נדל"ן ותשתיות

מומחי הנדל"ן מנתחים: כך תשפיע החלטת בנק ישראל על שוק הדיור

איזה אפקט מייצרת החלטת בנק ישראל שלא להוריד את הריבית, על שוק המגורים בישראל? חיים פייגלין, סער פלד, אייל ינאי ודרור אוהב ציון עם התשובות

מערכת ice | 29/2/2024 12:05 1

סער פלד (מימין), חיים פייגלין, אייל ינאי, דרור אוהב ציון (צילום באדיבות משרד פלד שמאות מקרקעין, כפיר סיון, צביקה גולדשטיין, דנה תמרי, Shutterstock)

המשק הישראלי על ענפיו השונים, המתין ביום שני האחרון בציפייה דרוכה להודעת בנק ישראל באשר לשיעור הריבית. על אף הערכות המוקדמות בקרב כלכלנים שונים כי אנו לקראת ירידה נוספת (שתצטרף, כזכור, להפחתה בשיעור של 0.25% מראשית ינואר), הוחלט בסופו של דבר כי הריבית תישאר ברמה של 4.5%. מהן ההשלכות של הותרת הריבית ללא שינוי, על שוק הדיור בישראל? נבחרת הנדל"ן של ice, מפזרת את הערפל.

חיים פייגלין
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ

"החלטת בנק ישראל על הותרת הריבית בשיעור של 4.5% היא שגיאה, הממשיכה להביא לפגיעה ברוב גדול של אזרחי ישראל. הריבית הגבוהה מוסיפה להכות בענף הבנייה והתשתיות, ובמקביל בכל אחד מהצרכנים של פעילותו – צרכני בנייה ציבורית ופרטית.

כאשר מסתכלים על התמונה הגדולה – ברור כבר עכשיו, שאין לה אפשרות ליצור 'תיקונים' או 'ייצוב' בר קיימא של הענף שלנו ושל המשק בכלל. אפשר לזהות את אובדן האמון בריבית ככלי השפעה ארוכת טווח במשקים כלכליים בכל העולם. בשורה התחתונה: מדובר בכלי שיכול להשפיע על משק או ענף לזמן מוגבל מאוד – ובאותה נשימה, אומר שמה שצריך לקרות יקרה: הריבית תרד מפני שהמשק כולו זקוק לכך".

סער פלד
הבעלים של משרד פלד שמאות מקרקעין, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

"על אף העלייה במפלס החששות בקרב קהל רוכשים, בכל הקשור לביצוע עסקאות בזמן מלחמה, ניתן להבחין כי שוק הדיור החל להתאושש ובהחלט מורגשת עליה בכמות העסקאות. ועדיין, החלטת בנק ישראל על הותרת ריבית גבוהה יחסית בשיעור 4.5%, מייצרת קושי עבור רוכשים בעלי הון עצמי נמוך, המבקשים לרכוש דירות ולחזור אל השוק – זאת לעומת בעלי דירות המעוניינים לשפר דיור, כשהדירה הנוכחית מהווה את ההון העצמי הראשוני. במילים אחרות, אותו הון עצמי ראשוני של אוכלוסייה זו, מאפשר לה לבצע עסקאות גם בסביבת ריבית גבוהה.

עוד יש לציין, כי שוק הדיור במדינת ישראל זקוק ליציבות, שכן עסקאות נדל"ן הינן לרוב עסקאות עם מימון לטווח ארוך. לכן נדרש לראות גם את הצד החיובי שבהחלטת בנק ישראל, שלמרות מלחמת חרבות ברזל והורדת הדירוג, הריבית נשארה זהה".

אייל ינאי
יזם ומשקיע, מייסד חברת המידע העסקי BDI

"לצערנו הריבית עדיין גבוהה, והעובדה שהיא נשארת ללא שינוי, תמשיך להשפיע לרעה על שוק הדיור. עלויות המימון הגבוהות מתווספות לשורה של בעיות אחרות בענף (ובראשן, מחסור גדול בכוח אדם) – כשהאפקט מורגש היטב בשטח.

חשוב להבין: ריבית גבוהה יחסית מרסנת את הביקושים לדירות. מצב זה – הנמשך כבר חודשים רבים, וצפוי להימשך עוד חודשים רבים נוספים – משפיע על יציבותם של הקבלנים. המשמעות: ירידה בהיקפי הבנייה, שמייצרת מחסור חריף בדירות בעתיד. בהקשר הזה צריך גם להוסיף: הלחץ של הקבלנים נראה היטב בשוק, ומתבטא בצעדים דוגמת הורדת הצמדות דחיית תשלומים לסיומי הפרויקט.

במהלך החודשים האחרונים, אנו רואים לראשונה גם סימנים שנטל החזר המשכנתאות גדל משמעותית, והחשש הוא שמשקי בית רבים לא יוכלו לעמוד בהחזר – עניין שיוביל לעוד טלטלה בענף, ואולי גם לקשיים בצד המימון. מכאן שלהורדת ריבית בחודשים הבאים יש חשיבות רבה לשוק הנדל"ן. מהלך כזה עשוי להקל מעט בלחץ, ולאפשר לענף לעבור את שנת 2024 עם פחות נזקים".

דרור אוהב ציון
מנכ"ל ובעלים, דרא שיווק נדל"ן

"שוק הדיור יודע לתפקד גם תחת הריבית הנוכחית (העומדת על 4.5%), כפי שניתן לראות בשטח: משרדי המכירות פעילים וישנן עסקאות לא מעטות. מדובר אמנם בריבית גבוהה יחסית, אבל בהתחשב במצב הכללי במדינה, על רקע מלחמת חרבות ברזל, ובכך שתקציב 2024 היה מאוד 'מגדרי' – הרי שאפשר להבין מדוע נקט בנק ישראל נקט הפעם במשנה זהירות.

⁠מאידך, בטווח המעט ארוך יותר, וכאשר המצב הבטחוני ישתפר, אזי הורדת הריבית הכרחית לעידוד הצמיחה במשק. קצב האינפלציה השנתית עומד כיום על 2.6% ונמצא במגמת ירידה – כך שבמידה ויהיה תקציב אחראי ומאוזן, בנק ישראל יוכל להרשות לעצמו את הורדת שיעור הריבית בעתיד.

יש לזכור כי במשך שנים (מראשית שנות האלפיים וגם לפני כן) שוק הנדל"ן בישראל ידע לתפקד גם ברמות ריבית גבוהות יותר מהנוכחית, יזמים הרוויחו ומשפחות עמדו בהחזרי המשכנתאות. הצפי של חברת דרא, הוא שהריבית תחזור בהדרגה לרמות של 3.5%-4% – וככל שרמת הריבית תהיה נמוכה, משקיעים יחפשו השקעות בסיכון גבוה יותר ממה שהיו מבצעים בעבר, ומחירי הנדל"ן יעלו בהתאם.

בינתיים, צריך לזכור שיש עוד דרכים לעודד את השוק, וצעדים אשר מתבקש לעשותם בתקופה הקרובה, למשל: הפחתת מס רכישה, סבסוד משכנתאות לזכאים ברכישת דירה ראשונה בכל הפרויקטים וגם בשוק היד השנייה, טיפול בכשל הבירוקרטי בהליכי הרישוי, וכן הגדלת ההיצע למגורים בשוק וקידום דיור להשכרה לטווח ארוך".