נדל"ן ותשתיות

מחירי הדיור ממשיכים לטפס: האם ניתן לעצור את הסחרור? מומחי הנדל"ן מנתחים

באופן לא מפתיע, נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע שוב מבשרים על התייקרות במחירי הדיור. האם ניתן למתן את הזינוק במחירים או שחלום הדירה עבור רבים ממשקי הבית ימשיך להישאר בגדר פנטזיה? ראול סרוגו, ירון גינדי, גלית וינדר טפר וסער פלד עם התשובות

מערכת ice | 18/7/2024 9:44

גלית וינדר טפר (מימין), ירון גינדי, ראול סרוגו, סער פלד (צילום ענבר מרמרי, ראובן קסטרו, יחצ, באדיבות פלד שמאות מקרקעין)

נתוני הלמ"ס המספקים תמונת מצב עדכנית על המתרחש בשוק הדיור בישראל, פורסמו במהלך הימים האחרונים – וכצפוי, מצביעים על כך שהמחירים שוב מוסיפים לעלות. כך, מהשוואת העסקאות שבוצעו בענף הנדל"ן למגורים בין החודשים אפריל-מאי 2024 ביחס לעסקאות שבוצעו בין החודשים מרץ-אפריל 2024, עולה כי מחירי הדירות התייקרו בשיעור של 0.8%. בהשוואה שנתית של מחירי הדיור בין החודשים אפריל-מאי 2024, לבין תקופה המקבילה שנה קודם לכן, כבר מדובר על עלייה בשיעור של 3.4%.

היום ככל הנראה קצת קשה לזכור, אבל במחצית השנייה של השנה שעברה, המגמה הייתה הפוכה והמחירים דווקא ירדו. כך או כך, מצב העניינים המורכב בשוק הדיור רק מחדד את הסוגייה: איזה מהלכים ניתן ליישם ובהקדם, כדי לבלום את גלי ההתייקרויות במחירי הדיור? נבחרת הנדל"ן של אתר ice מפזרת את הערפל.

ראול סרוגו
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ

"מחירי הדיור הם רק פן אחד של כישלון המדינה לפתור את הבעיות הקשות בענף הבנייה והתשתיות. המצב מצריך מהממשלה לשנות תפיסה, ולעבור מתגובות חלקיות מאוד לנעשה, אם בכלל, לקידום אקטיבי של כלים לטיפול במשבר בכל חלקי הענף: בתכנון, בתמיכה בחברות קבלניות, ברוכשי דירות, בתעשיות הבנייה, בגופים ממשלתיים ובגופים מוניציפאליים שמזמינים עבודות בנייה, כמו גם בהתייחסות לכל שאר הגופים העוסקים בו.

אין יותר זמן. צריך להחזיר עכשיו את הענף לצמיחה, כדי להניח את הבסיס לשנים הבאות. לא מספיק יותר להתמקד רק בהנחת פלסטרים על הכשלים הנוכחיים. ממשלת ישראל נדרשת להביא החלטות שיאפשרו שיקום מלא של הצפון והדרום, הקמת תשתיות רחבות בכל הארץ – ובהן סדרה של כ-10 בתי חולים ותוספת למוסדות בריאות קיימים, תכנון חכם ובנייה מהירה של מוסדות חינוך, קידום פרויקטים חדשים וישימים בתחום התחבורה (דוגמת המטרו), וכמובן טיפול בר קיימה גם במחירי הדירות על ידי תוכנית האצת בנייה למגורים שלא נשארת רק על הנייר.

שיהיה ברור: האצת ענף הבנייה והתשתיות היא היסוד לקידום כלכלת ישראל, כשרק זינוק מהיר בהיקפי הבנייה והקמת תשתיות יביאו למניעת קריסת כל המערכות התלויות בענף – וכן, גם לשינוי מגמה בתחום מחירי הדיור – וחשוב לא פחות: עלות השכירות".

ירון גינדי
נשיא לשכת יועצי המס

"את הסחרור ניתן לעצור, אבל לשם כך נדרשת מנהיגות – ובמשרה מלאה. מנהיגות כזו תפעל להבאתם לארץ של עשרות אלפי עובדים זרים, שייכנסו לוואקום שהותירו הפועלים הפלסטינאים, יעלו את קצב הבנייה ויגדילו את כמות הדירות. מנהיגות כזו תפעל להסיר חסמים ביורוקרטיים ורגולטוריים, תבצע מהפכה בכל מוסדות התכנון והבנייה, ותזרז משמעותית את הליכי התכנון והרישוי. מנהיגות כזו תפעל לקידום התחדשות עירונית מואצת ואינטנסיבית בכל פינה בארץ.

ובינתיים, עד להופעת מנהיגות כזו, שוק הדיור מדשדש: ההיצע רחוק מלענות על הביקוש, לוחות הזמנים להוצאת היתר הם ארוכים ומסורבלים, בלתי הגיוניים ובלתי סבירים – וכתוצאה מכך מימושם של פרויקטים רבים עומד בספק.

הממסד כולו פועל בחוסר אחריות טוטאלי, כשעניין משתקף היטב גם בצמצום התחרות בשוק, ובהתחזקות של החברות היזמיות הגדולות ובעלות הגב הפיננסי על חשבון היזמים הקטנים והבינוניים, שבתנאי המשחק הנוכחיים מתקשים לתפקד.השורה התחתונה של כל הכשלים הללו היא התייקרות במחירי הדירות וענף נדל"ן שמשווע להתערבות ממשלתית ולמנהיגות, שייסעו לו לעלות מחדש על המסלול".

גלית וינדר טפר
מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה

"מחירי הדיור חזרו לטפס לאור הבנתו של הציבור כי היצע הדירות החדשות בשוק הולך וקטן, ללא שינוי בביקוש – כשהתוצאה הבלתי נמנעת של מצב זה היא עליית מחירים עתידית גבוהה יותר, וגם לאור עלויות ביצוע גבוהות, שרק עולות עוד יותר בחודשים האחרונים.

לעומת מצב של האטה במכירות שהתרחש בשנה האחרונה בכלל ומאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל בפרט, ולאחר שהיזמים פעלו בשיווק מאסיבי של המלאים הקיימים בבנייה (ותוך מתן הטבות שונות לרוכשים), כעת הרוכשים חזרו אל השוק ומלאי הדירות מצטמצם.

מנגד, לא שווקו מספיק קרקעות זמינות לבנייה ולא הייתה התקדמות מספקת של הרשויות בתהליכי פינוי-בינוי. לכך צריך להוסיף כי לא נעשתה על ידי הממשלה פעולה מספיק משמעותית להבאתם של עובדים זרים מיומנים להמשך הבנייה, ולמיתון העיכובים והוצאות הבנייה. הפתרון ועצירת הסחרור, יהיה בדמות שיווק אפקטיבי של קרקעות זמינות, קידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית וסיוע בהגבלת עלויות הבנייה, כך שהביקוש הקיים יפגוש היצע מספק".

סער פלד
הבעלים של משרד פלד שמאות מקרקעין, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

"על אף התמשכותה של המלחמה (שכבר חצתה את רף 9 החודשים), חוסר ודאות וסביבת ריבית גבוהה, מחירי הדיור מאמירים. הציבור רוכש נדל"ן, וניתן בהחלט לזהות עלייה בכמות העסקאות בשוק. היום במיוחד, ניתן גם להבחין בהבדלים בביקוש בין אזורי המרכז אל מול הפריפריה. הצפייה להגירה של חלק מתושבי ישראל למרכז הארץ עקב המערכה הצבאית (דוגמת מפונים מהצפון והדרום), מבצעי קבלנים של דחיית התשלום למועד המסירה, וסיבות נוספות דוחפות את המחירים כלפי מעלה ומגבירות את הביקושים.

לכך צריך להוסיף גם את הפרסומים באשר לקושי הרב בגיוס עובדים והפעילות המוגבלת באתרים, שמשמעותם ירידה בהתחלות הבנייה והתארכות בלוחות הזמנים למימוש הפרויקטים. כל אלו דוחפים את הציבור לרכישת דירה ומערערים את היציבות בשוק. כדי לעצור את עליית המחירים, בראש ובראשונה צריך לדאוג ליציבות הענף. בהקשר הזה צריך לציין כי סביבת הריבית עדיין גבוהה ומקשה על רוכשים בעלי הון עצמי נמוך לרכוש דירות – שהלכה למעשה המשך ההתייקרויות מרחיקה אותם עוד יותר מרכישת נכס".

צילומים: יח"צ, ראובן קסטרו, ענבל מרמרי, באדיבות פלד שמאות מקרקעין.