פרויקטים
"הסתיים עידן ניפוח הבניינים ועיוות התכנון העירוני" – אדר' רותי שרת על ביטול ההקלות בבנייה
ביטול מסלול הקלות הבנייה אושר באופן רשמי. מהן התקנות החדשות, מי המרווחים ומי המפסידים מההחלטה, ואיך היא צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן? מנכ"לית פורום שרת מפזרת את הערפל ומבהירה: "המהלך יוביל להענקת תשומת לב רבה יותר לסביבה ולמרחב הציבורי"
מה שעמד באוויר מאז עבר חוק ההסדרים בכנסת בנובמבר אשתקד, הפך בשבוע שעבר למציאות קיימת: המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את ביטול ההקלות הניתנות בתוכניות בנייה. ההקלות אפשרו למעשה לעקוף תוכניות בניין עיר (תב"ע) ולייצר עליהן תוספות בהיקפי הבנייה – כאשר בעשורים האחרונים רבות מהפניות להוצאת היתר בנייה כללו בקשות למסלול הקלות.
היוזמה לביטולן של ההקלות היא לא עניין חדש. כבר ב-2019 דובר על מהלך שכזה בדחיפת קבינט הדיור, אך חוסר היציבות הפוליטי הקשה על מימושו. כך או כך, ביקורות נוקבות הושמעו לא פעם על מסלול ההקלות, בטענה שהוא מעכב ומסרבל את ההליכים הביורוקרטיים הכרוכים בהוצאת היתר, המורכבים וממושכים גם כך. בהקשר הזה, חשוב להזכיר גם את הנתונים שהוצגו בידי הממשלה, ולפיהן משך הזמן הממוצע בישראל להוצאת היתר עומד על 368 יום – זאת לעומת 81 יום בממוצע בלבד בארה"ב, ו-86 יום באנגליה.
משמעות ביטול ההקלות היא שהחל מראשית ינואר הקרוב, לא ניתן יהיה להגיש בקשות לסטייה מהתב"ע ולהגדלת שטחי והיקפי הבנייה בפרויקטים. מנגנון מעבר יתקיים לפרק זמן של שנתיים, כשלשר הפנים המנדט להאריכו ב-24 חודשים נוספים.
עם זאת, חרף ביטול ההקלות, מפרסמת המועצה הארצית לתכנון ובנייה רשימת החרגות, שניתן יהיה לאשר. בסוגיות הנוגעות להנגשה, בטיחות או חשיבות ציבורית, למוסדות הרישוי ברשויות המקומיות יוענק מרחב תמרון – כל עוד יש להן השפעה זניחה על חזות הבניין והסביבה, הן אינן יוצרות מטרד או מפגע סביבתי, פוגעות בשלד ומערכות הבניין, תפקודו ויציבותו.
בהתאם לכך חריגה מקווי הבניין הקבועים בתוכנית, תתאפשר לשימושים דוגמת ממ"ד או מקלט המוקמים כתוספת לבניין קיים, פיר מעלית המוקם כתוספת לבניין קיים, ביתן שמירה, מדרגות או כבישים בלתי מקורים המשמשים ליציאת חירום בבניין קיים. בין הצעדים שניתן יהיה לאשר: סטייה של עד 10% מקו בניין, שינוי של עד 10% בגובהו, סטייה בשיעור התכסית המותרת במגרש שלא תעלה על 5%, הפיכת שטחים עיקריים לשטחי שירות וניוד שטחי שירות שנמצאים מעל הקרקע אל מתחת לו.
לדברי מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "מאז כניסתי לתפקיד אחת המטרות הייתה לבטל את ההקלות. ביטולן מחזק את האיכות התכנונית – כך שהקשר בין התוכנית שאושרה לבין מה שייבנה בפועל יהיה הדוק. ביטול ההקלות יסייע גם לקצר ולייעל את הליכי היתר הבנייה ויגדיל את הוודאות התכנונית הן ליזם והן לאזרח – כך שיהיה ברור שמה שנבנה זה מה שאושר בתוכנית ולא טלאים שאושרו בהקלות. בנוסף, תקצה התוכנית את צרכי הציבור הנדרשים מראש בשלב התוכנית ולא תוספות כמותיות שאין להן מענה פרוגרמתי".
מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר. "ביטול ההקלות – הגדלת הוודאות התכנונית" (צילום ניב קנטור)
תב"ע להמלצה
איזה משמעויות יש לאישור החלטת המועצה הארצית על ביטול ההקלות, ואיך צפוי צעד זה להשפיע על שוק הנדל"ן ועל הגורמים הפועלים בו? רותי שרת, אדריכלית ומנכ"לית פורום שרת – המספקת ייעוץ בתחום המקרקעין ושירותים הנדסיים ותכנוניים מגוונים למגזר המוניציפלי – עושה סדר.
איזה משמעויות יש לאישור החלטת המועצה הארצית על ביטול ההקלות, ואיך צפוי צעד זה להשפיע על שוק הנדל"ן ועל הגורמים הפועלים בו? רותי שרת, אדריכלית ומנכ"לית פורום שרת – המספקת ייעוץ בתחום המקרקעין ושירותים הנדסיים ותכנוניים מגוונים למגזר המוניציפלי – עושה סדר.
"ביטול ההקלות הוא מהלך נכון מתבקש, זו בשורה שתחזק את האיכות התכנונית", היא קובעת בשיחה עם אתר ice. "ההקלות גרמו לניפוח מופרז של בניינים ולעיוות של כל התכנון העירוני. כשהתב"ע המקורית הופכת להמלצה בלבד ותוך כדי תנועה מוסיפים עוד נדבך ועוד נדבך – לא פלא שקבלנו כל מיני הכלאות שמהוות שימוש לא מושכל בתא השטח".
"מעבר לזה", מדגישה שרת, "מסלול ההקלות יוצר עומס גדול על מוסדות הרישוי ומאריך עוד יותר את לוחות הזמנים בדרך להוצאת היתר הבנייה. צריך להבין, אישור בקשה תואמת תב"ע שאינה כוללת בקשה להקלה, נמצא בסמכות רשות הרישוי ברשות המקומית – ועל פי רוב זו פרוצדורה מהירה ופשוטה באופן יחסי. מנגד, כל בקשה להיתר שכוללת הקלות, כבר מחייבת טיפול של ועדת המשנה ולעיתים של המליאה, ולא פעם גם פנייה לערכאות משפטיות. המשמעות: עוד התכנסויות ודיונים, עוד פוטנציאל למחלוקות ואי הסכמות, ועוד עומס על הצנרת – בקיצור, מדובר בעוד ביורוקרטיה מייגעת שמעכבת את הוצאת ההיתר".
שרת מסכימה כי ראוי להשאיר רשימת החרגות שיוכלו מוסדות הרישוי בעיריות לאשר, היות ולדבריה "תכליתן טמונה בהגדלת רמת הבטיחות והנגישות של המבנים. בנושאים הקריטיים הללו, הנוגעים באופן ישיר לחיי אדם ולתנאי שטח בעייתיים, חובה לתת מענה מקיף ויסודי כבר מראשית הדרך – וכמובן תוך התחשבות מקסימלית בהיבטים התכנוניים".
לחשב מסלול מחדש
במבט קדימה, למציאות החדשה שעתידה ההחלטה לייצר בשטח, מציינת שרת כי "כולם מבינים שהעידן של להוסיף על התב"ע טלאי על טלאי על טלאי הסתיים. מה שהתאים לעבר, כבר לא ראוי למאה ה-21. היום, תכנון פרויקט מגורים מחויב להביא בחשבון גם את המרחב הציבורי, שהופך להיות מורכב גם הוא. ההסתכלות הופכת רחבה הרבה יותר – ומעבר לדירות עצמן, יש להתייחס בתכנון לנושאים כמו שטחי ציבור, תשתיות, מסחר וריאות ירוקות. על רקע ביטול ההקלות אנו סבורה שנראה יותר ויותר פרויקטים שלא יוכלו להתבסס עוד על תב"עות ישנות בנות עשרות שנים, וידרשו כעת לתכנן תב"עות חדשות ועדכניות".
במבט קדימה, למציאות החדשה שעתידה ההחלטה לייצר בשטח, מציינת שרת כי "כולם מבינים שהעידן של להוסיף על התב"ע טלאי על טלאי על טלאי הסתיים. מה שהתאים לעבר, כבר לא ראוי למאה ה-21. היום, תכנון פרויקט מגורים מחויב להביא בחשבון גם את המרחב הציבורי, שהופך להיות מורכב גם הוא. ההסתכלות הופכת רחבה הרבה יותר – ומעבר לדירות עצמן, יש להתייחס בתכנון לנושאים כמו שטחי ציבור, תשתיות, מסחר וריאות ירוקות. על רקע ביטול ההקלות אנו סבורה שנראה יותר ויותר פרויקטים שלא יוכלו להתבסס עוד על תב"עות ישנות בנות עשרות שנים, וידרשו כעת לתכנן תב"עות חדשות ועדכניות".
עוד מוסיפה שרת: "ברמה הפרקטית אני מעריכה שהפקק הביורוקרטי שהכרנו, ינותב כעת ממוסדות הרישוי אל מוסדות התכנון. לכן, כדי שהרפורמה תצליח למלא את ייעודה, תידרש המדינה להכניס את היד לכיס, כלומר להגדיל את מצבות כוח האדם במוסדות התכנון ולהוסיף אנשי מקצוע מנוסים ומיומנים. בנוסף, צריך יהיה להטמיע את המנגנון של 'פינוי-בינוי קטן', או כמו שקוראים לזה היום 'חלופת שקד לתמ"א 38'".
באשר למרווחים ולמפסידים מביטול ההקלות, אומרת האדריכלית שרת: "ברור שיזמים ועורכי התוכניות ידרשו כעת לחישוב מסלול מחדש. לאורך תקופה ממושכת הם התרגלו למסלול של הקלות, ועכשיו אין להם ברירה אלא להפנים שכללי המשחק השתנו. כמו שאני רואה את הדברים, המרוויחים הגדולים הם כל אלו שהאינטרס הציבורי עומד לנגד עיניהם. זניחת הפרקטיקה שמשלה בכיפה לאורך שנים, ושימת דגש על הסטנדרט התכנוני, פירושה הענקת תשומת לב רבה יותר לסביבה ולמרחב הציבורי".
