בחודש מאי 2023 החליטה הכלכלנית הראשית של משרד האוצר, שירה גרינברג, להכליל מושג חדש בשוק הדיור. מצמצמי דיור, היא קראה לו, לתופעה שבמסגרתה אנשים מוכרים דירות גדולות (בעיקר דירות חדשות) ורוכשים דירות קטנות.

הסיבה לכך הייתה הריבית האגרסיבית של בנק ישראל. אנשים לא עמדו בנטל המשכנתא, ובמקום להתקדם מדירות ארבעה חדרים לחמישה חדרים באותו אזור, הם רכשו דירה קטנה יותר, או עברו לאזור פריפריאלי יותר, כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא. התופעה הזו היא תופעה מסוכנת - שוק דיור שהולך ומצמצם את עצמו עושה את זה, לרוב, בשל יוקר המחיה או בדרך עקיפה - העלאת ריבית שגורמת לעליית התשלום החודשי. כשהשכר לא משתנה וההוצאות עולות - זו התוצאה.

מי שקרא את נתוני הסקירה עד אותה עת, התרגל שבאוצר מחלקים את הרוכשים לשלושה חלקים: אלה שרוכשים דירה ראשונה, המשקיעים שבבעלותם שתי דירות או יותר ומשפרי דיור - אלה שמוכרים דירה ומתקדמים לדירה מרווחת יותר.

שוק הנדל"ן הישראלי מתנהג פעמים רבות דרך תופעת העדר. אנשים לא מקבלים בהבנה תופעות מאקרו בשוק. האתרים נסגרים? הריבית עולה? הם יושבים על הגדר. הקבלנים נותנים הטבות מימון? הם רצים למשרדי המכירות. למה? כי כולם עושים את זה. המרוויחים הגדולים, הם אלה שיודעים, בדומה שלוק המניות, לזהות את התפנית לפני כולם. הם רוכשים דירות בשדרות ובאשקלון בשיא המלחמה ורושמים רווח אדיר בסיומה.

משהו קרה באוקטובר האחרון, כלומר לפני כחודשיים. ישראל הייתה בדרך להפסקת אש, השוק הביע אופטימיות יתר בשל הטבות המימון והנה לכם, הסיבה שבגללה נמכרו בחודש הזה 1,359 דירות. הגידול הזה הוא חריג, מעל 80% גידול ביחס לאשתקד, אבל לעומת המצב ב-2022, מדובר בירידה של 20%. אם משווים לספטמבר, מדובר בירידה של 37% (בניכוי ימי החגים - ירידה של 18%).

תפסו את מקומן של הדירות הקטנות. דירות חדשות, עם ממ"ד כמובן (א. זיתוני)

לפי הנתונים, מספר משפרי הדיור בחודשים האחרונים השכיח מעט את הביטוי ההוא שקבעה הכלכלנית הבכירה גרינברג. מצמצמי הדיור עמדו על 25% - ירידה של שתי נקודות אחוז לעומת החודש הקודם, ולעומת אוקטובר הקודם - ירידה של 5%. מאז אפריל 2022 ועד תחילת המלחמה, השיעור הזה לא הפסיק לעלות והתופעה הזאת התרחבה. לפני עליית הריבית השיעור עמד על 25%, אבל הוא גדל ל-33%.

אז מה הסיבה שבחודש אוקטובר אנחנו שוב רואים עלייה לעומת אשתקד? זו לא גם המלחמה, אלא בעיקר המלחמה - אנשים נטשו דירות ללא ממ"ד ועברו לדירות עם ממ"ד. מה זה אומר? שהם בחרו לעבור בממוצע לדירות גדולות יותר בערים מסוימות. הדירות הישנות, שנבנו לפני 1991, לא מכילות ממ"ד. כשעוברים לדירות חדשות, לרוב עוברים לדירות גדולות ומרווחות יותר. למעשה, הנתונים מצביעים על כך שמאז חודש אפריל יש עלייה מתונה והדרגתית בשיעור משפרי הדיור.