נדל"ן ותשתיות

שוק המשכנתאות מתחמם: מה מביא את הישראלים לרדת מהגדר? מומחי הנדל"ן מנתחים

במאי האחרון נלקחו משכנתאות בקרוב ל-8 מיליארד שקלים – הסכום הגבוה ביותר מאז קיץ 2022. מה הביא לשינוי גישה בקרב רבים ממשקי הבית בישראל, ואיך יושפע שוק הדיור? נחמה בוגין, חגי רזניק, עמית גוטליב, יואל אמיר וערן סיב עם ההסברים והפרשנויות

מערכת ice | 11/7/2024 9:21 3

ערן סיב (מימין), חגי רזניק, נחמה בוגין, עמית גוטליב, יואל אמיר (צילום יח"צ, באדיבות המועצה אזורית הגלבוע, ניר שהרבני, ענבל מרמרי, יהודה סובול)

שוק המשכנתאות ממשיך להתאושש: נתוני בנק ישראלים שפורסמו לאחרונה מצביעים על כך שבחודש מאי האחרון נלקחו משכנתאות בהיקף של 7.787 מיליארד שקלים – ומדובר בסכום הגבוה ביותר מאז חודש אוגוסט של שנת 2022. מה גורם ליותר ויותר ישראלים לרדת כעת מהגדר, ואיזה אפקט צפויה לייצר ההסתערות המחודשת על שוק הדיור? נבחרת הנדל"ן של אתר ice עושה לכם סדר.

נחמה בוגין
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

"בחודשים האחרונים אנו רואים כמעט בכל דו"ח שמתפרסם על ידי משרד האוצר או הלמ"ס את ההתעוררות בשוק הדיור. יש לכך מספר סיבות – ראשית, הציבור בישראל למד איך לחיות בסביבת ריבית שהיא לא אפסית. שנית, אנו רואים כיצד היזמים הולכים לקראת הרוכשים עם הטבות מרחיקות לכת בנושאי המימון: פריסת תשלומים נוחה של 10-90 או 20-80, כשבחלק מהפרויקטים הם גם מעניקים הלוואת קבלן בריבית אפסית. שלישית, הבנקים עצמם מציעים משכנתאות יותר גמישות, המאפשרות לרוכשי הדירות להתמודד בצורה טובה עם ההחזרים החודשיים.

הסיבה העיקרית לירידת רוכשי הדירות מהגדר טמונה בהפנמה שהפער בין ההיצע לביקוש לא הולך להצטמצם בעתיד הקרוב, ויש הבנה ברורה כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות. במקרה כזה רבים מעדיפים לרכוש דירה, מאשר להמשיך לשבת על הגדר ולשלם על אותה הדירה בעוד מספר שנים מחיר גבוה יותר".

חגי רזניק
ראש מכון ריפמן לפיתוח הנגב ויו"ר הקרן לחיילים משוחררים במשרד הביטחון, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון לשעבר

"את מצב הריבית כולנו מכירים, וככל הנראה כי היא תישאר ללא שינוי דרמטי לפחות בפרק הזמן הקרוב – כשמקביל תשומות הבנייה מתייקרות בגלל המלחמה, וזה עוד לפני שהזכרנו את החרם על המוצרים מטורקיה. כמו כן אסור לשכוח את המכס שהטיל האוצר וגם הוא מהווה משקולת.

כאשר מוסיפים לכל אלו גם את העובדה שאין האצה בבנייה, שמצוקת כוח האדם באתרים עדיין לא קיבלה פתרון מדינתי מאסיבי, ושהמלחמת חרבות ברזל הפכה לסוג של שגרת לחימה והקפאון המשקי הראשוני חלף – נראה שהצפי הוא אחד: עליית מחירים.

במצב העניינים הקיים, אנשים חוזרים להתבונן סביבם ודורשים את הצורך הבסיסי: מגורים. מכיוון שהביקושים חוזרים להיות גבוהים, משקי בית באים לקחת משכנתאות – כשהמשמעות היא ששוק המשכנתאות מוסיף להתחמם.

כדאי בהחלט לקחת בחשבון את כל המרכיבים שמניתי, יחד עם האנטישמיות באירופה ובארצות הברית, שתוכל בהתמודדות נכונה ליצור גלי עלייה ולהוביל לחזרת המשקיעים למגרש. לכן, כדאי וחשוב לייצר משנה משחק בדמות תכנית מדינתית. לעניין זה, גם הנגב חייב להיות שחקן מרכזי".

עמית גוטליב
יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ

"שוק הדיור בישראל נמצא במשבר מתמשך עוד טרום מלחמת חרבות ברזל. זה התחיל עם העלאות הריבית התכופות של בנק ישראל, שהשפיעו בצורה ישירה גם על הקבלנים והיזמים וגם על רוכשי הדירות – והמשיך עם פרוץ המלחמה, כאשר ברגע אחד התעוררנו לגירעון של כ-80 אלף עובדים באתרי הבנייה, חרם סחורות מטורקיה ועוד, שהובילו להאטה משמעותית בהתחלות הבנייה והתייקרות עלויות הבנייה.

הציבור שעד כה ישב על הגדר וציפה לראות כיצד מחירי הדירות יורדים, התפקח והבין כי לא רק שהמחירים אינם יורדים, אלא הם עולים ועתידים לעלות עוד יותר – וזאת מכיוון שמשך הבנייה מתארך ובסוף זה מתגלגל למחיר הסופי של הדירה.

צריך להבין: הביקושים בישראל קשיחים, ולכן גם בתקופה שיש ביקושים כלואים סופם להתפרץ כי אנשים זקוקים למוצר הבסיסי שנקרא בית. לצערי, ממשלת ישראל נכשלה בהתמודדות עם משבר הדיור ולא הביאה שום תוכנית להתמודדות של ענף הבנייה בזמן חירום, כשמי שנאלץ לשלם את המחיר אלו רוכשי הדירות שנדרשים להתמודד עם עליית מחירים נוספת".

יואל אמיר
מנכ"ל חברת המידע העסקי Coface Bdi

"לאחר תקופה של קיפאון בשוק – שנבעה בראש ובראשונה מהעלאת הריבית, כמו גם מההפיכה המשפטית שקידמה הממשלה ופרוץ המלחמה – אנו עדים להתעוררות בשוק הנדל"ן, המתבטאת בגידולים משמעותיים בעסקאות לרכישת דירות.

נראה כי מה שהביא לפריצת הסכר ולירידה מהגדר, אלו בעיקר הטבות המימון המוצעות לרוכשי הדירות החדשות. הקבלנים מציעים 'הלוואת קבלן' שתוחזר לקראת מועד האכלוס, לרוב מספר שנים לאחר מכן. כאן ההקבלן נושא בתשלום הריבית, בעוד הרוכש צריך להעמיד הון עצמי מינימלי של 5%-10% ממחיר הדירה בלבד. במסגרת העסקאות הללו, דוחים הרוכשים את נטילת המשכנתא סמוך למועד האכלוס. לרוכשי הדירות יש פה בעצם אפשרות לרכוש דירה במחיר שוק נוכחי, כאשר הרוב המוחלט של הסכום ישולם בעוד מספר שנים – כשההנחה היא שמחירי הדירות יעלו במהלך התקופה וסביבת הריבית תהיה נמוכה יותר, כך שיוכלו לקחת משכנתא בתנאים יותר אטרקטיביים.

יתרה מכך, במידה ואכן מחירי הדירות יעלו בשנים הקרובות, למשפרי הדיור ניתנת ההזדמנות לרכוש דירה במחיר שוק נוכחי ולמכור את דירתם במחירי השוק של עוד מספר שנים – כאשר המגמות בשוק כוללות מחסור חריף בעובדים, ירידה בהתחלות הבנייה, וכל זאת במקביל לביקושים גוברים, המחזקים את ההנחה כי מחירי הדירות צפויים רק לעלות. למרות זאת, רוכשי הדירות צריכים להתנהל בצורה זהירה, תוך התחשבות בכך שהמשק מצוי באי ודאות רבה, ובמועד האכלוס ידרשו להתמודד עם מרבית התשלום עבור הדירה.

מניתוח נתוני הלמ"ס ובנק ישראל, בחודשים ינואר-אפריל 2024 חל גידול של כ-70% במספר הדירות שנמכרו (חדשות ומשומשות) בהשוואה לחודשים ספטמבר-דצמבר 2023. כמו כן, בתקופה זו היקף המשכנתאות שניטלו הציג גידול של כ-9%. יש לשים לב, שחלק ניכר העסקאות בתקופה האחרונה מאופיינות בלקיחת הלוואות קבלן, כשנטילת המשכנתא נדחית במספר שנים, סמוך למועד האכלוס".

ערן סיב
יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים

"לצערנו הרב, מלחמת חרבות ברזל כבר הפכה לשגרת חיים עבור רבים מתושבי ישראל. אם במהלך החודשים הראשונים למערכה, משקי בית הקפידו להימנע מרכישה או שיפוץ של דירה, הרי שהיום הם כבר מחשבים מסלול מחדש ומתאימים עצמם למציאות המשתנה.

זו הסיבה המרכזית מאחורי העלייה בפניות לשוק המשכנתאות, שאחרי תקופת קיפאון חוזר בהדרגה להתחמם. במבט קדימה, אין לי ספק שבסיום המלחמה נראה פה הסתערות רבתי על משכנתאות, עם קנייה של דירות ושיפוץ של דירות, בסכומים שלא ראינו אף פעם במדינת ישראל.

בהקשר הזה אסור לנו לשכוח כי בעקבות המלחמה, הנזקים הכבדים של העוסקים בענף השיפוצים נעמדים בכ-1.5 שקלים. אני מעריך שלהתגבר על המצב ולהחזיר את הענף לקדמותו ייקח פרק זמן של כ-3 שנים. מה שנותר זה רק לקוות שהמלחמה תסתיים במהרה, ובהכרעה ברורה, וניתן יהיה בשעה טובה לעלות מחדש על המסלול".

צילומים: ניר שהרבני, באדיבות מועצה אזורית גלבוע, יואב פלד, יהודה סובול, יח"צ

עוד ב-

האם מחירי השכירות לקראת עלייה דרמטית? מומחי הנדל"ן מנתחים

לכתבה המלאה

הכתבות החמות

שטראוס, צילום: פלאש 90/ דוד כהן, יונתן זינדל

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה

תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

3.

שמעבדים אותם לבנקים

מתי אנשים יבינו 07/2024/14

הגב לתגובה זו

0 0

וזה לא אמור להיות ככה. מדינה של גנבים.
סגור
2.

חסרי בושה

לא בעל אינטרס 07/2024/11

הגב לתגובה זו

14 2

מבצעים עושק בציבור והעובדה הכי טובה היא מחירי דירות קבלן שלא משקפות את המחיר שלהם בשום פנים ואופן. אנשים לא ניהיו עשירים יותר הם פשוט לוקחים על עצמם יותר. שיא המשכנתאות המדובר הינו נובע אך ורק ממיחזורים הרי רכישה מקבלן לא נקנית כרגע עם משכנתא. המציאות תיהיה עליית מחיר לכאורה אבל שרוכשי דירות קבלן יפגשו את שוק יד השנייה במכירה מצפה להן הפתעה לא נעימה כהינתן ריבית גבוהה. התאגיד המדיני מטרתו לשעבד אותכם לא שתחיו לרווחה. אבל שיש הרבה תמימים וטיפשים בשוק זה אוכל לקבלנים המורעבים
סגור
1.

קונים ואח"כ בוכים על המשכנתא (ל"ת)

טיפשים ללא הפסקה 07/2024/11

הגב לתגובה זו

5 0

סגור