פרויקטים
היטל השבחה בפינוי בינוי: "יש עיריות שלא עושות שימוש ראוי במנדט שניתן להן"
הסוגיה סביב שיעור ההיטל מגיעה לישורת האחרונה ושחקני ההתחדשות העירונית בכוננות. עורכי הדין ינקי עפרוני ורויטל יוריסט, המלווים בעלי דירות בפרויקטים בפינוי בינוי: "כשרשויות מכריזות על היטל גורף של 50%, השכונות החלשות ישלמו את המחיר"
בשבועות האחרונים מתבשרים שחקני ההתחדשות העירונית, על עד ועוד רשויות מקומיות המפרסמות את מדיניותן בכל הנוגע לתשלום היטל השבחה במיזמי פינוי-בינוי בתחומן. כך לדוגמה, עדכנה בשבוע החולף עיריית רמת גן כי היטל בשיעור של 50%, המקסימום האפשרי, יושת על מיזמים בכל רחבי העיר. בכך הצטרפה עיריית רמת גן לרשויות מקומיות נוספות אשר אימצו מדיניות ברוח דומה – ובהן בין היתר נתניה, חולון ותל אביב (בה, יש לציין, הוחרגו מתחמים מסוימים בהם נחצה או בוטל ההיטל).
מעברו השני של המתרס ניצבות רשויות מקומיות ובהן קריית אונו וירושלים, שכבר הצהירו כי יעניקו פטור מלא לפרויקטים של פינוי-בינוי בשטחן. רשויות מקומיות אחרות, כגון חיפה ואשדוד, בחרו בדרך הביניים והבהירו כי גובה ההיטל הוא תלוי האזור בו עתיד להתבצע המיזם.
הסוגיה סביב תשלום היטל ההשבחה סומנה כאחת הבוערות בתחום ההתחדשות העירונית, ואף זכתה להתייחסות פרטנית במסגרת חוק ההסדרים שעבר בסתיו בכנסת. בתיקון לחוק התכנון והבנייה נקבע שיעור אחיד של 25% בפרויקטים של פינוי-בינוי כברירת מחדל, כאשר כל רשות מקומית רשאית להחליט עד חודש מאי הקרוב, על חלוקת העיר לאזורים ועל גובה ההיטל שיחול בהם: 50%, 25% או 0%.
חשיבה מחודשת, חלוקה מושכלת
אף כי לא כל הרשויות המקומיות בישראל פרסמו עד כה את מדיניותן, הנושא נמצא חזק על סדר היום. במיוחד אמורים הדברים באשר לעיריות שקבעו היטל בשיעור של 50%, הנמצאות כעת בעין הסערה ומושכות אש הן מכיוונם של יזמים והן מכיוונם של דיירים.
אף כי לא כל הרשויות המקומיות בישראל פרסמו עד כה את מדיניותן, הנושא נמצא חזק על סדר היום. במיוחד אמורים הדברים באשר לעיריות שקבעו היטל בשיעור של 50%, הנמצאות כעת בעין הסערה ומושכות אש הן מכיוונם של יזמים והן מכיוונם של דיירים.
"המטרה מאחורי תיקון החקיקה היא בראש ובראשונה לייצר ודאות ולסמן גבולות גזרה ברורים", מסבירים עורכי הדין רויטל יוריסט וינקי עפרוני, הבעלים של משרד יוריסט-עפרוני, המלווים אך ורק בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית. "כשיש מדרגות קבועות והיזם יודע עוד לפני שבכלל יצא לדרך האם ועל כמה יעמוד ההיטל, הוא יכול לבצע תחשיב כלכלי מקיף ולבחון האם בכלל קיימת שורת רווח ראויה לפרויקט. כולנו מבינים כי פרויקטים בפינוי-בינוי מייצרים הוצאות לרשויות המקומיות ולכן תשלום היטל הוא בהחלט לגיטימי".
"ועם זאת", מבהירים השניים, "הרושם שמתקבל הוא שיש רשויות מקומיות שלא עושות שימוש ראוי במנדט שניתן להן. כאשר עיריות מכריזות כי בתחומן ייגבה היטל של 50% באופן גורף בכל אחד מהאזורים, המסר שהן מעבירות שמה שמכריע הוא השיקול הכלכלי. אי אפשר הרי להכליל את כל השכונות תחת מקשה אחת. דין שכונה חזקה ומתוחזקת, המאופיינת באוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה, הוא לא כדין שכונה חלשה ונחשלת. השכונות שלאורך השנים הוזנחו, זקוקות בדחיפות להתחדשות מקיפה, מהסיבה הפשוטה שבהן מפוזרים בתים ישנים ומסוכנים הנמצאים בסכנת קריסה ממשית. בתרחיש של היטל כה גבוה, הן יהיו הראשונות לשלם את המחיר".
מצב עניינים המחייב תשלום היטל בשיעור של 50%, מזהירים עורכי הדין יוריסט ועפרוני, מייצר חשש אמיתי כי מיזמים שכבר החלו להתקדם לא יגיעו לידי מימוש: "יש פרויקטים שעכשיו, ממש תוך כדי תנועה, נדרשים לחשב מסלול מחדש, משום שיזמים מבינים כי פוטנציאל הרווח שלהם עלול להיפגע באופן ניכר. המשמעות: פרויקטים שיתאיידו, או פרויקטים שיעברו תכנון נוסף – עניין שיבוא לידי ביטוי בצמצום התמורות לבעלי הדירות. עוד לא מאוחר מדי. טוב יעשו מקבלי ההחלטות באותן העיריות המבקשות לחייב בהיטל של 50%, אם יעשו חלוקה מושכלת של השכונות והמתחמים, ויקבעו תשלום בהתאם לביקוש ולהתכנות הכלכלית".
ראש העיר קריית אונו ישראל גל (מימין), ראש העיר רמת גן, כרמל שאמה הכהן. איזה מודל יאמצו הרשויות? (צילום ויקפדיה/יונתן בלום, באדיבות עיריית רמת גן)
בין הצהרות למעשים
נושא אחר שלא משאיר את הגורמים הפועלים בתחום אדישים, טמון בדו"ח שפרסמה לאחרונה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומסכם את הפעילות במהלך שנת 2021.
נושא אחר שלא משאיר את הגורמים הפועלים בתחום אדישים, טמון בדו"ח שפרסמה לאחרונה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומסכם את הפעילות במהלך שנת 2021.
עיקרי המסמך מצביעים על כך שאשתקד נרשמה עלייה במתן היתרי הבנייה: בפרויקטים של פינוי-בינוי הוענקו היתרים לכ-7,000 יחידות דיור ב-32 מתחמים (עלייה של כ-300%), ובפרויקטים של תמ"א 38 הוענקו היתרים ל-13,163 יחידות דיור בכ-545 בניינים (עלייה של 25%). מהדו"ח עולה עוד כי בתמ"א 38 נרשמה עלייה של 150% לעומת השנה שקדמה לה בהיקף המבנים שאוכלסו – ומדובר על 497 מבנים הכוללים 10,547 יחידות דיור מהן 5,417 יחידות דיור חדשות.
נתון נוסף, מעודד פחות, מראה כי בשנה החולפת אושרו 18,482 יחידות דיור ב-42 תוכניות להתחדשות עירונית, ירידה של כ-30% במספר יחידות הדיור המאושרות בהשוואה ל-2020. את הסיבה לכך תולים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית בעצירת פעילות הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) עם פקיעת החוק ועד לחידושו. עם חידוש פעילות הותמ"ל, מציינים ברשות הממשלתית, צפויה עלייה באישור התוכניות.
"נתוני הדו"ח מעידים על שנה שהתאפיינה בעיקר באי ודאות", מנתח עו"ד עפרוני. "מערכות בחירות וחוסר בממשלה מתפקדת, מגפת הקורונה והסגרים, עצירה זמנית של פעילות הותמ"ל – אלו רק חלק מהסיבות לכך שב-2021 ההתחדשות העירונית לא ממש הייתה בשיאה".
פרויקט התחדשות עירונית. "אם המדינה לא תכניס את היד לכיס, יזמים ימשיכו להתרחק מהפריפריה" (צילום Magma Images)
בדומה לעשור האחרון, גם בשנה שעברה התקשו מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי להגיע לפריפריה, ועו"ד עפרוני רחוק מלהיות מופתע. "מחוז הצפון למשל סובל מדלילות בולטת בפרויקטים, עניין שמשתקף גם בדו"ח. חשוב לזכור שבמחוז הזה ישנן ערים השוכנות על השבר הסורי-אפריקאי, שבתרחיש של רעידות אדמה צפויות להרס כבד – וזה עוד לפני שהזכרנו את איומי הטילים ואת הרקטה ששוגרה רק השבוע מלבנון ונחתה בסמוך לשלומי. במקומות הללו התחדשות עירונית היא צו השעה. אם המדינה לא תכניס את היד לכיס, יזמים ימשיכו להתרחק משם. הגיע הזמן לעבור מהצהרות למעשים".
כתומכת מוצהרת בתמ"א 38, מתקשה עו"ד יוריסט להשלים עם המצב העגום באשר לפרק הזמן הנדרש ברבות מהרשויות המקומיות עד לקבלת ההיתר הנכסף בפרויקטים במסגרת זו. לפי הדו"ח, משך הליך מתן היתר בנייה בעיר רעננה עמד על 6.2 שנים, ברמת גן על 5.4 שנים ובראשון לציון על 5.2 שנים. "התמשכות הליכי התכנון והרישוי היא בלתי נסבלת – פה הבעיה המרכזית", היא מדגישה. "זה אבסורד שהוצאת היתר לוקחת זמן כפול מהבנייה בפועל. אנחנו רואים שבמדינות אחרות אפשר להוציא היתר גם בפרק זמן של שנה. השורה התחתונה היא שאם לא יגדילו את כוח האדם, פרויקטים ימשיכו להיתקע בצנרת".
על כך שאת הטון בתמ"א 38 נותנים כיום פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש, על פני פרויקטים במסלול חיזוק ועיבוי, אומרת עו"ד יוריסט: "אין חולק על כך שתמ"א 38/2 היא האופציה המועדפת, אבל צריך להביא בחשבון שהיא לא אפשרית בכל מבנה ובכל מקום ממגוון רחב של גורמים. אם הברירה היא לחזק ולעבות או להשאיר את אותם בניינים ותיקים במצב הקיים, התשובה היא חד משמעית. תמ"א 38/1 מספקת פתרון יעיל ובזמן קצר, וכל עוד אין לה תחליף הולם – צריך לעשות בה שימוש".
