עסקת החטופים יצאה בראשית השבוע לדרך, ואיתה הפסקת אש במערכה הצבאית מול החמאס ברצועת עזה. אף שגם בנקודת הזמן הזו עדיין קשה לקבוע האם מדובר באקורד הסיום של מלחמת חרבות ברזל, בקרב ציבור המשקיעים ורוכשי הדירות מתחדדת כעת השאלה: מה יקרה למחירים ואיזה גורמים צפויים להשפיע על שוק  הנדל"ן ביום שאחרי המלחמה?

ניסיון העבר מלמד כי מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים בעלייה אחרי תקופות מלחמה ומבצעים צבאיים רחבי היקף. האם בדומה למערכות קודמות, אנו ניצבים לקראת הסתערות על היצע הדירות המוגבל בשוק? למשוואה המורכבת גם כך, נדרש כמובן להוסיף גם את מדדי המניות, האג"ח ושוק המט"ח שמגלמים מאמצע אוקטובר ציפיות חיוביות, כמו את כניסתו של הנשיא האמריקאי הנבחר דונלד טראמפ לבית הלבן.

"שוק הנדל"ן מגיב בדרך כלל בקיצוניות אחרי מצבים קיצוניים", מנתח השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת  ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בראיון לאתר ice. לדבריו, "השפעות המלחמה הורגשו היטב בשוק הנדל"ן, איך זה בא לידי ביטוי? קודם כל בירידה משמעותית בכמות העסקאות – אם בצפון ובדרום זה מובן מאליו, הרי שהנתונים מצביעים על כך שגם באזור המרכז ובירושלים כמות העסקאות הצטמצמה. מכיוון שיש גידול טבעי וצרכים של האוכלוסייה בשוק הדיור, סביר להניח שהביקושים הללו יפרצו כלפי מעלה. מי שעיכב את ההחלטה לרכוש דירה בגלל המלחמה, ירגיש משוחרר יותר לבצע עסקאות. אני סבור שיהיה גידול בדרישה לדירות בגלל המצב, השאלה היא מה יפגוש הביקוש בשוק".

כהן מתייחס גם להיצע המגורים הנמוך, שעוד טרום המלחמה מתקשה להדביק את הביקוש: "בכל מה שנוגע להיצע, קיימת בעיה. ראשית, בגלל המלחמה יש לנו פחות יכולות ביצוע וזה בהחלט הורגש – ראינו שהוצאו פחות היתרים, בין היתר בשל כוח עבודה מצומצם. המשמעות: עלייה במחיר וקיטון בכמות. יש אפילו מקרים, בתל אביב למשל, שבהם היזמים לא משכו כמעט 3,000 היתרים. מדובר בנתון משמעותי מאוד שלא ראינו עד עכשיו. הנתון הזה מעיד למעשה על חוסר יכולת של קבלנים למצוא מימון, וגם על בעיה של הרוכשים, כי הריביות בשמיים. על משכנתא של מיליון וחצי שקלים, משלמים החזר של כ-9,000 שקלים – לא היה לזה תקדים בעבר".

"מדברים על זה שבחודשים הקרובים, אם קצב האינפלציה יתמתן והמצב הביטחוני ישתפר, ייתכן ותהיה הפחתת ריבית", מוסיף כהן. "במקרה כזה אפשר לדבר על משהו חיובי, כי אולי זה יוביל לירידה של עלויות המימון וריביות המשכנתא, מה שיחזיר קונים פוטנציאלים לשוק. בתחום ההיצע, אני צופה בעיה מסוימת. בהקשר הזה צריך גם לשים למכרזי רשות מקרקעי ישראל: יש מכרזים שנסגרים ללא הצעות. נראה כי עתידה להיות בעיה בצד ההיצע".

פרויקט נדל"ן בגוש דן. "אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר, אפילו שיכולת ההשתכרות לא תעלה" (צילום Shutterstock)

בשנה עם עליית ריבית אגרסיבית ומלחמה, הייתה עלייה מסוימת במחירים – ועדיין לא ראינו התפרצות ביקושים.
"באשר למחירים ברמה הכללית, העלייה הייתה מתונה. אגב, גם אם לא הייתה עלייה, בשוק במצב כזה יש לכך משמעות כבדה: לא ראינו ירידות מחירים. אפילו באזורים 'מוכים', כמו חיפה למשל, ראינו עלייה. באזור המרכז העלייה הייתה יותר מתונה, חד ספרתית. העובדה שהשוק הפגין חוסן, זה אומר משהו על חוזקו של שוק המגורים".

"למה אני מדבר על התפרצות? כי אם השוק שמר על רמת המחירים בתקופה בעייתית, מה יקרה בתקופה טובה יותר? לכן, צפויה עלייה והתפרצות", ממשיך כהן. "נכון, ההתפרצות צפויה להיות בעייתית, כי אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר, אפילו שיכולת ההשתכרות לא תעלה. בסוף השאלה היא האם ההתפרצות כלפי מעלה תפגוש ביקושים כאלה – ובזה אני מטיל ספק. יכולת הקנייה של האזרח הממוצע קטנה. בכל אופן, התפרצות לא יכולה להיות דרמטית, כלומר ברמה של עשרות אחוזים – ועדיין, גם 10%-12% זו דרמה".

מה אתה חושב על יוזמת משכנתא ל-40 שנה?
"בדיוק כמו המבצעים של ה-10/90, שלדעתי הם סכנה גדולה. אני חושב שבעוד שנתיים או שלוש, לאנשים שנטלו על עצמם את ההתחייבות הזו, תהיה בעיה לשלם את היתרה. זה די שקול למשכנתא של 40 שנה, כי זה פורס את החוב לשנים קדימה. 40 שנה זה פרק זמן לא סביר, זו סכנה גדולה ללווה".

היסטורית, מלבד מלחמת יום הכיפורים, הנדל"ן בשנים שאחרי מלחמות עולה.
"ראשית, הביקושים כבושים בתקופת מלחמה. מלחמת חרבות ברזל זו המלחמה הכי גדולה שידעה המדינה, והביקושים היו כבושים לאורך זמן רב – ולכן ההתפרצות תהיה גדולה יותר. לכך צריך להוסיף כמובן גם את הצורך הטבעי למגורים. שנית, אנשים נכנסים ל'מוד' אחר, מצב הרוח הלאומי משתפר והם קונים דירות. שלישית, ירידת הריבית הצפויה יכולה לדחוף קדימה, דרך ירידה באינפלציה שתמשוך את הריבית לשם. בנוסף, ההיצע לא פוגש ביקושים וזה ממריץ מחירים כלפי מעלה. אלה הפקטורים המרכזיים שלהערכתי מאוד ישפיעו".

יש סייג?
"השאלה היא האם תהיה אופוריה. המצב הוא שברירי. הנושא של קיטון הריבית עדיין לא ברור – וזה בהחלט מרכיב קריטי. סוגייה נוספת היא מה יקרה עם כושר הייצור של הדירות. החות'ים מאיימים להמשיך לשבש את השייט בים האדום ומחירי הסחורות תלויים בכך – מה שמשליך על עלויות הבנייה ומתורגם למחירי הדירות".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)