוענת כי מס היסף עלול להשפיע גם על עסקאות התחדשות עירונית. מה הקשר להתחדשות עירונית, אתם שואלים? הרי בסוף, התחדשות עירונית היא בדרך כלל אירוע שפטור ממס. 

"השם הסלנגי של מס יסף הוא מס עשירים, ולא לחינם. הוא בא, לפי שמו, 'להיכנס' בשכבות הגבוהות ולא החלשות, אבל זה ממש לא מדויק", היא מסבירה. "עכשיו, הם מלבישים את המס הזה לא רק על השכבות העשירות, אלא גם על מעמד הביניים, ויותר מזה - כשמכניסים את כלל ההכנסות, נכנסים לשם דיירים משכבות בינוני ומטה".

יש כאלה שבלי קשר נכנסים לטווח.
"קח לדוגמא את חולון, יש שם תכנית התחדשות עירונית, ח 619, שמאפשרת לתת לדיירים זכויות גדולות יותר. בעצם, מה שקורה הוא שהדיירים צוברים שבח גבוה, ומס היסף חל על זה. בעולם הרגיל של התחדשות עירונית, יזם לא מסכים לקחת על עצמו את מס היסף. הוא בא לעסקת נטו ומשלם את המסים האחרים. מס יסף הוא במישור מס הכנסה וזה צובע לא רק את העסקה הזאת. יכול להיות שהדייר נמצא בטווח של מס יסף בלי קשר, אבל יש כאלה שלא".

חשבו להוציא את הדירות מהמשוואה.
"היו דיבורים על כך בתקשורת, אבל בסוף - הכניסו את המגורים פנימה. הנטל גדל מ-3% ל-5%, כמעט פי שניים. פעם שלישית, הדיווח עצמו על מס היסף ייעשה בעסקה עצמה. המס מגולם בתוך המס שבח. בסוף, למרות הטענות כאילו הוא חיצוני לעסקת התחדשות עירונית, לפעמים הוא 'בילד אין'. כל הדיבור על המס הזה מאוד מרתיע".
 

בואי ניקח מקרה קלאסי. תוספת 12 מ"ר. המס לא חל כאן.
"בעסקת התחדשות עירונית קלאסית נותנים 12 מ"ר כממ"ד כתוספת, זה לא פוגע. גם 25 מ"ר תוספת לא פוגע. אבל בעולם של עסקה פטורה, זה לא מעניין. היום, בשוק, יש לא מעט עסקאות שזכויות הבנייה בהן גבוהות יותר".

בואי ניקח עסקה מוכרת בשוק - תוספת של 40 מ"ר. המס קטן.
"לעתים היזם נותן גם שתי דירות מגורים, כי הדירות גדולות ותכנונית אי אפשר לתת לו 150 מ"ר. כלומר, היזם נאלץ, תכנונית, לפצל את דירות התמורה, כשהוא משלם את המסים. ואז הוא אומר שהוא משלם מס שבח, מע"מ שירותי בנייה, אבל מס יסף, בטענה הקלאסית של היזמים, אין כמעט כאלה שמשלמים. בעסקה של 40 מ"ר תוספת, התשלום הוא נמוך יחסית. אם אני מתמחרת תוספת של 40 מ"ר ב-15 אלף שקל למ"ר, 600 אלף שקל בסך הכל, נכון שמס היסף קטן. אבל אל תשכח: יש לי שכירות, יש לי דירת ירושה שקיבלתי ועשיתי עליה 200 אלף שקל, או כל דבר אחר. העסקה הזאת העבירה אותך לתוך משטר המס".

בואי נחשב, בשקלים. נניח בעסקה של 900 אלף שקל, התוספת היא אלפי שקלים בלבד.
"שוב, זה נכון, אבל צריך להבין שהמס עמד כבר על 3% וכאן יש תוספת. בעסקה יקרה יותר, אנחנו יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים".

בואי ניקח עסקה יקרה, הגענו ל-14 אלף שקל. בשביל זה נלך לרב?
"היזם יושב עם הדוח הכלכלי ועושה חשבון. יש דיירים שלא יכולים להביא את זה, יש להם דירה ופתאום הם פוגשים את עולם המס וזה יכול להביא לביטול עסקה. כשזה מסה של דיירים, זה משמעותי. לא לבטל עסקה, אבל כן להערים קשיים. בסוף זה פוגע בהתנהלות. המשא ומלן עם היזם נמרח. כל אחד יעשה בדיקות, איך זה משפיע על הדוח שלו. הדייר חושב איך להימנע מהחיוב וזה מעכב. גפני כבר התבטא שיהיה עוד דיון לגבי נושא הדירות. אני מבינה את זה, את האפשרות שזה יפוצל. אל תשכח שיש גם בעיה עם המע"מ".

מע"מ שירותי בנייה?
"כן, כי מע"מ שירותי בנייה על דירת מגורים בהתחדשות עירונית אי אפשר לקזז, על 15 המטרים העודפים במקרה הזה. פתאום הנטל עולה מ-17% ל-18%. הרעיון להיכנס בעשירים - יש לו אופי אחר, אבל חוק ההסדרים לא פוגע רק בעורכי דין ורואי חשבון, אלא גם בשכבות החלשות".

עוד ב-

המדינה נלחמה במשקיעי הנדל"ן. עכשיו היא תתמודד עם המשבר הבא

לכתבה המלאה

ואם יזם לוקח על עצמו את המס?
"הוא כן יושב עם היועצים הכלכליים וצריך לשלם 2% על כל הבעלים, זה יכול להיות מגולם ובסוף הוא ישלם יותר מ-2%. זה יכול לפגוע ברווח היזמי".