פרויקטים
התעשרות של בעלי הקרקעות הפרטיות: מה מביא לעליות המחירים הגבוהות בענף?
קרקעות פרטיות הפכו בשנים האחרונות ללהיט בקרב משקיעי הנדל"ן. מה הופך אותן לאטרקטיביות ואיך ניגשים לעסקה ומשקיעים חכם? אתר ice מגיש: מדריך עדכני לענף, עם כל מה שחשוב לדעת
מציאות כלכלית קשוחה ושברירית, המאופיינת בסביבת ריבית גבוהה וביוקר מחייה, מחייבת עוד ועוד ישראלים לקבל החלטות באשר להתנהלותם הפיננסית ולעבור מפסיביות לאקטיביות. בחיפוש אחר מוקדי השקעה המתכתבים עם המציאות המשתנה, זוכה ענף הקרקעות לפופולריות גדלה והולכת, ומספק אפיק שקול ויציב יותר ביחס לשוק ההון התנודתי.
ענף הקרקעות לא פועל בוואקום ריק. משבר הדיור המחריף רק מקבל משנה תוקף על רקע הגידול הדמוגרפי הצפוי בעשורים הקרובים. לפי תחזית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מחודש מאי האחרון, צפויה אוכלוסיית ישראל למנות בשנת 2048, למעלה מ-15 מיליון תושבים. המשמעות: הפשרה נרחבת של קרקעות פרטיות, כדי לעמוד בצורך הבוער למגורים.
מהן הסיבות המובילות יותר ויותר משקיעים לענף הקרקעות, איזה דגשים נדרש לאמץ לפני שנכנסים לעסקה והיכן נמצאים פרויקטים שכבר היום נהנים מביקוש גבוה? אתר ice עושה לכם סדר, עם מדריך עדכני לענף הקרקעות בישראל.
בין ביקוש להיצע
הכלל החשוב ביותר בכלכלה נוגע לביקוש והיצע – במקום שיש ביקוש ואין היצע, המחיר מזנק. איך הנחת העבודה הזו מתקשרת לנדל"ן? בישראל רק 7% מהקרקעות הן בבעלות פרטית, כלומר אינן בבעלות מדינה. מתוך הקרקעות הללו, 1.5% בלבד נמצאות באזורי ביקוש ורק 0.5% הן בתוכניות בייעוד מגורים שהמדינה, או גורם סטטוטורי אחר, מקדמים תוכניות בנייה על הקרקע.
הכלל החשוב ביותר בכלכלה נוגע לביקוש והיצע – במקום שיש ביקוש ואין היצע, המחיר מזנק. איך הנחת העבודה הזו מתקשרת לנדל"ן? בישראל רק 7% מהקרקעות הן בבעלות פרטית, כלומר אינן בבעלות מדינה. מתוך הקרקעות הללו, 1.5% בלבד נמצאות באזורי ביקוש ורק 0.5% הן בתוכניות בייעוד מגורים שהמדינה, או גורם סטטוטורי אחר, מקדמים תוכניות בנייה על הקרקע.
בניגוד לקרקעות מדינה הנמצאות תחת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הרגולציה הנוגעת לקרקעות פרטיות פשוטה ומהירה יותר. קרקע עם ודאות ואופק לשנים קדימה, היא כזו הנמצאת תחת הליך תכנוני – דוגמת תוכנית מתאר או תוכנית מפורטת. כל התקדמות בתוכנית שכזו לקראת מימוש, פירושה גם עלייה בערך הקרקע.
עליית ערך הקרקע
מחיר הקרקע נגזר ממחיר הדירה, פחות מחיר הבנייה. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר ועולה מדי שנה, כך מתייקר גם ערך הקרקע. ההבדל בין דירה בתל אביב לדירה בקריית שמונה או בית הוא בעיקר במחיר הקרקע – ולכן ככל שהמחירים בעיר, באזור ובשכונה גבוהים יותר – גם הקרקע שווה יותר. בהמשך לכך, ככל שהקרקע נמצאת ביישוב מבוקש יותר, הנהנה מהגירה חיובית ומתנופת פיתוח, כך גם הפוטנציאל שלה גבוה יותר.
מחיר הקרקע נגזר ממחיר הדירה, פחות מחיר הבנייה. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר ועולה מדי שנה, כך מתייקר גם ערך הקרקע. ההבדל בין דירה בתל אביב לדירה בקריית שמונה או בית הוא בעיקר במחיר הקרקע – ולכן ככל שהמחירים בעיר, באזור ובשכונה גבוהים יותר – גם הקרקע שווה יותר. בהמשך לכך, ככל שהקרקע נמצאת ביישוב מבוקש יותר, הנהנה מהגירה חיובית ומתנופת פיתוח, כך גם הפוטנציאל שלה גבוה יותר.
כך למשל, אם ערך דירה השווה 5 מיליון שקלים טיפס בשיעור של 10%, הרי שגם ערך הקרקע עלה ב-500 אלף שקלים. הקפיצה ההדרגתית בשווי הקרקע, מספקת לבעליה גם אפשרות להתעשרות תוך כדי תנועה, וגם אפשרות ליהנות מעליות הערך לאורך שנים.
רף כניסה צנוע
השקעה בענף הנדל"ן למגורים, זה לא סוד, מחייבת גב כלכלי, וזה עוד בכלל לפני שהזכרנו משכנתא ונטל תשלומים לעשרות שנים קדימה. בענף הקרקעות תמונת המצב שונה לחלוטין, כשהפנייה היא במוצהר למגוון רחב של אוכלוסיות וקהלים.
השקעה בענף הנדל"ן למגורים, זה לא סוד, מחייבת גב כלכלי, וזה עוד בכלל לפני שהזכרנו משכנתא ונטל תשלומים לעשרות שנים קדימה. בענף הקרקעות תמונת המצב שונה לחלוטין, כשהפנייה היא במוצהר למגוון רחב של אוכלוסיות וקהלים.
להשקעה בקרקע ניתן להיכנס גם עם הון עצמי צנוע, ללא כל צורך להשתעבד להלוואות והתחייבויות כלכליות. ההון עצמי הנדרש, על פי רוב, נע סביב כמה מאות אלפי שקלים (ולעיתים הסכום נמוך אף יותר) – תלוי בהיקף יחידות השטח הנרכשות ובמיקום שלהן. בעוד חלק מהחברות מציעות למכירה מטרים בודדים, חברות אחרות מאפשרות זכות לדירה שלמה. בהקשר הזה חשוב להוסיף כי משקיע יכול לרכוש קרקע ליותר מדירה אחת – בהתאם לצרכיו וליכולותיו הכספיות.
רובע הים חדרה. "מעתודות הקרקע האחרונות על קו החוף של ישראל, ובמיקום אסטרטגי"
בלי הצמדות למדדים, בלי ריבית
בעוד המשקיעים בדירה נמצאים כל העת בכוננות באשר לגובה הריבית ולתנודות המדדים השונים, דוגמת מדד תשומות הבנייה (נתוני הלמ"ס רק נזכיר, מבשרים כי בחודש יוני עלה המדד ב-0.4% ל-131.2 נקודות. ב-12 החודשים האחרונים, אגב, טיפס המדד ב-1.2% – כשהעליות הללו מבשרות על התייקרות במחיר הדירה), הרי שהמשקיעים בקרקעות פטורים מהדאגות הללו.
בעוד המשקיעים בדירה נמצאים כל העת בכוננות באשר לגובה הריבית ולתנודות המדדים השונים, דוגמת מדד תשומות הבנייה (נתוני הלמ"ס רק נזכיר, מבשרים כי בחודש יוני עלה המדד ב-0.4% ל-131.2 נקודות. ב-12 החודשים האחרונים, אגב, טיפס המדד ב-1.2% – כשהעליות הללו מבשרות על התייקרות במחיר הדירה), הרי שהמשקיעים בקרקעות פטורים מהדאגות הללו.
ראש שקט
מי שרכש דירה כבר יודע: מדובר בעסק לכל דבר ועניין – החל בתהליך המייגע סביב נטילת משכנתא, דרך התנהלות רציפה וממושכת מול הקבלן ועד איתור שוכר אמין והגון, שישמור על ערך הנכס ולא פחות חשוב: יקפיד על מוסר תשלומים ראוי.
מי שרכש דירה כבר יודע: מדובר בעסק לכל דבר ועניין – החל בתהליך המייגע סביב נטילת משכנתא, דרך התנהלות רציפה וממושכת מול הקבלן ועד איתור שוכר אמין והגון, שישמור על ערך הנכס ולא פחות חשוב: יקפיד על מוסר תשלומים ראוי.
לעומת זאת בכל הקשור ברכישת קרקע, למשקיע יש ראש שקט: במעמד הרכישה מרבית הביורוקרטיה כבר מאחוריו, ולאורך הדרך הוא לא נדרש לאינטראקציה מול מגוון רחב של גורמים ואנשי מקצוע. מה שנשאר לו בעצם זה להחליט: האם להמתין בסבלנות וליהנות מעליית הערך עם התקדמות הפרויקט, או למכור את יחידת השטח שרכש תוך כדי תנועה ולסיים את העסקה ברווח.
השקעה בקרקע: דגשים ואזהרות
ממה מומלץ להיזהר וכיצד ניתן לבצע את ההשקעה הנבונה ביותר?
זהות החברה המשווקת
חברה יציבה היא המתכון לרכישה מוצלחת. חברות רבות מציגות עצמן כמי שמאחוריהן ניסיון מוכח לא רק בזיהוי קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוהה, אלא גם כמי שהשלימו ואכלסו פרויקטים בהצלחה. זה המקום להדגיש: רכישה ומימוש קרקעות דורשים ידע והיכרות עמוקה עם הענף והגורמים הפועלים בו.
ממה מומלץ להיזהר וכיצד ניתן לבצע את ההשקעה הנבונה ביותר?
- התמקדות באזורי ביקוש – עליית הערך הפוטנציאלית בקרקעות בגזרת חדרה-גדרה, גדולה יותר מאשר בפריפריה, ובהתאם גם הקפיצות בערך הקרקע גבוהות יותר.
- התמקדות בקרקעות בייעוד מגורים – חשוב לוודא כי בתוכנית הייעודית, הקרקע הרלוונטית העומדת למכירה היא קרקע "צהובה", כלומר בייעוד מגורים. אם מדובר בקרקע "ירוקה" מומלץ לשקול בשנית את העסקה, היות ומדינת ישראל טרם החליטה באשר לייעודה. גם אם אותה הקרקע תופשר מתישהו בעתיד לבנייה, הרי שלוח הזמנים צפוי להיות ממושך ורב שנים.
- תקן 22 – בכל עסקה חובה לבדוק שלקרקע יש תקן 22 שמאי. מדובר למעשה בתעודת הזהות המשפטית והתכנונית של הקרקע, המספקת תמונת מצב עדכנית באשר להווה ולעתיד שלה. בהתאם לתקן הזה ניתן יהיה לקבל החלטה מושכלת באשר לפוטנציאל הקרקע העתידי, וכדאיות הכניסה לעסקה.
זהות החברה המשווקת
חברה יציבה היא המתכון לרכישה מוצלחת. חברות רבות מציגות עצמן כמי שמאחוריהן ניסיון מוכח לא רק בזיהוי קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוהה, אלא גם כמי שהשלימו ואכלסו פרויקטים בהצלחה. זה המקום להדגיש: רכישה ומימוש קרקעות דורשים ידע והיכרות עמוקה עם הענף והגורמים הפועלים בו.
מהסיבה הזו בדיוק חשוב לבדוק ביסודיות את הרזומה של אותה חברה, להתייעץ עם רוכשים שכבר קנו קרקעות באמצעותה, ולוודא שאין מאחוריה חובות ונושים. אם הבדיקה מעלה כי החברה עומדת ברף המקצועי הנדרש, מומלץ לתעדף אותה אל מול חברות אחרות בענף. בנוסף, לפני החתימה על העסקה יש לברר כי התהליך כולו ילווה בידי עורך דין.
גבעת הפרחים נתניה. "שכונה חדישה, מודרנית ויוקרתית, עם כל השירותים במרחק נגיעה"
פרויקטים בולטים
גבעת הפרחים מתעתדת להציע דאון טאון כמו בערים הגדולות בעולם, כשכל השירותים הנדרשים נמצאים במרחק נגיעה. מיקום הפרויקט בסמיכת לכביש החוף מאפשר נגישות תחבורתית נוחה לבאים וליוצאים מנתניה. קידום הפרויקט הוא תחת העירייה המקומית, שכבר הוכיחה את יכולותיה בדחיפה ובמימוש של מיזמים בנפחים גדולים. אם מתעקשים בכל זאת לחפש חיסרון, אף שגבעת הפרחים נמצאת בלוקיישן אופטימלי, היא אינה בקו ראשון לים.
• חוף התכלת הרצליה – אחת התוכניות המשמעותיות ביותר בגוש דן, מתייחסת לשטח ענק של כ-2,000 דונם בדרום-מערב הרצליה. החזון: הקמת רובע חדש המשלב כ-12,500 דירות לצד שטחי תעסוקה ומסחר, מלונאות, שטחים לצורכי ציבור, ושטחים פתוחים לרבות פארק ארכיאולוגי וטבע עירוני בתל מיכל.
חוף התכלת הוא משטחי הנדל"ן הגדולים והנחשקים בישראל, בזכות המיקום המרכזי בלב אזור ביקוש והנגישות המיטבית לחוף הים – כשהיתרונות הללו משתקפים כבר היום במחירי הקרקע גבוהים, הפונים בעיקר למשקיעים עם כיסים עמוקים. מעבר לכך, יש להביא בחשבון כי הבעלות על הקרקע מתחלקת בין גורמים פרטיים רבים לבין בעלות של רמ"י ועיריית הרצליה.
• רובע הים חדרה – בתוכניות להתחדשות חדרה ולמיצובה כעיר המובילה בשרון, לרובע הים תפקיד מרכזי. גם כאן מדובר במגה פרויקט על רצועת החוף, המשאב היקר ביותר של חדרה, המבקש להציע עירוב שימושים מושכל בין מגורים (יותר 10,000 דירות), מבני ציבור, מלונאות, מסחר ותעסוקה, בילוי ופנאי, וריאות ירוקות – בדגש על פיתוח תרבות ים מגוונת, אשר תמתג את חדרה בחוד החנית גם בהיבט הזה.
היתרון המרכזי ברובע הים, הוא בכך שמדובר באחת מעתודות הקרקע האחרונות על קו החוף, ובמיקום אסטרטגי בין מכמורת לקיסריה. גם מחיר יחידות השטח ברובע שפויים ביחס לקרקעות אחרות בישראל הנמצאות בצמידות לרצועת חוף. מנגד, החיסרון העיקרי טמון בלוחות הזמנים בהן מתקדם הפרויקט בוועדות התכנון והבנייה. כמו כן, העובדה שמדובר בקרקע מרובת בעלים מייצרת הליכים העלולים לקחת זמן, עקב הפרצלציה וחלוקת הזכויות. מהצד השני, כמו שכבר הבנו, הזמן עושה רק טוב – וככל שהפרויקט יבשיל, צפויים המשקיעים ליהנות מעליית ערך הקרקע.
• גבעת הפרחים נתניה – פרויקט שכבר מסומן כאחד מכרטיסי הביקור של נתניה העתידית. עיקרי התוכנית: הקמת שכונה חדישה, מודרנית ויוקרתית, הכוללת מגורים בתמהיל מגוון (עם אלפי דירות), מוסדות חינוך ומבני ציבור, מסחר, משרדים, וגם פארק רחב ידיים ונוף פתוח לים התיכון.
גבעת הפרחים מתעתדת להציע דאון טאון כמו בערים הגדולות בעולם, כשכל השירותים הנדרשים נמצאים במרחק נגיעה. מיקום הפרויקט בסמיכת לכביש החוף מאפשר נגישות תחבורתית נוחה לבאים וליוצאים מנתניה. קידום הפרויקט הוא תחת העירייה המקומית, שכבר הוכיחה את יכולותיה בדחיפה ובמימוש של מיזמים בנפחים גדולים. אם מתעקשים בכל זאת לחפש חיסרון, אף שגבעת הפרחים נמצאת בלוקיישן אופטימלי, היא אינה בקו ראשון לים.
השורה התחתונה אם כך ברורה: במדינת ישראל קרקע הוא משאב יקר, שעם השנים שוויו רק צפוי להאמיר. אם החלטתם לרכוש קרקע במיקום אטרקטיבי, הנכללת תחת תוכנית מקודמת וצבועה בצהוב ובייעוד מגורים, והתקשרתם עם חברה בעלת מוניטין בענף – ייתכן בהחלט שאתם בדרך ליהנות מאפיק השקעה מעולה.
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
