נדל"ן ותשתיות

האם מחירי השכירות לקראת עלייה דרמטית? מומחי הנדל"ן מנתחים

לאחר תקופה של קיפאון וירידות, המחירים בשוק השכירות בישראל שוב מטפסים. מה הוביל לשינוי, והאם אנו צפויים להמשך המגמה? ראול סרוגו, ירון גינדי, ברנרד רסקין ויובל גבאי מפזרים את הערפל

מערכת ice | 2/5/2024 10:28 3

ברנרד רסקין (מימין), ראול סרוגו, ירון גינדי, יובל גבאי (צילום יחצ, ישראל כהן, ראובן קסטרו)

שוק השכירות בישראל מתעורר, ולאחר כמה חודשים שהתאפיינו בעיקר בקיפאון ובירידות, המחירים בחלק מהערים הגדולות שוב עולים. על פי נתוני חברת הפינטק WeCheck, המחירים בחודש מרץ האחרון שינו כיוון – כאשר שיאניות המחירים מקרב הערים הגדולות הן תל אביב, הרצליה וירושלים.

הנתונים הללו מתכתבים היטב גם עם סקירת הלמ"ס לחודש מרץ, המצביעה על כך ששכר הדירה החודשי בקרב שוכרים אשר חידשו חוזה, עלה בשיעור של 2.7%; בעוד בדירות שבהן התחלפו השוכרים, נרשמה עלייה בשיעור של 2.6%. אז לאן צועד שוק השכירות בישראל? נבחרת הנדל"ן של ice עושה לכם סדר.

ראול סרוגו
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ:

"תהליך הסחרור שנוצר בענף הבנייה והתשתיות בשל אי-תפקוד משרדי הממשלה ואי-הצלחת המדינה להביא לכאן עובדים זרים, שיחליפו את העובדים הפלסטינים שאת עבודתם הפסיקה המדינה ב-7 באוקטובר – כולל כבר בשלב הזה, להערכתנו, איחור של 8-6 חודשים במסירת דירות חדשות.

קראתי לראש הממשלה בנימין נתניהו, ולשר האוצר בצלאל סמוטריץ' להתערב בנושא זה, כי חובתם לתת מענה למצב שהמדינה עצמה יצרה. לאיחורים הללו, שמורגשים כבר בכל הארץ, יש מחיר כבד שמשפיע ועוד ישפיע לרעה על המשק כולו.

בשוק השכירות נמצאת המכה הכלכלית מהעמוקות ביותר שמשלם וישלם המשק לאור השפעות המלחמה. בסופו של דבר, מאות אלפי דירות להשכרה נתפסות כיום על ידי דיירים שלא היו אמורים לגור בהן – וזאת לצד מעל 200 אלף בתי אב שגרים, על פי נתוני המדינה, בדירות שיכלו לשמש להשכרה של דורשי דירות להשכרה מכל הארץ.

לכך יש להוסיף את העובדה שעשרות אלפי רוכשי דירות לא מקבלים את הדירה החדשה שלהם בזמן, ונדרשים למצוא פתרון זמני – בעיקר בשכירות. אי-שחרור עשרות אלפי דירות להשכרה שנתפסות בינתיים על ידי אלה שמחכים לדירות חדשות, הוא החלק השני והעצוב שבו המדינה יכולה וצריכה לטפל מיד. בינתיים גם מי שלא ממש מכיר את שוק הדיור לעומק, יכול לנחש שעליות מחירי השכירות שראינו לאחרונה, הן רק ה'בקרוב' לקראת מה שאנו נראה בהמשך".

ירון גינדי
נשיא לשכת יועצי המס

"חשוב להבין: כאשר מחירי הדיור עולים, מחירי השכירות עולים גם כן – זו הנחת העבודה. אני סבור כי מחירי הדיור בישראל, ואיתם מן הסתם גם מחירי השכירות, צפויים לזנק – ומכמה סיבות: הסיבה המיידית היא מחסור אדיר בכוח עבודה, בעקבות איסור על כניסת פועלים פלסטינים לישראל, אוזלת היד של הממשלה בטיפול בשוק הנדל"ן והכשל בכל הקשור בהבאת פועלים זרים שיימלאו את הוואקום. המשמעות: הפעילות באתרי הבנייה מתנהלת בעצימות נמוכה, עניין שמשפיע באופן ישיר על ההיצע ויוביל לעליות מחירים ולהרחקת הדור הצעיר מחלום הדירה.

לזה צריך כמובן להוסיף גם את סביבת הריבית הגבוהה, הצפי להתייקרות בחומרי הגלם ובעלויות השינוע – ולא לשכוח גם את הסרבול הביורוקרטי והרגולטורי, שהופך את תהליך הכנת התב"ע והוצאת היתר הבנייה בישראל לעניין שנמתח על פני שנים ארוכות, מעכב פרויקטים מלצאת לדרך, ובהתאם לכך משפיע גם על עליית המחירים. אני מעריך שעד שלא נראה שינוי בהתנהלות גופי התכנון והבנייה בישראל, יהיה קשה לייצב את מחירי הדיור והשכירות.

בהקשר הישיר של שוק השכירות, צריך גם לומר כי חסרה לנו מנהיגות בנושא, כשמדינת ישראל טרם השכילה לייצר תמרצים ליזמים כדי שייבנו גם דיור להשכרה בר השגה – כשהחוק הקיים חוטא למטרה, בלשון המעטה. המציאות בשטח מלמדת שיזמים לא ששים לקדם דיור להשכרה, וזהו בדיוק שורש הבעיה. רק אם המדינה תשנה גישה ותגבש חקיקה חדשה שתעודד יזמים לבנות דירות להשכרה, ההיצע יגדל והמחירים יתמתנו – לצערנו, אנחנו עוד רחוקים משם".

ברנרד רסקין
מנכ"ל רי/מקס ישראל והבעלים של חברת הייעוץ למשכנתאות מאני

"מחירי השכירות לא צפויים לרדת בזמן הקרוב, אלא ההיפך ככל הנראה. מהנתונים שנאספים אצלנו במלמעלה מ-100 סניפי רי/מקס ברחבי הארץ, עולה כי אנו עומדים לקראת מחסור רציני בנדל"ן באופן כללי, עקב ההאטה בקצב הבנייה בפרויקטים השונים ובהתחלות הבנייה, כשבמקומות מסוימים אף יהיה מחסור קיצוני – וכל זה ישפיע על המחירים.

אני יכול לספר שאנחנו בהנהלה הראשית של רי/מקס ישראל, רואים תופעה של גידול במספר העסקאות של הסניפים שלנו ברבעון הראשון של השנה הנוכחית, לעומת הרבעון המקביל לו אשתקד. יש כיום יותר מכירה של דירות יד שנייה ואף בקצב מהיר יותר. בנוסף, אנו מזהים התעוררות כללית של שוק הנדל"ן מתחילת 2024, וזה ניכר בנתוני העסקאות שאנו מקבלים מכל הסניפים שלנו.

לכל העוסקים בענף הנדל"ן די ברור כי עקב ההאטה, כמות הדירות תצטמצם והמחסור בהן יתבטא במחירים גבוהים יותר בעתיד. לכן, הרבה זוגות צעירים, כמו גם משקיעים, קונים דירות עכשיו. הצפי קדימה הוא של פחות היצע, כשמנגד עוד אנשים ימשיכו לחפש דירות. אם להודות באמת, אני מתקשה לראות כיצד בנתונים הקיימים ובמצב הנוכחי בישראל, מחירי השכירות יכולים לרדת. כמו שציינתי, הסבירות הגבוהה יותר היא שמכאן הם יכולים רק לעלות".

יובל גבאי
סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת הפניקס ליווי בניה

"אני מעריך שאנו ניצבים לקראת עלייה במחירי השכירות בתקופה הקרובה, בעיקר באזור גוש דן והסביבה, וממספר גורמים. ראשית, המיזמים של המדינה ליצירת מתחמי דיור להשכרה לתקופה ארוכה נכשלים בזה אחר זה – וזאת בעיקר שהם אינם אטרקטיביים מספקים ליזמים לאור סביבת הריבית הגבוהה. המכרזים שנסגרו בהצלחה, הם אך ורק באזור המרכז, ומהווים טיפה בים ביחס לביקוש הגבוה.

שנית, עליית הריבית בשנים 2023-2022, אולי גרמה לרוכשים פוטנציאלים רבים להשהות את רכישת הדירה, אבל אסור לשכוח שהם עדיין צריכים מקום לגור בו – ולכן מתווספים לציבור השוכרים ההולך וגדל, ומגבירים את הביקוש של נכסים להשכרה. הריבית, משפיעה גם על בעלי הנכסים, שחלקם משלם על הנכסים באמצעות הלוואות ומשכנתאות. המשכירים מגלגלים את העלייה בהחזר החודשי על שכר הדירה שהם נוטלים מהשוכרים.

עוד גורם, נוגע לריבוי הפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, במיוחד באזור המרכז. הפרויקטים, ובעיקר הגדולים שבהם במסלול של פינוי-בינוי, מוציאים לשוק אלפי בעלי דירות החייבים לשכור דירות חילופיות בזמן בניית הבניינים החדשים. לרוב הם מחפשים דירה באזור בו התגוררו – מה שיוצר ביקוש מוגבר באזור קטן יחסית, מעלה את הביקוש ואת מחיר השכירות.

לכל אלו יש להוסיף גם את המפונים, מדרום ומצפון, שנאלצו לעזוב את בתיהם, שוכרים דירות במימון המדינה ומשפיעים גם הם על שוק השכירות. מצב העניינים הזה מייצר מאסה של ביקוש, באזורים שמראש קיים בהם ביקוש גבוה.

לסיכום, ייתכן ובפריפריה, בעיקר בדרום, היכן שנוספו אלפי דירות בשנים האחרונות (וחלקם נקנה גם על ידי משקיעים) אנו נראה יציבות מחירים, אולי אפילו ירידה קטנה. אבל בכל הקשור בגוש דן רבתי – הרושם שלי הוא שעליית המחירים בדרך".

צילומים: יח"צ, ראובן קטסרו, ישראל כהן.

עוד ב-

הארכת מס הרכישה על דירה שנייה: בשורה או גזרה? מומחי הנדל"ן מנתחים

לכתבה המלאה

הכתבות החמות

רן עוז, מנכ"ל ישראכרט, צילום: תמי בר שי, freepik

כל הפרטים

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה

תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

3.

בעלי אינטרס

מולייר 05/2024/06

הגב לתגובה זו

0 0

מומחי נדלן בעלי אינטרס ברור שיאמרו שהמחירים יעלו הרי הם אלה שאוחזים בנדלן לצורך השכרה והאינטרס שלהם לומר שהמחירים יעלו .
סגור
2.

בישראל אין מחסור בדירות

שלומי 05/2024/02

הגב לתגובה זו

2 1

יש מחסור בדירות להשקע! לכן כל בעלי האינטרס מנבאים עליות.
סגור
1.

כל אחדמוכר את האנטרסים שלו ... (ל"ת)

שומרת כשרות 05/2024/02

הגב לתגובה זו

4 1

סגור