נתון מעט חריג אפיין את הימים שבהם נרשמו ירידות קלות במחירי הנדל"ן ב-2023: מחירי השכירות, שבדרך כלל עולים בהלימה עם מחירי הדירות - עלו. יש כמה סיבות טובות לתנועת המלקחיים הזו - בראשן, העובדה שההחזר החודשי של המשקיעים עלה בעקבות עליית הריבית. משקיע שלקח משכנתא של מיליון שקל על דירה בתל אביב, שילם במהלך 2023 מעל אלף שקל יותר בהשוואה לתחילת 2022. מה הוא עשה? גלגל את העלויות הנוספות על השוכר שלו.

יש, כמובן, סיבות נוספות לעליית מחירי השכירות, בעיקר באזור המרכז: המפונים, למשל. כשאלפים עוזבים את בתיהם ומציפים את אזור המרכז, היצע הדירות להשכרה יורד ומחירי השכירות עולים. אבל זה עניין שבשוליים, אולי אפילו עניין חולף - בשלב מסוים רובם יחזרו צפונה ודרומה, ומי שלא - עלול למצוא את עצמו רוכש דירה, כך שלא בטוח שההשפעה של המפונים על שוק השכירות תהיה קיימת לאורך זמן.

השאלה החשובה היא מה יקרה כעת, בעקבות ההחלטה של ועדת הכספים של הכנסת להאריך את הוראת השעה לשנתיים נוספות, כך שהמס על משקיעים יישאר 8%, ולא יירד ל-5%.

כפי שניתן לראות בנתוני הלמ"ס, מדד שכר הדירה לחודש אוקטובר טיפס ב-2.2% עבור מחדשי חודש ועבור שוכרים חדשים הוא עלה ב-4%. לפי הבדיקה של חברת הפינטק וויצ'ק, נרשמה עלייה של 3% במחירי השכירות בשנה, כשחיפה והצפון משכו באותה תקופה את המחירים כלפי מטה, בשל ביקוש נמוך שנבע מהמלחמה. כל זה קורה בתקופה שבה יוקר המחיה מהדהד ולכאורה, במדינה תחת מלחמה ומשבר נדל"ן, היינו מצפים שיקרה ההיפך.

הכוונה טובה, אבל התוצאה עלולה להיות הרסנית. ח"כ גפני (פלאש 90, יונתן זינדל)

העלייה הזו, של אחוזים בודדים במחירי השכירות מדי חודש, מאפיינת את מה שמתחולל בשוק בעת האחרונה, אבל צריך להבין ממה היא נובעת: היצע הדירות להשכרה מוגבל, משום שהמשקיעים יצאו ממנו. זה לא אומר שההחלטה של ועדת הכספים, להשאיר את המס על המשקיעים גבוה, לא נכונה - אבל זה מציב עובדה בפני שוק הדיור: מחירי השכירות ימשיכו כנראה לעלות (בממוצע כמובן, לא בכל האזורים) גם בחודשים הבאים.

השאלה הכי גדולה שהשוק עומד בפניה כעת היא איזה תהליך יתרחש בעוצמה גבוהה יותר: האם כמות המשקיעים שיירדו מהגדר ולא ירכשו דירות תגבר על כמות המשקיעים שירדו מהגדר, יבינו כי המס הגבוה הפך לעובדה וירכשו דירה להשקעה כמעט בכל מחיר - למרות הגזירות החדשות שמוטלות עליהם.

משקיע חכם, צריך להסתכל על שני פרמטרים מרכזיים: הראשון הוא התשואה הנגזרת מהנכס בעקבות דמי השכירות. עם תשואה ממוצעת של 2.7% לערך בישראל, אין עם מה לעבוד. המשקיע מעדיף להשקיע את הכסף בפיקדון בנקאי, לקבל ריבית של 6%-5%, בהתאם לריבית הפריים היום, לשים את הכסף באג"ח ממשלתי או קונצרני ולעשות קופה נאה. איפה הבעיה? רוב המשקיעים מאמינים שמחירי הדירות בעלייה. לכן, הם רוכשים דירות לא בגלל התשואה משכירות, אלא מתוך אמונה שמחירי הדירות יעלו בקצב של 4% בשנה לפחות, כך שיחד עם ההכנסה משכירות הרווח יהיה מעט גבוה יותר מפק"ם ממוצע.

אם המשקיעים יחליטו לצאת מהשוק, מה שסביר גם בעיני הקבלנים שתוקפים את ההחלטה, היצע הדירות יקטן ודמי השכירות יעלו, בטח בתקופה של ריבית גבוהה - הרי בסוף, רוב המשקיעים רוכשים את הדירות שלהם באמצעות הלוואה ולא רק דרך הון עצמי. הם מפזרים את הכסף, בטח כשהלוואות הקבלן ממשיכות להיטיב עימם ואפשר לתת מקדמה נמוכה. אם המשקיעים יחליטו שהם מגדילים את האחיזה בשוק, כפי שקרה בחודשים האחרונים אבל בצורה מתונה, יכול להיות שדמי השכירות יעלו בקצב נמוך מאוד, או יישארו על כנם.

תנועת מלקחיים. דירות להשכרה (איציק יצחקי)

דבר אחד בטוח: לא נראה בטווח הנראה לעין, אלא אם יחולו שינויים נוספים בשוק, התפרצות ביקושים של משקיעים בשוק הדיור. צריך לזכור שגם ההחלטה להטיל מס יסף (טרם אושר) ועליית המע"מ מדירה שינה מעיניהם. בסוף היום, אם התשואה של המשקיע נשחקת עד לכדי שיעור נמוך מהריבית - הוא ישים את הכסף במקום אחר. או אז, האוצר יצטרך למצוא פתרון יצירתי ולכנס פעם נוספת את ועדת הכספים.

עוד ב-

סמוטריץ' בעד הקפאת מס הרכישה על דירות - האם הוא צודק?

לכתבה המלאה

"שוק השכירות - לאן?", הוא יכנה את הפרויקט הבא שלו, רגע לפני שיזמן את ראשי דירה להשכיר לשולחן הכנסת, כדי לשמוע מהם מדוע לדעתם הפרויקט הזה תקוע בישראל כל כך הרבה שנים. "הריבית", יזעקו בעלי חברות הנדל"ן המניב. "הכל מתחיל ונגמר בריבית". והנה חזרנו להתחלה.